ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 04 августа 2008 года Дело N А40-2962/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 29.07.2008
Постановление в полном объеме изготовлено 04.08.2008
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пронниковой Е.В.,
судей Веклича Б.С., Якутова Э.В.,
при ведении протокола помощником судьи Халиной И.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных ресурсов г.Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.05.2008
по делу №А40-2962/08-146-19 судьи Ласкина Л.В.
по заявлению ЗАО «Маура»
к Департаменту земельных ресурсов г.Москвы
третьи лица – Правительство г.Москвы, Москомнаследие,
о признании отказа в предоставлении земельного участка незаконным и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,
при участии в судебном заседании:
представителей заявителя Попова С.А. по доверенности от 20.01.2008, паспорт 45 02 475691, Иванова В.Н. по доверенности от 20.01.2008, паспорт 14 02 971340;
представителя ответчика Николаева А.А. по доверенности от 29.12.2007, удостоверение №115;
представителей третьих лиц Николаева А.А. по доверенности от 21.12.2007, удостоверение №115; Васильевой Ю.В. по доверенности от 27.12.2007, удостоверение №17169,
УСТАНОВИЛ:
Решением Арбитражного суда г.Москвы от 07.05.2008, принятым по настоящему делу, удовлетворено заявление ЗАО «МАУРА» о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы, содержащегося в письме №33-5ТО-3059/7-(0)-1 от 29.12.2007, в предоставлении в собственность заявителю земельного участка площадью 5 718 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Никольская ул., вл.4/5, с кадастровым номером 77:01:01009:003, путем заключения договора купли-продажи этого земельного участка, обязании Департамент земельных ресурсов г.Москвы заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка по адресу: г.Москва, Никольская ул., вл. 4/5 площадью 5.718 кв.м. с кадастровым номером 77:01:01009:003 по цене 51 522 610,8 руб. на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи, приложенного к заявлению ЗАО «МАУРА» №34/2 от 13.11.2007, направленному в Департамент земельных ресурсов г.Москвы (входящий номер 33-5ТО-3059/7 от 15.11.2007).
В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал, что Департамент земельных ресурсов г.Москвы наделен полномочиями по принятию решения о предоставления земельных участков в собственность согласно Постановлению Правительства г.Москвы от 27.06.2006 №431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», признал необоснованной ссылку Департамента земельных ресурсов г.Москвы на отсутствие проекта межевания спорного земельного участка, поскольку заявителем представлен кадастровый план спорного земельного участка. Кроме того, суд указал, что действующим законодательством не предусмотрен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, находящихся в пределах охранных зон памятников истории и культуры. Суд первой инстанции также сослался на то, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка и в заключении договора купли–продажи, и сделал вывод, что заявителем правомерно применена цена в размере 20% кадастровой стоимости, поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе и получении отказа иная выкупная цена в городе Москве не была установлена.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, Департамент земельных ресурсов г.Москвы в апелляционной жалобе просит его отменить, считая, что судом неправильно применены нормы материального права. При этом податель жалобы указывает на отсутствие у него полномочий по рассмотрению заявлений о предоставлении земельных участков в частную собственность, а также заключения договора купли–продажи земельного участка в отсутствие распорядительного акта Правительства Москвы, ссылается на необходимость применения при расчете цены земельного участка кадастровой стоимости, введенной в городе Москве с 01.01.2008 Постановлением Правительства Москвы №1046 – ПП от 04.12.2007, приводит доводы об отсутствии у Департамента обязанности по заключению договора купли- продажи, а также о том, что проект договора купли-продажи, представленный заявителем, содержит не все существенные условия и не отвечает в полной мере требованиям Гражданского кодекса РФ о порядке заключения договоров.
Представитель заявителя доводы жалобы не признал, просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Считает, что оспариваемый отказ Департамента от заключения договора купли-продажи земельного участка незаконен и нарушает права и охраняемые законом интересы Общества. Полагает, что Департамент земельных ресурсов Москвы является исполнительным органом в смысле ст.36 ЗК РФ. Указал, что нахождение земельного участка в пределах охранной зоны не является препятствием для предоставления земельного участка в собственность.
Представитель Правительства Москвы доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда, считая его незаконным, и принять по делу судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Общества. Указал на то, что Департамент земельных ресурсов Москвы не обладает правом принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка.
Представитель Москомнаследия поддержал позицию Департамента и Правительства Москвы, просил отменить решение суда и отказать в удовлетворении требований заявителя. При этом пояснил, что факт нахождения спорного земельного участка в охранной зоне не свидетельствует о невозможности передачи этого земельного участка в собственность заявителю по договору купли-продажи.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, поддержавшего в судебном заседании доводы и требования апелляционной жалобы, представителей заявителя, просивших оставить решение без изменения, представителей третьих лиц, поддержавших правовую позицию ответчика, суд апелляционной инстанции полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.
Как усматривается из материалов дела, объект недвижимого имущества – здание по адресу: г.Москва, ул.Никольская, д.4/5, внесен в качестве вклада в уставный капитал правопредшественника заявителя – ООО «МАУРА», право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРП (том 1, л.д.6). Данное здание расположено на земельном участке, имеющем адресные ориентиры: г.Москва, Никольская ул., вл.4/5, общей площадью 5 718 кв.м., кадастровый №77:01:01009:003, находящемся у заявителя на праве аренды до 25.04.2013 в соответствии с договором аренды от 25.04.2003 №М-01-023635.
Руководствуясь ст.36 Земельного кодекса РФ, заявитель письмом №34/2 от 13.11.2007 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 5.718 кв.м., кадастровый №77:01:01009:003, в собственность путем заключения договора купли-продажи.
Письмом №33-5ТО-3059/7-(0)-1 от 29.12.2007 Департамент земельных ресурсов г.Москвы сообщил заявителю, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №431-ПП от 27.06.2006 «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» рассмотрение вопроса о передаче земельного участка по адресу: г.Москва, Никольская ул., вл. 4/5, в собственность будет возможно после проведения и утверждения в установленном порядке проекта межевания квартала, на территории которого располагается рассматриваемый участок. Проведение межевания данного квартала запланировано на 2008 год (том 1 л.д.9).
Полагая, что Департамент земельных ресурсов г.Москвы неправомерно отказал в заключении договора купли-продажи земельного участка, Общество обратилось в суд с указанными выше требованиями.
Удовлетворяя заявление Общества, суд первой инстанции правомерно установил, что оспариваемый заявителем отказ является ненормативным правовым актом уполномоченного органа власти города Москвы, в связи с чем требование о признании его недействительным рассмотрено в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, а также правомерно исходил из того, что отказ Департамента земельных ресурсов г.Москвы не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника здания, расположенного на спорном земельном участке.
Судом апелляционной инстанции не приняты как неправомерные доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии у Департамента полномочий по принятию решений о предоставлении земельных участков в частную собственность, а также по заключению договора купли–продажи земельного участка в отсутствие распорядительного акта Правительства Москвы.
Законом города Москвы от 14.05.2003 №27 «О землепользовании и застройке в городе Москве», действовавшим на дату возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что решения о предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности города Москвы, принимаются Правительством Москвы или уполномоченным им органом исполнительной власти города Москвы и являются основанием для оформления правоустанавливающих документов на землю. При этом правомочия собственника земельных участков от имени города Москвы осуществляют Правительство Москвы и уполномоченный им орган исполнительной власти города Москвы в соответствии с установленным порядком управления и распоряжения землями города Москвы.
Как установлено пунктом 9 Постановления Правительства Москвы №431-ПП от 27.06.2006 «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» и пунктом 2.1 Порядка передачи в собственность земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений (Приложение №1 к Постановлению №431-ПП), заявление о приобретении в собственность земельного участка подается собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в Департамент земельных ресурсов города Москвы. Пункт 8 Постановления №431-ПП наделяет Департамент земельных ресурсов полномочиями по заключению договоров купли-продажи земельных участков.
Положение о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, утвержденное Постановлением Правительства Москвы №949-ПП от 30.10.2007, предусматривает, что Департамент земельных ресурсов обеспечивает проведение государственной политики в области земельных отношений, осуществляет учет и мероприятия по управлению землями на территории города Москвы (п.1.1 Положения).
В целях выполнения возложенных на него задач Департамент земельных ресурсов заключает договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в собственности города Москвы и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (п.2.2.3 Положения), выполняет функции уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы при возмездном предоставлении земельных участков в частную собственность юридическим лицам, являющимся собственниками зданий или сооружений (п.2.2.4 Положения).
Таким образом, нормативными правовыми актами Правительства Москвы установлено, что исполнительным органом государственной власти, созданным для осуществления определенных задач в области землепользования в смысле п.5 ст.36 ЗК РФ в городе Москве является Департамент земельных ресурсов г.Москвы.
При этом отсутствие решения Правительства Москвы не является препятствием для удовлетворения требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.
Процедура рассмотрения заявления о выкупе земельного участка предусматривает, что Департамент земельных ресурсов принимает заявление о выкупе (п.2.1 Приложения №1 к Постановлению №431-ПП), собирает необходимые документы (п.4 Приложения №1), и при отсутствии препятствий для выкупа готовит проект распорядительного акта Правительства Москвы (либо Префектуры) о предоставлении земельного участка в собственность (п.7.1 Приложения №1).
При наличии препятствий для выкупа земельного участка Департамент земельных ресурсов согласно пунктам 4.1, 4.2 Приложения №3 к Постановлению №431-ПП направляет заявителю мотивированный отказ в выдаче договора купли-продажи. В этом случае распорядительный акт Правительства Москвы (Префектуры) не принимается.
Перечень оснований для отказа в выдаче договора купли-продажи земельного участка при оформлении участка в частную собственность содержится в п.4.1 Приложения №3 к 431-ПП. При этом п.4.1 предусматривает, что отказ должен быть мотивированным, оформленным в письменном виде и содержать рекомендации о том, что нужно сделать, чтобы получить запрашиваемый документ. Отказ может быть обжалован в установленном порядке (п.4.1 Приложения №3 к Постановлению №431-ПП).
Таким образом, действующим законодательством Департамент земельных ресурсов города Москвы наделен полномочиями по выдаче отказов в предоставлении земельных участков в частную собственность.
Согласно п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В соответствии с п.5 приведенной нормы для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Согласно п.1 ст.36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Таким образом, ЗАО «МАУРА» как собственник расположенных на земельном участке зданий в силу ст.36 ЗК РФ предоставлено исключительное право на приватизацию (выкуп) земельного участка с кадастровым номером 77:01:01009:003.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (ч.6 ст.36 Земельного кодекса РФ).
Как установлено п.4 ст.28 Земельного кодекса РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением приведенных в данной норме случаев.
В настоящем случае суд первой инстанции правомерно указал, что отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка в связи с отсутствием на дату обращения проекта межевания спорного земельного участка является незаконным, поскольку такое основание не предусмотрено в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка в частную собственность статьей 28 ЗК РФ, Порядком передачи земельных участков на территории города Москвы в частную собственность и формирования земельных участков, утвержденным Постановлением Правительства Москвы №431-ПП от 27.06.2006 и пунктом 2.1 Порядка передачи земельных участков на территории города Москвы в частную собственность и формирования земельных участков (Приложение №1 к Постановлению Правительства Москвы №431-ПП).
Как установлено п.1 ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
При рассмотрении настоящего дела установлено, что заявителем представлен кадастровый план спорного земельного участка (том 1 л.д.14), что свидетельствует о том, что данный участок индивидуализирован и поставлен на учет как самостоятельный объект недвижимости в установленном порядке, в связи с чем отсутствует необходимость проведения межевания.
Пунктом 2.1 Порядка установлен перечень документов, которые заявитель обязан представить в уполномоченный орган в качестве подтверждения наличия оснований для предоставления земельного участка в собственность. Пунктом 2.2 Порядка также предусмотрено представление документов, содержащих градостроительную информацию (заключение о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории; план подземных инженерных коммуникаций и их наземных частей в границах земельного участка).
Представленный заявителем в Департамент вместе с заявлением о выкупе земельного участка перечень документов соответствует требованиям Постановления Правительства Москвы от 27.06.2006 №431-ПП.
В соответствии с п.4.1 Постановления №431-ПП проверка представленных документов, в том числе установление наличия всех документов, необходимых для принятия решения о предоставлении в собственность заявителя земельного участка, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в течение пяти дней.
При этом факт непредставления какого-либо из необходимых документов, предусмотренных п.2.2 Порядка, может являться основанием для отказа в дальнейшем рассмотрении заявления только в случае отсутствия в заявлении соответствующего поручения от заявителя на сбор необходимых документов. Сообщение о причинах отказа направляется заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для проверки представленных документов.
Между тем в рассматриваемом случае в письме от 29.12.2007 Департаментом не указано на недостатки представленного проекта договора, информация о необходимости его доработки либо иной проект договора заявителю не направлялись.
Довод ответчика о том, что проект договора купли-продажи, представленный заявителем, содержит не все существенные условия и соответствует ГК РФ, не нашел своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела.
Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о предмете и о цене договора. В настоящем случае данные условия содержатся в пунктах 1 и 2 проекта договора, представленного заявителем.
Из представленных доказательств следует, что цена земельного участка была определена заявителем в соответствии с законодательством, действовавшим на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка и на момент получения отказа, содержащегося в письме Департамента земельных ресурсов №33-5ТО-3059/7-(0)-1 от 29.12.2007.
В соответствии со ст.2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-Ф3 от 25.10.2001 при приобретении коммерческими организациями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка. На момент обращения с заявлением о выкупе и получения отказа выкупная цена в городе Москве установлена не была, в связи с чем для целей выкупа применялась цена в размере 20% кадастровой стоимости.
Приложением №1 к Постановлению Правительства Москвы от 24.05.2005 №356-ПП была определена кадастровая стоимость земли под административными объектами в кадастровом квартале №77:01:01009, в котором находится спорный участок, в размере 45.053 руб. за 1 кв.м.
Таким образом, кадастровая стоимость всего земельного участка площадью 5.718 кв.м. составляла 257 613 054 руб. (5718х45053). Данная кадастровая стоимость подтверждается также кадастровым планом участка от 10.12.2007 №77-5/07-25122.
Следовательно, стоимость земельного участка площадью 5718 кв.м. с кадастровым номером 77:01:01009:003 составляет 51 522 610,80 руб. (20% от 257613054 руб.).
