ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 02 марта 2011 года  Дело N А14-4816/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Степиной Л.В.

судей

Ключниковой Н.В.

Шелудяева В.Н.

при участии в заседании:

от заявителя

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области

3-его лица:

ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское»

-Киселевой И.Н. – представителя (доверенность от 14.02.2011 №11),

-Бобрешова С.В. – представителя (доверенность от 30.12.2010 №332-д),

-не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области  от 30.07.2010 (судья Есакова М.С.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 (судьи Сергуткина В.А.,  Миронцева Н.Д., Протасов А.И.) по делу № А14-4816/2010/150/10,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) с уточненным в порядке ст.49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации заявлением  о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, и с требованием  обязать  регистрирующий орган произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, заключенного между ООО «Елань-Агро» и ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2010 в удовлетворении требования Общества о признании недействительным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации названного договора перенайма отказано. Вместе с тем, суд обязал Управление произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования Общества о признании недействительным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010 отменено.  Апелляционный суд признал незаконным названный отказ Управления Росреестра. В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

В соответствии с п.1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании мнения представителей Общества и Управления, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции отмене в части обязания  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Воробьевский филиал) произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, заключенного между ООО «Елань-Агро» и ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» с принятием в этой части нового решения об отказе в удовлетворении данного  требования Общества.

Как следует из материалов дела, 21.10.2005 между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Мир» (далее – СХПК «Мир») и собственниками земельных долей заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 36:08:0000 000:0024, общей площадью 62492000 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, северо-восточная и восточная части Воробьевского кадастрового района, для сельскохозяйственного использования, на срок 10 лет.

В соответствии с пунктом 5.7 указанного договора арендатор обязан не совершать действия по залогу земельного участка и передаче его третьим лицам.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2005.

По договору перенайма земельного участка от 10.04.2008 №2,  зарегистрированному 26.09.2008, и акту приема-передачи от 06.05.2008 права и обязанности арендатора были переданы от СХПК «Мир» к ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское».

8 февраля 2010 года между ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» и ООО «Елань-Агро» подписан договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно указанному соглашению все права и обязанности ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» по договору аренды земельного участка от 21.10.2005 переходят к ООО «Елань-Агро» в полном объеме, существующем на момент заключения договора, с момента государственной регистрации этого договора. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи.

В газете «Молодой Коммунар» 20.02.2010 было опубликовано информационное сообщение о заключении сторонами указанного договора.

25 февраля 2010 года ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» и ООО «Елань-Агро» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации сделки, заключенной указанными сторонами.

Поскольку регистрирующий орган 29.03.2010 отказал в государственной регистрации вышеуказанного договора перенайма прав и обязанностей, ООО «Елань-Агро» обратилось в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.

При рассмотрении настоящего дела судебные инстанции пришли к выводу о том, что предметом договора перенайма от 08.02.2010 является передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.10.2005, а не самого земельного участка, следовательно, установленный пунктом 5.7 договора аренды запрет на совершение действий по залогу земельного участка и передаче его третьим лицам, сторонами не нарушен, в связи с чем оснований для отказа в его государственной регистрации, в данном случае, не имелось.

Однако судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, предусмотренное действующим законодательством право на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды без согласия собственника земельного участка возникает у арендатора при условии, если договором не предусмотрено иное.

Следует также учитывать, что при перенайме прав и обязанностей по договору фактически передаются все права арендатора, включая вещные права, связанные непосредственно с владением и использованием земельного участка.

Из материалов дела видно, что пунктом 5.7 договора аренды земельного участка общей площадью 62492000 кв.м с кадастровым номером 36:08:0000 000:0024 для арендатора установлен прямой запрет на передачу данного участка третьим лицам.

Доказательств, свидетельствующих о согласии собственников земельного участка на передачу вещных прав в отношении спорного земельного участка третьему лицу (ООО «Елань-Агро»), материалы дела не содержат.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что доводы регистрирующего органа о том, что соглашение о перенайме от 08.02.2010, заключенное между ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» и ООО «Елань-Агро», не соответствует действующему законодательству обоснованны.

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах спора отказ уполномоченного органа в регистрации соглашения о перенайме от 08.02.2010, заключенного сторонами в нарушение установленного действующим законодательством порядка, является законным.

В связи с вышеуказанным выводы судов первой и апелляционной инстанций о неправомерном отказе Управления Росреестра  в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010 основаны на неправильном  применении норм материального права.

Учитывая, что суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о признании недействительным отказа  Управления Росреестра в государственной регистрации названного договора перенайма, хотя и по иным основаниям - в связи с запретом суда на распоряжение данным земельным участком, кассационная коллегия оставляет в силе судебный акт в части отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч.3 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При наличии обоснованного отказа в регистрации договора суд не имел права обязывать Управление Росреестра производить регистрационные действия.

Руководствуясь п. 2 ч.1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.11.2010  по делу № А14-4816/2010/150/10 и решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2010 по настоящему делу  в части обязания  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Воробьевский филиал) произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, заключенного между ООО «Елань-Агро» и ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское», отменить, оставив в силе в остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-4816/2010/150/10.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка