ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 08 июня 2009 года  Дело N А11-12431/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Рыбкиной О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Крысанова Анатолия Фёдоровича на решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.03.2009, принятое судьёй Гиндулиной В.Ю., по иску  Управления муниципальным имуществом города Владимира к индивидуальному предпринимателю Крысанову Анатолию Фёдоровичу о расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения и взыскании 92 849 руб. 08 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца –  представителя Алексеевой Ирины Николаевны по доверенности от 11.01.2009 сроком действия один год;

от ответчика – представителя Тумановой Галины Юрьевны по доверенности от 28.05.2009 №33-01/381286 сроком действия три года,

установил:

Управление муниципальным имуществом города Владимира (далее –УМИ г. Владимира) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Крысанову Анатолию Фёдоровичу (далее – ИП Крысанов А.Ф. ) о взыскании 92 849 руб. 08 коп., в том числе 73 223 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате за 3 и 4 кварталы 2007 года, за 2008 год на основании договора аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью, от 29.12.2001 №2736, 19 625 руб. 46 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.01.2007 по 21.11.2008, а также о расторжении договора аренды от 29.12.2001 №2736 и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Решением от 25.03.2009 Арбитражный суд Владимирской области полностью удовлетворил исковые требования.

ИП Крысанов А.Ф., не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился в Первый арбитражный апелляционный суд  с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что договор от 29.12.2001 следует считать незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован должным образом на основании статей 433, 561 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, также необоснованны требования о выселении ответчика, поскольку в деле фактически нет документов, подтверждающих факт использования ответчиком после 01.07.2007 служебных помещений, с которых истец хочет получить арендную плату.

Также заявитель указал, что суд необоснованно не применил положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.  Пояснил, что истец с июля 2007 года по декабрь 2008 года не может быть арендодателем и получателем платежей по договорам аренды на нежилые помещения в доме №68 и не может распоряжаться общим имуществом жилого дома, так как эти нежилые помещения в силу действия вступившего в 2005 году закона (Жилищный кодекс Российской Федерации) уже являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом доме.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представитель истца в судебном заседании  указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.12.2001 между УМИ г. Владимира (арендодатель), унитарным муниципальным производственным жилищным предприятием «Жилсервис» (балансодержатель) и ИП Крысановым А.Ф. был заключен договор №2736 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью (далее – договор аренды).

В соответствии с указанным договором аренды ИП Крысанов А.Ф. получил в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Горького, д.68, общей площадью 15,1 кв.м (далее - нежилые помещения) для использования под магазин.

Имущество передано по акту передачи помещения муниципального нежилого фонда от 01.01.2002.

Согласно выписке из реестра муниципальных объектов недвижимости города Владимира от 20.11.2008 № 44-01 -07/767п спорные нежилые помещения включены в реестр на основании распоряжения КУГИ № 542 от 23.04.1997, включены в состав муниципальной казны. Объект не находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Согласно пункту 1.4 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2002 по 29.12.2002.

Впоследствии соглашениями сторон от 31.01.2003, от 10.11.2003, 28.01.2005, от 26.12.2005, от 11.01.2007 сроки действия договора аренды продлялись соответственно с 30.12.2002 по 28.12.2003,  с 29.12.2003 по 27.12.2004, с 27.12.2004 по 25.12.2005, с 25.12.2005 по 23.12.2006, с 23.12.2006 по 21.12.2007.

Неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы за 3 и 4 кварталы 2007 года, за 2008 год послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности и пени в размере заявленных исковых требований, расторжении договора, выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в

соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку  факт пользования ответчиком нежилыми помещениями в спорный период и наличие задолженности по арендной плате подтверждены  материалами дела  и ответчиком  не  оспорены,  то суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о  взыскании  основного долга.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации пеней признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2 договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу изложенного суд первой инстанции, проверив расчет пени, представленный истцом, правомерно удовлетворил исковое требование о взыскании с ответчика пени в сумме 19 625 руб. 46 коп.

В то же время согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором  производство  капитального  ремонта  является  обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Претензиями от 30.11.2007 № 44-01-07/4572, от 07.11.2008 № 44-01-07/3498 истец уведомил ответчика о необходимости в срок до 31.12.2007, 20.11.2008 соответственно погасить задолженность по арендной плате и в случае, если к указанному сроку обязательства ответчиком не будут исполнены, предложил расторгнуть договор и сдать занимаемые нежилые помещения в добровольном порядке.

Поскольку материалами дела установлен факт невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа, после письменного предупреждения арендодателя арендатор не исполнил обязанность по внесению арендной платы, требование истца о расторжении договора аренды от 29.12.2001 № 2736 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку законные основания для пользования ИП Крысановым А.Ф. спорными помещениями в настоящее время отсутствуют, а доказательств возврата указанных нежилых помещений ответчик не представил, то суд, применяя положения указанной  правовой нормы,  обосновано обязал ответчика освободить нежилые помещения.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Ссылка истца на незаключенность договора аренды судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду несостоятельности. Из представленных суду документов следует, что  договор аренды заключен на срок менее года (с 01.01.2002 до 29.12.2002 - пункт 1.4 договора),  дальнейшие соглашения сторон также устанавливают срок аренды менее года. При этом продление договора не является изменением срока действия договора, поскольку фактически по окончании первоначального срока договора между сторонами начинал действовать новый договор аренды. В связи с этим спорный договор не подлежит государственной регистрации в силу  пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и является заключенным.

Довод заявителя жалобы о недоказанности факта использования ответчиком жилых помещений судом не принимается во внимание, поскольку ответчик по акту приема-передачи арендованное имущество не возвратил, чем нарушил положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим истец вправе требовать внесения арендной платы.

Аргумент заявителя о неприменении судом  норм материального права, подлежащих применению (статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), признается апелляционной инстанцией несостоятельным.

Как следует из указанных правовых норм, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как пояснил представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании, спорное имущество представляет собой часть лестничной клетки и использовалось  ответчиком исключительно для осуществления торговой деятельности в помещении магазина, принадлежащего ему на праве собственности.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное имущество обслуживает более одной квартиры в многоквартирном доме, а следовательно, является общим домовым имуществом.

Кроме того, довод подателя жалобы о том, что истец не является собственником нежилых помещений, отклоняется, так как не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Как следует из выписки из реестра муниципальных объектов недвижимости города Владимира от 20.11.2008  №44-01-07/767-п, объект недвижимости –здание по ул.Горького, д.68 общей площадью 1093,86 кв.м., нежилые помещения-163,99 кв.м. включен в данный реестр на основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом администрации Владимирской области от 23.04.1997 №542.

На основании Распоряжения председателя Комитета по управления государственным имуществом администрации Владимирской области от 23.04.1997 №542 «О внесении изменений в план приватизации государственного предприятия «Владимирский тракторный завод» объект -двухэтажный  жилой дом по ул.Горького, д.68 в г. Владимире площадью 1006,1 кв.м не был включен в уставной капитал акционерного общества открытого типа «Владимирский тракторный завод» и подлежал передаче в муниципальную собственность г. Владимира.

Данное распоряжение в установленном порядке не оспорено, выписка из реестра муниципальных объектов недвижимости в г. Владимире (правоустанавливающий документ  муниципального образования на спорное имущество) недействительной не признана.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 25 марта 2009 года  по делу №А11-12431/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Крысанова Анатолия Фёдоровича, г. Владимир, -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка