ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 февраля 2011 года  Дело N А14-4832/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

Шелудяева В.Н.

Судей

Ключниковой Н.В.

Степиной Л.В

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Елань-Агро»

Киселева И.Н. – представитель, доверенность от 14.02.2011 №11,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области

не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью «Рассвет»

не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.07.2010 (судья Федосеева И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 (судьи: Сергуткина В.А., Миронцева Н.Д., Семенюта Е.А.) по делу № А14-4832-2010/149/26

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением (с учётом уточнения) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 18.01.2010, а также об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 18.01.2010, заключенного между ООО «Елань-Агро» и ООО «Рассвет».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.07.2010 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, 05.07.2005 между колхозом «Заветы Ильича» и собственниками земельных долей, от имени которых действовал представитель на основании доверенностей, заключен договор аренды земельного участка общей площадью 35 255 000 кв.м. с кадастровым номером 36:08:00 00 000:0012, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, юго-западная часть Воробьевского кадастрового района, сроком на 10 лет.

В соответствии с пунктом 5.7 указанного договора арендатор обязан не совершать действия по залогу земельного участка и передаче его третьим лицам.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.09.2005.

По договору перенайма земельного участка от 22.10.2007, также зарегистрированному в установленном законом порядке, и акту приема-передачи от 30.11.2007 права и обязанности арендатора были переданы от колхоза «Заветы Ильича» к ООО «Рассвет».

В свою очередь между ООО «Рассвет» и ООО «Елань-Агро» 18.01.2010 был заключен договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно указанному соглашению все права и обязанности ООО «Рассвет» по договору аренды земельного участка от 05.07.2005 переходят к ООО «Елань-Агро» в полном объеме, существующем на момент заключения договора, с момента государственной регистрации этого договора. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи.

В газете «Молодой Коммунар» 02.02.2010 было опубликовано информационное сообщение о заключении сторонами указанного договора.

В связи с изложенным 25.02.2010 ООО «Рассвет» и ООО «Елань-Агро» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации сделки, заключенной указанными сторонами.

Поскольку регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей, ООО «Елань-Агро» обратилось в арбитражный суд за защитой своих прав.

При рассмотрении настоящего дела судебные инстанции пришли к выводу о том, что предметом договора перенайма от 18.01.2010 является передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.07.2005, а не самого земельного участка, а следовательно, установленный пунктом 5.7 данного договора запрет на совершение действий по залогу земельного участка и передаче его третьим лицам, сторонами не нарушен, то оснований для отказа в его государственной регистрации не имелось.

Кассационная инстанция полагает, что с данными выводами суда следует не согласиться по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, предусмотренное действующим законодательством право на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды без согласия собственника земельного участка возникает у арендатора при условии, если договором не предусмотрено иное.

Следует также учитывать, что при перенайме прав и обязанностей по договору фактически передаются все права арендатора, включая вещные права, связанные непосредственно с владением и использованием земельного участка.

Из материалов дела видно, что пунктом 5.7 договора аренды земельного участка общей площадью 35 255 000 кв.м. с кадастровым номером 36:08:00 00 000:0012 для арендатора установлен прямой запрет на передачу данного участка третьим лицам.

Доказательств, свидетельствующих о согласии собственников земельного участка на передачу вещных прав в отношении спорного земельного участка третьему лицу (ООО «Елань-Агро»), в деле не представлено.

Таким образом, выводы регистрирующего органа о том, что соглашение о перенайме от 18.01.2010, заключенное между ООО «Рассвет» и ООО «Елань-Агро», не соответствует действующему законодательству являются правильными.

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах спора отказ уполномоченного органа в регистрации соглашения о перенайме от 18.01.2010, заключенного сторонами в нарушение установленного действующим законодательством порядка, является законным.

В связи с отменой состоявшихся судебных актов судебная коллегия считает возможным принять по делу новый судебный акт, так как фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и исследованы арбитражным судом первой и апелляционной инстанций в полном объёме, но при этом неправильно применены нормы материального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 2 ч.1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.07.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу № А14-4832-2010/149/26 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 18.01.2010, а также об обязании данного органа произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 18.01.2010, заключенного между ООО «Елань-Агро» и ООО «Рассвет», отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка