ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2008 года Дело N А40-50961/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2008 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стешана Б.В.
судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания Башировой Н.Ш.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Вира+»
на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2008 года
принятое судьей Городилиной Т.В.
по делу № А40-50961/06-91-392
по иску ООО «Вира+»
к Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД РФ,
третье лицо: ООО «Стройпроект»,
о взыскании задолженности в размере 2.107.728 руб., расторжении договора аренды, выселении
при участии в судебном заседании:
от истца: Кадыров Ф.А. по дов. от 12.05.2008 г., Пономарева О.А. по дов. от 24.01.2008 г., Никишина Н.В. по дов. от 24.04.2008 г.;
от ответчика: Поповских А.П. по дов. от 10.04.2004 г., уд. № 5287 от 16.01.2008 г., Ивашина Е.М. по дов. от 12.05.2008 г., Габолаева С.К. по дов. от 12.05.2008 г., Батыров С.Е. по дов. от 12.05.2008 г. уд. № 8390 от 27.04.2006 г.
от третьего лица: неявка, извещен.
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Вира+» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД РФ о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1.053.864 руб., пени в размере 1.053.864 руб., о расторжении договора аренды №01-7/714 от 21.09.2001г. и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 1672,8 кв.м, расположенных по адресу: г.Москва, 2-я ул. Марьиной рощи, д. 2А.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечено ООО «Стройпроект».
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение условий договора аренды №01-7/714 от 21.09.2001г. не вносит арендную плату; не производит капитальный ремонт здания; не заключил договор аренды земельного участка в соответствии с п.2.2.6 договора, а также сдает часть помещений третьему лицу без согласия собственника помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2008 года по делу № А40-50961/06-91-392 в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик добросовестно выполняет принятые на себя обязательства, проводит ремонтные работы, заключил соответствующие договоры, понес расходы по оплате выполненных работ, заключил договор на проведение работ по согласованию проектной документации в инстанциях города Москвы в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушил нормы материального и процессуального права, а именно: суд неправомерно зачел расходы ответчика по капитальному ремонту в счет арендных платежей. При этом, суд не учел, что разрешительная и проектно-строительная документация на ремонт здания у ответчика отсутствовала.
Кроме того, суд не учел, что ответчиком был произведен капитальный ремонт нежилых помещений, а не всего здания, в связи с чем, ухудшилось состояние арендованного имущества.
Суд необоснованно отклонил ходатайство истца об истребовании доказательств, в связи с чем, принял неправильное решение.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайства о приобщении к материалам дела экспертного заключения по экспертизе, проведенной по инициативе истца, и о проведении дополнительной экспертизы.
В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отклонил ходатайства как необоснованные, поскольку отсутствуют основания для проведения повторной экспертизы и истец не обосновал невозможность предоставления дополнительных доказательств в суд первой инстанции.
Представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились. Считают решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене. При этом указали, что в момент заключения договора аренды состояние здания было неудовлетворительным, в связи с чем, ответчик произвел частично капитальный ремонт.
Суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствии третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2008 года по делу № А40-50961/06-91-392.
При исследовании обстоятельств дела установлено, что 21.09.2001г. между ГУП «Спецстройэксплуатация» (арендодатель) и Общероссийская общественная организация инвалидов внутренних войск МВД РФ (арендатор) был заключен договор №01-7/714 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющего федеральной собственностью, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ГУП «Спецстройэксплуатация». Согласно условиям указанного договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, 2-я ул. Марьиной рощи, д. 2А, общей площадью 1095,3 кв.м. для размещения реабилитационного центра (том 1 л.д. 12-20).
Срок действия договора стороны установили до 31.07.2026г. (п. 1.3. договора аренды).
Дополнительным соглашение от 13.03.2002г. №01-7/164 площадь передаваемых помещений была увеличена до 1672,8 кв.м., а также переданы права пользования той частью земельного участка, которая занята этими помещениями и необходима для их использования и свободного доступа (том 1 л.д. 21-26).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи (том 1 л.д. 27).
Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из материалов дела следует, что в дальнейшем право собственности на указанное нежилое помещение общей площадью 1672,8 кв.м. перешло к ООО «ВИРА+» (истец), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.07.2005г. серии 77 АВ №878474 (том 1 л.д. 28). При этом, в качестве основания перехода права собственности указан договор купли-продажи №М-2 от 27.06.2005г., заключенный с ООО «Строй-Инвест».
Письмом от 26.08.2005г. №3 истец уведомил ответчика о смене собственника арендуемого помещения (т.1 л.д. 29).
В силу п.9.1 реорганизация сторон, а также перемена собственника или владельца иных вещных прав на арендуемые помещения не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
Новый собственник становиться правопреемником арендодателя по договору, при этом договор подлежит переоформлению на основании дополнительного соглашения, но лишь в части изменения наименования и реквизитов нового собственника.
Однако, от заключения дополнительного соглашения, предусмотренного п.9.1 договора аренды истец уклонился. При этом, ответчику было направлено дополнительное соглашение, содержащее изменения в части увеличения размера арендной платы, не предусмотренное условиями указанного договора аренды.
Таким образом, смена собственника нежилого помещения и уклонение истца от заключения дополнительного соглашения, предусмотренного п.9.1 договора аренды не может свидетельствовать о прекращении договора на ранее заключенных условиях.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В связи с тем, что арендуемое здание не было пригодно к использованию без проведения капитального ремонта, п. 2.2.11 договора аренды стороны предусмотрели, что капитальный ремонт, сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора. При проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества, за счет денежных средств арендатора стоимость данных работ засчитывается в счет арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон и Министерства.
При этом, положения договора аренды не предусматривают получение каких-либо дополнительных разрешений со стороны арендодателя на проведение капитального ремонта.
Необходимость в проведении капитального ремонта здания также подтверждена: письмом Росимущества № НГ-7/19548 от 20.11.2001г.; актом проверки соблюдения условий договорa аренды от 24.05.2002 года, установившем проведение перепланировок прежним пользователем и общее неудовлетворительное состояние здания; письмом в адрес ФГУП «Спецстройэксплуатация» № НГ-7/13068 от 15.07.2002г.
В связи с необходимостью проведения реконструкции с перепланировкой арендуемого здания истец обратился в Министерство имущественных отношений РФ. Письмом № НГ-7/13068 от 15.07.2002г. истцу было сообщено о положительном решении вопроса в случае представлении балансодержателем, ФГУП «Спецстройреконструкция», необходимого комплекта проектно-сметной документации.
Во исполнение указаний Министерства имущественных отношений РФ ответчиком 25.07.2002г. был заключен договор подряда на проведение проектных работ (том 3 л.д.26-30).
По акту приемки от 20.10.2003г. проектно-сметная документация была передана ответчику (том 3 л.д.31).
В связи с необходимостью проведения согласований и получения разрешений ответчиком 17 октября 2006 года заключен договор с ООО «СтройПроект» на проведение работ по согласованию разработанной проектно-сметной документации и получения всех необходимых разрешений.
По акту передачи от 28.01.2004 года разработанная документации для проведения согласований и получения разрешений в Министерстве имущественных отношений РФ была передана разработчиком проекта.
Однако, не получив необходимых согласований от ОАО «Спецстройэксплуатация» по разработанной проектно-сметной документации, ответчик приступил к ремонту по утвержденной смете, заключив договор подряда № 1027 от 26.08.2005 года с ООО «СтройПроект».
Судом установлено, что в настоящее время выполнены работы по части капитального ремонта, предусмотренного проектно-сметной документацией, на общую сумму 6 067 522,61 руб., что подтверждается актами приемки выполненных работ от 27.09.2006г.
При этом, выполненные работы оплачены заемными средствами, что подтверждается договором займа от 12 октября 2006 года, расходным кассовым ордером № 102 от 12 октября 2006 года, уведомлением ООО «СтройПроект» № 1 от 10 октября 2006 года (том 3 л.д.23-24, 25).
На предмет определения законности, целесообразности, объемов и качества выполненных работ, определением суда от 23.01.2007г. по делу была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой, ремонт, проведенный в помещении здания, расположенного по адресу: г. Москва, 2-я ул. Марьиной рощи, д. 2А, носит капитальный характер, а виды и объемы работ, указанные в дефектных ведомостях, соответствуют видам и объемам работ, указанным в локальных сметах и актах приемки (том 3 л.д.7-91).
Более того, в соответствии с заключением экспертизы ремонт, произведенный ответчиком, был необходим для восстановления и поддержания в исправности конструкций здания, его систем инженерного обеспечения, включая замену изношенных частей.
Согласно положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Арендатор обязался своевременно вносить плату за арендуемые помещения, в соответствии с п.4.1 договора, а также компенсировать расходы арендодателя согласно п.4.2 в порядке, объеме и сроки, предусмотренные разделом 4 договора. (п. 2.2.1 договора аренды).
Из объяснений истца усматривается, что ответчик не вносит арендную плату, предусмотренную договором аренды, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 1.053.864 руб.
Вместе с тем, из п.2.2.11 договора аренды усматривается, что затраты ответчика, связанные с капитальным ремонтом засчитываются в счет арендной платы.
Таким образом, зачет затраченных сумм по условиям договора аренды являлся способом оплаты арендных платежей, и не должен был быть согласован сторонами.
Учитывая, что ответчик добросовестно исполнял условия договора аренды, а доказательств обратного представлено не было, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате.
Поскольку суду не были представлены доказательства, свидетельствующие о наличии задолженности по арендной плате, также обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении положений договора другой стороной и в иных случаях, установленных действующим законодательством с обязательным направлением другой стороне в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предложения о расторжении договора.
При существенном нарушении условий договора аренды, п. 6.3 договора стороны предусмотрели случаи, при наступлении которых договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Учитывая, что суду не представлены доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком условий договора, требование истца в части расторжения договора аренды и выселении ответчика также обоснованно оставлено без удовлетворения.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Довод заявителя о том, что ответчик нарушал и после смены собственника арендуемого помещения продолжает существенно нарушать условия договора в части внесения арендной платы, подлежит отклонению, т.к. документально не подтвержден.
Поскольку в пункте 2.2.11 договора стороны установили, а подпункт 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает установление арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, довод заявителя о том, что суд необоснованно зачел расходы ответчика по капитальному ремонту в счет арендных платежей и не применил положения пункта 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению.
