ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 09 декабря 2008 года  Дело N А09-658/2008

Федеральный арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

Солодовой Л.В.

судей

Кожемяко А.С.

Смолко С.И.

при участии в заседании:

от истца ООО «ЛидерСтрой»:

Самсоновой Е.Г. – адвоката (дов. № 17 от 17.11.08),

от ответчиков:

ООО «Брянск ГИП»

от Комитета гражд. защиты и пожарной безопасности Брянской области

Бабкина П.А. – представ. (дов. № 32-01/063837 от 20.06.06),

не явился, извещен надлежаще,

от третьих лиц:

от Управления имущественных отношений Брянской области

ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Брянской области

от иных 3-их лиц

Корсачевой Е.В. – предст. (дов. № 01-9144 от 21.12.07),

Лавреновой К.Н. – предст. (дов. № 2 от 21.01.08),

не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «Брянск ГИП» на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2008 по делу № А09-658/2008-8,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛидерСтрой» (далее – ООО «ЛидерСтрой»), г.Брянск, обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Брянск ГИП» (далее – ООО «Брянск ГИП»), г.Брянск, Комитету гражданской защиты и пожарной безопасности Брянской области, г.Брянск, о признании недействительными (ничтожными) заключенных между ответчиками договоров № 19 от 30.12.2005, № 19 от 30.03.2006, б/н от 28.02.2007 о передаче в субаренду земельного участка площадью 7500 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Дуки, 59.

Третьими лицами по делу выступали Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Брянской области, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Брянской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области, Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2008 (судья Назаров А.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2008 (судьи Байрамова Н.Ю., Никулова М.В., Можеева Е.И.) указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Брянск ГИП» просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на несоответствие содержащихся в них выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В судебном заседании представитель ООО «Брянск ГИП» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО «ЛидерСтрой» просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как вынесенные в полном соответствии с нормами действующего законодательства.

Представителями третьих лиц – Управления имущественных отношений Брянской области и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Брянской области  оценка законности и обоснованности принятых судебных решений оставлена на усмотрение суда кассационной инстанции.

Комитет гражданской защиты и пожарной безопасности Брянской области и иные третьи лица надлежаще извещены о времени и месте проведения судебного заседания, но своих представителей в суд округа не направили. Учитывая положения ч.3 ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает, что решение от 20.05.08 и постановление от 05.09.08 следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в связи с нижеизложенным.

Как усматривается из материалов дела, по договору аренды № 25992 от 25.08.2003 Брянская городская администрация в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству предоставила Главному управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Брянской области во временное пользование сроком на 49 лет находящийся в государственной собственности земельный участок площадью 71172 кв.м, расположенный по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Дуки, 59, для использования существующих зданий и сооружений.

Условиями договора (разделом 3) предусмотрено, что с согласия арендодателя земельный участок может быть сдан арендатором в субаренду третьему лицу.

По договору № 19 от 30.12.2005 Комитет гражданской защиты и пожарной безопасности Брянской области сдал часть арендуемого земельного участка площадью 7500 кв.м в субаренду ООО «Брянск ГИП». Передача участка субарендатору осуществлена сроком на 11 месяцев под размещение многоэтажной жилой застройки.

До истечения указанного срока ответчики подписали новый договор субаренды № 19 от 30.03.2006, предусмотрев аналогичные условия, сроки и цель предоставления земельного участка ООО «Брянск ГИП» во временное пользование.

В редакции дополнительного соглашения от 31.03.2006 указано, что используемый на праве субаренды участок является частью арендуемого Комитетом гражданской защиты и пожарной безопасности Брянской области земельного участка общей площадью 71172 кв.м, с кадастровым номером 32:28:03 12 01:008.

На участок с таким же кадастровым номером имеется ссылка и в договоре субаренды б/н от 28.02.2007, подписанном между названными лицами, однако, площадь арендуемого Комитетом гражданской защиты и пожарной безопасности Брянской области участка указана другая – 66552 кв.м, разрешенное использование – то же: под размещение многоэтажной жилой постройки. Срок действия этого договора установлен ответчиками до 25.02.2008.

Дополнительным соглашением от 15.03.2007 в условия договора б/н от 28.02.2007 внесены изменения: кадастровый номер земельного участка, часть которого используется ООО «Брянск ГИП» на праве субаренды, заменен на 32:28:03 12 01:0015.

Ссылаясь на то, что указанные договоры субаренды не соответствуют требованиям действующего законодательства (во временное пользование ООО «Брянск ГИП» передана часть несуществующего (ликвидированного) земельного участка, при этом изменено его целевое назначение, предусмотренное первоначальным договором аренды; предмет субаренды не индивидуализирован; согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду не получено), ООО «ЛидерСтрой», считая себя заинтересованным по делу лицом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Согласно пункту 2 приведенной статьи арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как усматривается из материалов дела, условиями первоначального договора аренды № 25992 от 25.08.2003 установлено, что земельный участок предоставлен ГУ по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Брянской области для использования существующих зданий и сооружений. С этого момента целевое назначение земельного участка не менялось вплоть до заключения сторонами сделки дополнительного соглашения от 31.05.2007, зарегистрированного в установленном порядке 28.09.2007. Указанным соглашением целевое назначение  земельного участка определено как использование существующих зданий и сооружений и строительство объектов различного назначения.

Между тем, по оспариваемым договорам, подписанным до внесения соответствующей регистрационной записи об изменении вида разрешенного использования земельного участка, субарендатору – ООО «Брянск ГИП» земля предоставлялась под размещение многоэтажной жилой застройки, что противоречит условиям первоначального договора аренды № 25992 от 25.08.2003 и требованиям п.1 ст.615 ГК РФ.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что в самом тексте первоначального договора аренды (разделе VI) указано на изменение целевого назначения земельного участка, не может быть принята судебной коллегией во внимание.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая, что договор аренды № 25992 от 25.08.2003, заключенный сроком до 01.08.2052, относится к такому виду договоров, условие об изменении порядка разрешенного землепользования вступило в силу с момента его государственной регистрации и в данном случае не связано с вынесением Брянской городской администрацией постановления № 1560 от 28.08.2003 «Об изменении разрешенного вида использования части земельного участка по ул.Дуки, 59 в Советском районе г.Брянска, на которое ссылается заявитель – ООО «Брянск ГИП».

В связи с изложенным довод ответчика о том, что указанным постановлением арендодатель по основному договору аренды согласовал предоставление ООО «Брянск ГИП» части указанного земельного участка площадью 7500 кв.м на измененных условиях – под размещение многоэтажной жилой застройки, не заслуживает внимания.

Как усматривается из писем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации – арендодателя по первоначальному договору, договоры субаренды № 19 от 30.12.2005, № 19 от 30.03.2006, б/н от 28.02.2007, подписанные между ответчиками, с ним не согласовывались, о заключении указанных сделок он не уведомлялся (т.1, л.д.132 -134, 138).

Вместе с тем, в рассматриваемом случае такое согласование (уведомление), исходя из норм действующего законодательства и положений договора аренды №25992 от 25.08.2003, является обязательным.

Так, в силу п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Первоначальным договором аренды определено, что земельный участок может быть сдан в субаренду третьему лицу с согласия арендодателя.

Кроме того, судами установлены и иные нарушения действующего законодательства, допущенные при заключении оспариваемых договоров. Оценив представленные в материалы дела доказательства и пояснения участников процесса на основе ст.71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о несоответствии оспариваемых сделок требованиям Федерального закона «О государственном земельном кадастре»: в договоре № 19 от 30.12.2005 не указан кадастровый номер субарендуемого земельного участка; по договору № 19 от 30.03.2006 во временное пользование передана часть уже не существующего земельного участка (прежний участок прекратил был ликвидирован в связи с его разделением на две составные части: участок площадью 66552 кв.м с кадастровым номером 32:28:03 12 01:0015 и участок площадью 4620 кв.м с кадастровым номером 32:28:03 12 01:0014); на момент подписания договора б/н от 28.02.2007 земельный участок, переданный ООО «Брянск ГИП» в субаренду, на этом же праве находился в пользовании ООО «ЛидерСтрой» - соответствующее обременение было зарегистрировано за истцом в установленном порядке 28.07.2006 (т.1, л.д.135).

С учетом изложенного довод заявителя кассационной жалобы о том, что ООО «Лидерстрой» не является заинтересованным по делу лицом и не уполномочен на предъявление настоящего иска, является несостоятельным.

Признав установленным факт заключения оспариваемых договоров с нарушением требований закона, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на их недействительность (ничтожность) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Иные доводы кассационной жалобы, в том числе о незаключенности договора субаренды земельного участка от 19.06.2005, подписанного с ООО «ЛидерСтрой», были предметом исследования судов обеих инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч.1 п.1, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2008 по делу № А09-658/2008-8 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка