А68-2278/2006 от 20 февраля 2009

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 февраля 2009 года Дело N А68-2278/2006

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Егоровой С.Г.

судей

Сорокиной И.В.

Толкачевой И.Ю.

при участии в заседании:

Истец:

от Общества с ограниченной ответственностью «Копеечка», г.Тула

Горяйнов И.Ю. – адвокат (дов. от 17.09.2008 б/н, удостоверение от 03.12.2007 №027)

Ответчик:

от Общества с ограниченной ответственностью «Тур+», г.Тула

Дидатов Ю.А. – адвокат (дов. от 12.12.2008 №1, удостоверение от 09.10.2006 №652);

Третьи лица:

от Общества с ограниченной ответственностью «Копилка», г.Тула

не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Тур+» на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.08.2008 (судья Гречко О.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 (судьи Заикина Н.В., Байрамова Н.Ю., Можеева Е.И.) по делу №А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Копеечка», г.Тула (далее – ООО «Копеечка») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Тур+», г.Тула (далее – ООО «Тур+») о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата неосновательно полученной арендной платы в сумме 7 324 804,66 руб., уплаченной за период с 01.11.2004 по 06.09.2005.

ООО «Тур+», в свою очередь, подало встречный иск о признании недействительным п.6 дополнительного соглашения от 27.08.2004 №1 к договору аренды от 01.04.2004 №1-Т, по условиям которого арендатор освобождался от уплаты арендной платы в случае невыполнения арендодателем ремонтных работ, указанных в данном соглашении.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 27.07.2006 указанные дела объединены и рассмотрены в одном производстве как основное и встречное требования.

До принятия решения суда по существу спора, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Копилка", г.Тула (далее - ООО "Копилка").

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.03.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2007 указанное решение отменено в части отказа в удовлетворении основного иска и последний удовлетворен в заявленной сумме, в остальном - оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.09.2007

названные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2008 в удовлетворении первоначальных и встречных требований вновь отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2008 решение

суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.05.2008

названные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.08.2008 требования по первоначальному иску удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО «Тур+» в пользу ООО «Копеечка» 3 298 864,7 руб. неосновательного обогащения и 19 375,78 руб. расходов по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Исковые требования по встречному иску оставлены без удовлетворения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 решение

суда в части удовлетворения исковых требований ООО «Копеечка» отменено. Суд апелляционной инстанции взыскал с ООО «Тур+» в пользу ООО «Копеечка» 6 430 632,09 руб. неосновательного обогащения и 43 120,11 руб. расходов по государственной пошлине.

В кассационной жалобе ООО «Тур+» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить полностью, а решение суда первой инстанции изменить в части взыскания с ООО «Тур+» 3 298 864,7 руб. неосновательного обогащения и 19 375,78 руб. расходов по государственной пошлине и отказа в удовлетворении встречного иска и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Копеечка» отказать. Встречный иск ООО «Тур+» удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ООО «Тур+» поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ООО «Копеечка» доводы кассационной жалобы отклонил, постановление апелляционной инстанции считает законным, просит оставить его без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Тульской области от 26.08.2008 и постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 проверены Федеральным арбитражным судом Центрального округа в соответствии с правилами статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции установил следующее.

1 апреля 2004 года между ООО «Тур+» (Арендодатель) и ООО «Копеечка» (Арендатор) был заключен договор № 1-Т аренды нежилого здания (кинотеатр) (далее – Договор) сроком до 01.04.2014.

27 августа 2004 года к данному договору было заключено дополнительное соглашение №1.

В установленном законом порядке была произведена государственная регистрация указанного договора и дополнительного соглашения к нему.

2 под размещение культурно-развлекательных объектов, а также магазина розничной торговли. На арендатора возложена обязанность производить текущий, косметический и капитальный ремонт арендуемых помещений.

По условиям дополнительного соглашения от 27.08.2004 №1 к Договору аренды обязанность произвести капитальный ремонт арендуемых помещений возложена на Арендодателя. А именно, Арендодатель (ООО «Тур+») обязался выполнить в срок с 01.09.2004 по 01.06.2005:

в помещении №21;

договора.

Согласно пункту 6 указанного соглашения в случае невыполнения Арендодателем работ, предусмотренных подпунктами б), в) пункта 2.1. Договора, в установленные сроки арендная плата не оплачивается до завершения Арендодателем указанных работ. При этом Арендодатель не вправе требовать оплаты арендных платежей за указанный период.

1 апреля 2004 года ООО «Копеечка» (арендатор) заключило с ООО «Копилка» (субарендатор) договор субаренды на часть нежилого здания (часть комнат первого и второго этажа) площадью 896,2 кв.м на срок до 25.03.2005, возложив обязанности по текущему и капитальному ремонту на субарендатора, а впоследствии 26.03.2005, после принятия по акту приема – передачи от 21.03.2005 приемочной комиссией в эксплуатацию первого пускового комплекса нежилого здания (кинотеатра), перезаключило указанный договор субаренды на год, с возложением обязанностей по капитальному ремонту данной части здания на арендатора.

Ремонт нежилого здания ООО «Копилка» (субарендатором) был осуществлен за его счет, на основании постановления главы города Тулы от 30.12.2004 № 2276 «О разрешении ООО «Копилка» реконструкции нежилого здания (кинотеатр) с почтовым адресом: г. Тула, проспект Ленина, 93 под магазин и развлекательный центр», с согласия собственника здания.

В соответствии с актом государственной приемочной комиссии от 21.03.2005г о приемке в эксплуатацию законченной реконструкции нежилого здания (кинотеатр) с почтовым адресом: г.Тула, пр.Ленина-93, под магазин (1-ый пусковой комплекс), заказчиком (инвестором) строительства являлось - ООО «Копилка» (субарендатор), строительство осуществлялось на основании утвержденной проектно-сметной документации на протяжении 6 месяцев (с июня 2004 по март 2005), общая площадь введенная в эксплуатацию определена в размере 573,8 кв.м. (в том числе торговая 402,7 кв.м).

Согласно техпаспорту, изготовленному по итогам инвентаризации нежилого здания №93 по пр.Ленина, произведенной после госприемки реконструированного здания, торговая площадь под магазином составила 595,7 кв.м.

Из материалов дела следует, и не оспаривается представителем ООО «Тур+», что взятые на себя обязательства по договору аренды арендодатель не выполнил в установленный срок в полном объеме, что привело к невозможности использования арендованного нежилого здания по назначению.

2 января 2006 года в результате неисправности электропроводки магазин ООО «Копилка» перестал функционировать, а 11.01.2006 МУП «Тулгорэлектросети» в письме исх.№ 07.29/10 запретило эксплуатацию указанного магазина, что послужило основанием для предъявления ООО «Копилка» претензии к ООО «Копеечка».

Вместе с тем, ООО «Копеечка» в период с апреля 2004 по 06.09.2005 оплачивало арендодателю арендные платежи.

Полагая, что указанные платежи за период с 01.11.2004 по 06.09.2005 являются неосновательным обогащением Арендодателя, поскольку последний не исполнил обязательств, установленных п.п.1,2 дополнительного соглашения к договору аренды, что освобождает арендатора от уплаты арендных платежей по договору, Арендатор (ООО «Копеечка») обратился в арбитражный суд с исковыми заявлением о взыскании с ООО «Тур+» 7 324 804,66 руб.

ООО «Тур+», в свою очередь, подало встречный иск о признании недействительным (ничтожным) п.6 дополнительного соглашения от 27.08.2004 №1 к договору аренды от 01.04.2004 №1-Т.

Частично удовлетворяя требование заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что в период с 22.03.2005 по сентябрь 2005 года истец имел возможность использовать по назначению помещение площадью 595,7 кв.м, сдав его в субаренду третьему лицу для использования под магазин, в связи с чем был обязан уплачивать арендную плату за используемые площади в размере, установленном договором, -19,9 у.е. за 1 кв.м. За указанный период размер арендной платы составил 3 131 767,39 руб. В этой части арендные платежи суд первой инстанции посчитал уплаченными обоснованно, в соответствии с договором аренды, поэтому указал, что оснований для их возврата истцу не имеется.

Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата неосновательно уплаченной арендной платы (при отсутствии обязательства по ее уплате в заявленный период в части неиспользуемых помещений) суд первой инстанции удовлетворил в сумме 3 298 864,7 руб., исходя из того, что в спорный период с 01.11.2004 по 22.03.2005 арендованное здание не использовалось по назначению арендатором и субарендатором (в нем проводилась реконструкция силами субарендатора). Соответственно, в остальной части удовлетворения первоначальных исковых требований суд отказал.

Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО «Копеечка», Двадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что все нежилые помещения, переданные Арендатору, были непригодны для использования в предусмотренных Договором целях, поэтому аренные платежи за период с ноября 2004 по август 2005 года в сумме 6 430 632,09 руб., внесенные ООО «Копеечка», являются неосновательным обогащением ООО «Тур+» и подлежат взысканию с последнего в полном объеме.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с ч.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как видно из материалов дела дополнительное соглашение от 27.08.2004 №1 договору аренды было заключено сторонами с целью приведения переданного в аренду имущества в состояние, пригодное для его использования по назначению, а именно для организации культурно-развлекательных объектов, а также магазина розничной торговли.

Следовательно, ранее переданное в аренду по Договору недвижимое имущество не могло использоваться Арендатором в целях, предусмотренных договором.

Таким образом, поскольку Арендодатель передал Арендатору имущество не соответствующее условиям договора, им были нарушены требования ст.611 ГК РФ.

Пунктом 6 дополнительного соглашения от 27.08.2004 №1 к Договору аренды стороны предусмотрели право Арендатора не уплачивать арендную плату за пользование арендованным имуществом в случае невыполнения Арендодателем работ, предусмотренных подпунктами б), в) пункта 2.1. договора, в установленные сроки, до завершения Арендодателем указанных работ.

Материалами дела подтверждено, что в установленный срок ООО «Тур+» вышеуказанные обязательства не исполнило, что также не оспаривается сторонами.

Вместе с тем, в период с ноября 2004 года по август 2005 года (оспариваемый период) Арендатор оплатил 6 430 632,09 руб. арендных платежей.

В силу положений части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

С учетом указанной нормы Арендодатель должен возвратить неосновательное обогащение Арендатору.

Однако из материалов дела следует, что 21.03.2005 актом государственной приемочной комиссии, утвержденным постановлением Главы г.Тулы от 22.04.2005 №743, в эксплуатацию принята часть нежилого здания (кинотеатра) с почтовым адресом: г.Тула, проспект Ленина, 93 под магазин (первый пусковой комплекс) общей площадью 573,8 кв.м.

Из представленного в материалы дела совместного обращения ООО «Тур+» и ООО «Копилка» к главе администрации Центрального района Управы г.Тулы от 25.03.2005 также следует, что ответчик сам подтверждал факт принятия в эксплуатацию только I-го пускового комплекса законченного реконструкцией нежилого здания с размещением в нем магазина самообслуживания, указывая, что на дату обращения II-я и III-я очереди реконструкции здания под размещение в нем культурно-развлекательного и офисно-торгового комплексов не введены в эксплуатацию.

В этой связи, как правильно указал суд первой инстанции, с момента ввода части вышеуказанного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, она стала соответствовать условиям Договора, могла быть использована и фактически использовалась Арендатором и субарендатором по целевому назначению (в ней располагался магазин).

Пунктом 5 дополнительного соглашения от 27.08.2004 №1 стороны установили, что с 01.09.2004 стоимость аренды нежилого здания, указанного в п.1.1. Договора, составляет 19,9 условных единиц за один квадратный метр в месяц.