ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 апреля 2011 года  Дело N А76-12518/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2011 г .

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Кузнецова А.Г.,

судей Мындря Д.И., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Троицка Челябинской области (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.10.2010 по делу № А76-12518/2010-45-323 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации – Усманов Р.Р. (доверенность от 11.01.2011 № 4);

предпринимателя Шельмиевой Стелы Шумиевны – Афанасьев А.В. (доверенность от 20.08.2010).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Шельмиевой С.Ш., Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от 01.10.2009, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности на нежилое здание общей площадью 856, 2 кв.м, находящееся по адресу: г. Троицк, ул. Гагарина, д. 31.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области).

Решением суда от 20.10.2010 (судья Костылев И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель также указывает, что суды не дали надлежащей правовой оценки доводу администрации о том, что фактически предприниматель Шельмиева С.Ш. арендовала нежилое помещение общей площадью 1692, 6 кв.м, а не 856, 2 кв.м, как указано в оспариваемом договоре.

Как установлено судами, на основании постановления Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Троицка (далее - комитет) от 17.11.2000 № 499 предпринимателю Шельмиевой С.Ш. предоставлен земельный участок общей площадью 2651 кв.м, расположенный по адресу: г. Троицк Челябинской обл., ул. Гагарина, д. 31, в аренду сроком на 10 лет для эксплуатации магазина (свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2001 № 064346).

Комитетом на основании договора от 03.01.2000 № 266 предпринимателю Шельмиевой С.Ш. передано в срочное возмездное и хозяйственное пользование сроком на 10 лет нежилое помещение общей площадью 923, 5 кв.м, расположенное по указанному адресу, являющееся объектом муниципальной собственности.

Право Троицкого городского округа на распоряжение названным объектом недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2006 серии 74 АБ № 36 7103.

Между предпринимателем Шельмиевой С.Ш. и комитетом 01.03.2001 заключено соглашение о внесении изменений в данный договор аренды, в соответствии с которым общая площадь здания, передаваемого в аренду, составляет 856, 2 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Впоследствии между управлением муниципальной собственности администрации города Троицка и предпринимателем Шельмиевой С.В. 01.10.2009 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, ул. Гагарина, д. 31, общей площадью 856, 2 кв.м.

Администрация, ссылаясь на то, что указанная сделка по передаче имущества в собственность предпринимателя Шельмиевой С.Ш. совершена в нарушение требований законодательства об одновременной продаже здания и земельного участка, на котором оно расположено, при этом площадь передаваемого в собственность объекта недвижимости не соответствует площади арендуемого предпринимателем нежилого помещения, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие оснований для признания оспариваемого договора недействительным.

Суд кассационной инстанции, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришел к выводу, что судебные акты подлежат оставлению без изменения, исходя из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок приватизации муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Как следует из п. 5 ст. 3 названного Закона (введен Законом № 159-ФЗ), особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 1 Закона № 159-ФЗ указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 134) разъяснено, что в силу ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом о приватизации. Следовательно, нормы Закона № 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона № 178-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при соблюдении указанных в данной статье условий, перечень которых определен исчерпывающим образом (абз. 8 п. 1 информационного письма № 134).

Судами установлено, что предприниматель Шельмиева С.Ш. соответствует требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В силу ч. 1, 2 ст. 4 Закона № 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным ст. 3 данного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор купли-продажи от 01.10.2009 заключен управлением муниципальной собственности администрации города Троицка в соответствии с Решением о приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Троицка 26.08.2009 № 187 «О приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Троицка», принятого Собранием депутатов города Троицка, которым утверждены условия предоставления субъекту малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Судами также учтено, что земельный участок, на котором расположен приватизируемый объект недвижимости, предоставлен предпринимателю Шельмиевой С.Ш. в аренду сроком на 10 лет для размещения магазина (свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2001 № 064346; л.д. 62, 63).

Кроме того, в случае наличия установленных законом оснований для приобретения земельного участка в собственность, заключение оспариваемого договора не лишает предпринимателя этого права.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что доказательства, подтверждающие нарушение прав и законных интересов муниципального образования город Троицк заключением договора купли – продажи от 01.10.2009 администрацией  не представлены, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод администрации о том, что площадь фактически арендуемого предпринимателем Шельмиевой С.Ш. помещения составляет 1692, 6 кв.м, а не 856,2 кв.м, как указано в оспариваемом договоре, был исследован судами и обоснованно отклонен как противоречащий материалам дела.

Судами установлено, что соглашением от 01.03.2001 в договор аренды нежилого помещения от 03.01.2000 № 266 были внесены изменения, касающиеся технических характеристик предмета договора. Согласно данному соглашению, зарегистрированному в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права серии 74-АА № 064347; л.д. 65), площадь нежилого здания, переданного администрацией предпринимателю Шельмиевой С.Ш. по договору аренды от 03.01.2000 № 266, составила 856, 2 кв.м. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Выводы судов основаны на доказательствах, имеющихся в деле, которые исследованы и оценены ими в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и обстоятельств дела, установленных судами, у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.10.2010 по делу № А76-12518/2010-45-323 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Троицка Челябинской области – без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка