• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 08 ноября 2010 года  Дело N А40-164670/2009

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Волкова С.В.,

судей Нечаева С.В., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца – Торянников А.А., по доверенности от 24.03.2010 года,

от ответчика – Мельников И.А., по доверенности от 08.02.2010 г. № б/н; Полегенько И.В., по доверенности от 08.02.2010 г. № б/н; Тонушкина Е.А., по доверенности от 08.02.2010 г. № б/н;

от третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев 28 октября 2010 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО «Альтимус» (истец) и ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» (ответчик)

на решение от 4 июня 2010 года Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьёй Шудашовой Я.Е.,

на постановление от 07 сентября 2010года №09АП-19764/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.. Тихоновым А.П.,

по первоначальному иску ООО «Альтимус»

к ГУП «НИ и ЛИ Генплана Москвы»,

третьи лица - ООО «Проспект Менеджмент», ООО «Бизнес-центр ПАНОРАМА», ООО «Брестская-15»,

о взыскании задолженности по арендной плате по договорам субаренды и гарантийной платы

и по встречному иску ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы»

к ООО «Альтимус»,

третье лицо - ООО «Проспект Менеджмент»,

о взыскании гарантийной платы и переплаты по арендной плате по договорам субаренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альтимус» (далее - ООО «Альтимус») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ исковыми требованиями к Государственному унитарному предприятию «НИиПИ Генплана Москвы» (далее - ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 09.03.2010 в размере 42 031 960,76 руб. и 19 911 950 руб., а также гарантийного платежа в размере 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. по договорам субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 и 17.11.2008 соответственно.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614, 615, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что между ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» как субарендатором и третьим лицом ООО «Проспект Менеджмент» (арендатор) были заключены договоры субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. В соответствии с дополнительным соглашением № 5 к договору аренды нежилого помещения № НМ-17 от 25.03.2003 г. к ООО «Альтимус» (новый арендатор) перешли права и обязанности прежнего арендатора – ООО «Проспект Менеджмент» по договору аренды № НМ-17 от 25.03.2003 года. Ответчик был уведомлен о состоявшемся переходе прав и обязанностей арендатора к ООО «Альтимус». Однако ответчиком - ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» как субарендатором ненадлежащим образом исполнены обязательств по договорам субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. в части внесения арендных платежей за период с 01.10.2009 по 09.03.2010. В связи с неисполнением ответчиком обязанностей по уплате арендных платежей ему направлялась претензия, а также уведомление о восстановлении гарантийного взноса, которые остались без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Альтимус» как первоначального истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с встречными исковыми требованиями к ООО «Альтимус» (истец по первоначальному иску) о взыскании гарантийной суммы в размере 28.556.295 руб. по договору субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. и гарантийной суммы в размере 18.797.986 руб. по договору субаренды нежилого помещения от 17.11.2008 г., а также переплаты по арендной плате в размере 7.231.030,83 руб.

Протокольным определением от 29.04.2010 г. Арбитражный суд города Москвы в порядке ст. 132 АПК РФ принял встречное исковое заявление для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Проспект Менеджмент», ООО «Бизнес-центр ПАНОРАМА», ООО «Брестская-15».

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2010 года первоначальные исковые требования ООО «Альтимус» и встречные исковые требования ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» удовлетворены частично. По первоначальному иску с ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2009 по 09.03.2010 года в размере 37 670 925 руб. и 18 733 358 руб., а также задолженности по уплате гарантийной суммы в размере 2 924 645 руб. и I 134 225 руб. по договорам субаренды от 17.03.2008 и 17.11.2008 соответственно.

По встречному иску суд взыскал с ООО «Альтимус» как первоначального истца в пользу ответчика гарантийные суммы в размере 25 631 650 руб. и 17 663 761, 94 руб. и переплаты по арендным платежам в размере 5 781764,83 руб. и 1 449 266 руб. по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно.

Суд первой инстанции счел первоначальные исковые требования истца в части взыскания задолженность по арендной плате за период с 01.10.2009 по 09.03.2010 года в размере 37 670 925 руб. и 18 733 358 руб. обоснованными и подтвержденными представленным доказательствами, тогда как ответчиком доказательства надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей не представлено.

Суд первой инстанции произвел зачет встречных однородных требований: взыскал с Государственного унитарного предприятия «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альтимус» денежную сумму в размере 9.936.709 руб. 72 коп.

Полагая первоначальный иск в части исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. задолженности по уплате гарантийной суммы по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно подлежащими удовлетворению, суд первой инстанции исходил из того, что в п.п. 6.4., 5.4. договоров субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. соответственно, установлено, что гарантийная сумма после удержания из нее арендатором сумм, подлежащих выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пеней, подлежит восстановлению субарендатором - ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» до установленного договорами размера в течение 10 рабочих дней со дня получения письменного уведомления от арендатора.

Письмом от 07.12.2009 г. № 1-1/3 истец уведомил ответчика об удержании с 22.12.2009 г. из гарантийной суммы - 2.924.645 руб. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и 1.383.755 руб. по договору субаренды от 17.11.2008 г. в связи с просрочкой арендных платежей, а также просил ответчика восстановить гарантийную сумму до установленного договором субаренды размера, перечислив истцу в срок до 21.12.2009 г. сумму в размере 2.924.645 руб. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и сумму в размере 1.383.755 руб. по договору субаренды 17.11.2008 г.

В отсутствии в материалах дела документального подтверждения погашения ответчиком по первоначальному иску указанных гарантийных сумм до размеров, установленных в договорах субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г.,

арбитражный суд счел первоначальные исковые требования истца в части принудительного взыскания указанных гарантийных сумм законными и обоснованными.

Удовлетворяя встречные исковые требования ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» в части взыскания с истца по первоначальному иску гарантийных сумм в размере 25 631 650 руб. и 17 663 761, 94 руб. по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно, суд первой инстанции исходил из требований условий п.п. 6.5., 5.5 договоров субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно, в соответствии с которыми гарантийная сумма, указанная в п. 6.1. настоящих договоров, подлежит возврату арендатором субарендатору в течение 3-х банковских дней со дня истечения срока субаренды или окончания фактического срока действия, исключительно при условии выполнения субарендатором п. 7.3.10 и п. 6.3. настоящих договоров субаренды.

Установив по материалам дела обстоятельства того, что договоры субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. прекратили свое действия, и объекты субаренды были возвращены арендатору 09.03.2010 г., в отсутствие в материалах дела документального подтверждения возвращения ООО «Альтимус» как арендатором гарантийных сумм по договорам субаренды субарендатору, арбитражный суд счел встречные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в указанной части.

Удовлетворяя встречные исковые требования в части взыскания с истца по первоначальному иску переплаты по арендным платежам в размере 5 781764,83 руб. и 1 449 266 руб. по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно, арбитражный суд исходил из того, что в связи с корректировкой площадей помещений, входящих в объект субаренды по договорам субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г., истцом по первоначальному иску оплачивались арендные платежи за большие площади, чем фактически были переданы по договорам субаренды.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2010года №09АП-19764/2010-ГК решение суда первой инстанции оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ООО «Альтимус» и ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы», которые просят судебные акты отменить каждый в обжалуемой части, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, а также при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

В кассационной жалобе ООО «Альтимус» просит суд кассационной инстанции отменить вынесенное по делу постановление суда апелляционной инстанции, изменить решение суда по первоначальному иску, принять по делу новый судебный акт, взыскать с ответчика 64 271 907 , 40 руб., в том числе 40 906 516, 85 руб. и 19 306 520,55 руб. задолженности по арендной плате по двум договорам субаренды соответственно; по встречному иску удовлетворить требования ответчика на общую сумму 37 844 091,96 руб.; в результате зачета взыскать с ответчика в пользу истца 26 427 815,44 руб.

В кассационной жалобе ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» просит суд кассационной инстанции отменить решение суда по первоначальному иску в части взыскания с него в пользу истца гарантийной платы 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. по договорам субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 и 17.11.2008 соответственно, и принять новый судебный акт об оставлении первоначального иска в указанной части без удовлетворения. По встречному иску просит отменить решение суда в части отказа во взыскании с ООО «Альтимус» гарантийной суммы в размере 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. по договорам субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 и 17.11.2008 соответственно, принять в данной части новый судебный акт, удовлетворить встречные требования ответчика в полном объеме.

Представители заявителей кассационных жалоб в судебном заседании кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в жалобах, против удовлетворения жалоб оппонентов возражали.

Третьи лица - ООО «Проспект Менеджмент», ООО «Бизнес-центр ПАНОРАМА», ООО «Брестская-15» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства, неявка их представителей в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителей кассационных жалоб, обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 17 марта 2008 г. между ООО «Проспект Менеджмент» (арендатор) и ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 года, в соответствии с которым арендатор в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, обязуется предоставить субарендатору за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 3.172,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Брестская, д. 8, 12, 13, 14 этажи, а субарендатор обязуется принять объект субаренды по акту приемки-передачи, осуществлять пользование объектом субаренды в соответствии с условиями настоящего договора и уплачивать арендатору арендную плату.

Как установлено судами и подтверждено актом № 1 приема-передачи от 23.07.2008 г. объект субаренды был передан субарендатору.

В силу положений п. 9.1. договора субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 года срок действия договора составляет 11 месяцев. В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2009 г. срок действия договора субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. продлен до 28.02.2010 г.

9 марта 2010 г. нежилые помещения, переданные по договору субаренды от 17.03.2008 г., были возвращены истцу, что подтверждается актом сдачи-приемки объекта субаренды.

Из материалов дела также усматривается, что 17 ноября 2008 г. между ООО «Проспект Менеджмент» (арендатор) и ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы» (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 года, в соответствии с которым арендатор в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, обязуется предоставить субарендатору в срок не позднее 10 декабря 2008 г. за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 1.512,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Брестская, д. 8, 15 этаж, а субарендатор обязуется принять объект субаренды по акту приемки-передачи, осуществлять пользование объектом субаренды в соответствии с условиями настоящего договора и уплачивать арендатору арендную плату.

Как установлено судами и подтверждено актом № 1 приема-передачи от 06.12.2008 г. объект субаренды был передан субарендатору.

Срок действия договора, согласно п. 8.1. договора субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 года, составляет 11 месяцев.

Нежилые помещения, переданные по договору субаренды от 17.11.2008 г., были возвращены 9 марта 2010 г. истцу, что подтверждается актом сдачи-приемки объекта субаренды.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренду другому лицу.

Из материалов дела усматривается, что в п. 8.1. договора аренды нежилого помещения № НМ-17 от 25.03.2003 г., заключенного между ООО «Проспект Менеджмент» (арендатор) и ООО «Синега-1» (арендодатель) установлено, что арендодатель дает арендатору свое согласие на сдачу арендатором в субаренду объекта аренды (или любой его части, определяемой арендатором в любое время срока действия договора аренды и на любых приемлемых для арендатора условиях.

Судами установлено также, что 01.08.2009 года между ООО «Бизнес - Центр Панорама» (арендодатель), ООО «Проспект Менеджмент» (прежний арендатор) и ООО «Альтимус» (новый арендатор) было заключено дополнительное соглашение от 01.08.2009 года № 5 к договору аренды нежилого помещения № НМ-17 от 25.03.2003 г., в соответствии с которым к ООО «Альтимус» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № НМ-17 от 25.03.2003 г., которое в установленном порядке 16 сентября 2009 г. прошло государственную регистрацию в УФРС по г. Москве.

Из материалов дела также следует, а ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы» не оспаривается, что 23 сентября 2009 г. истец направил в адрес ответчика письмо № 39/А, в котором сообщил о переходе прав и обязанностей арендатора по договору субаренды от 17.03.2008 г. к ООО «Альтимус» и предложило подписать дополнительное соглашение № 3 от 23.09.2009 г. к договору субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г.

Таким образом, судебная коллегия находит обоснованными выводы нижестоящих судов о том, что с 17.09.2009 года в соответствии с представленными в материалы дела доказательствами ООО «Альтимус», являясь правопреемником ООО «Проспект Менеджмент» по договору аренды № НМ-17 от 25.03.2003 г., вправе получать арендные платежи по договорам субаренды от 17.03.2008 года и 17.11.2008 года.

Как следует из искового заявления, согласно п. 4.7. договора субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. общая арендная плата, на основании п.п. 4.3. - 4.5. настоящего договора, составляет 96.801.000 руб. в год, без учета НДС. При этом, в п. 3.1.2. договора субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. установлено, что площадь объекта субаренды может быть изменена после уточнения данных обмера по результатам инвентаризации и внесения изменения в правоустанавливающие документы, что никоим образом не повлечет изменения суммы годовой арендной платы, установленной в п. 4.7. договора.

Согласно п. 3.7. договора субаренды нежилого помещения от 17.11.2008 г. общая арендная плата, на основании п.п. 3.3. - 3.5. настоящего договора, составляет 2.322.450 долларов США в год плюс НДС 418.041 доллар США. При этом, в п. 2.1. договора субаренды нежилого помещения от 17.11.2008 г. установлено, что площадь объекта субаренды может быть изменена после уточнения данных обмера по результатам инвентаризации и внесения изменения в правоустанавливающие документы, что никоим образом не повлечет изменения суммы годовой арендной платы, установленной в п. 3.7. договора.

Кроме того, из совокупности условий названных договоров субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 (пункты 4.7, 5.1 и 3.7, 4.1 договоров субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно) следует, что арендная плата за пользование объектом субаренды подлежит оплате поквартально, не позднее пятого числа первого месяца квартала, подлежащего оплате, согласно выставляемых счетов; с 01.04.09 размер арендной платы составляет 30 000 руб., в т.ч. НДС за 1 кв.м. передаваемой площади, включая стоимость эксплуатационных услуг (в редакции дополнительного соглашения №2 от 01.04.09 и № 2 от 25.03.09 к договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно).

Как указывает ООО «Альтимус», виду ненадлежащего исполнения ответчиком принятых по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 обязательств по оплате арендных платежей за ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы» образовалась задолженность по арендным платежам в размере 42.031.960,76 руб. за период с 01.10.2009 г. по 09.03.2010 г. по договору субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. и в размере 19.911.950 руб. за период с 01.10.2009 г. по 09.03.2010 г. по договору субаренды нежилого помещения от 17.11.2008 г.

Пунктами 8.2 и 7.2. договоров субаренды предусмотрено, что в случае просрочки исполнения денежных обязательств субарендатор обязуется уплатить арендатору пеню в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судами по материалам дела установлено, что по состоянию на 07.12.2009 г. период просрочки исполнения обязательств ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы» по оплате арендных платежей по договору субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. составил с 08.10.2009 г. по 07.12.2009 г., размер пени - 2.924.645 руб.; а по договору субаренды нежилого помещения от 17.11.2008 г. составил с 08.10.2009 г. по 07.12.2009 г., а размер пени 1.383.755 руб.

Во исполнение условий договоров субаренды нежилого помещения (пункты 6.1,6.2 и 5.1,5.2 соответственно) ответчиком были перечислены гарантийные суммы в размере 28 556 295 руб. и 18 797 984,94 руб. соответственно, что подтверждается платежными поручениями № 478 от 19.03.08 и № 1326 от 18.07.08 и 3 2246 от 19.11.08 и истцом не опровергается.

В соответствии с пунктом 6.3 договора субаренды арендатор имеет право удерживать из гарантийной суммы денежные средства, подлежащие выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пени и возмещения убытков с предварительным письменным уведомлением об этом субарендатора за 10 рабочих дней.

Пунктами 6.4, 5.4 договоров субаренды установлено, что гарантийная сумма после удержания из нее арендатором сумм, подлежащих выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пеней подлежит восстановлению субарендатором до установленного настоящими договорами размера в течение 10 рабочих дней со дня получения письменного уведомления от арендатора.

Материалами дела установлено, что письмом от 07.12.2009 г. № 1-1/3 истец уведомил ответчика об удержании с 22.12.2009 года из гарантийной суммы по договору субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. - 2.924.645 руб.; по договору субаренды нежилого помещения от 17.11.2008 г. - 1.383.755 руб., а также просил ответчика восстановить гарантийные суммы до установленного названными договорами субаренды размеров, перечислив истцу суммы в размере 2.924.645 руб. и в размере 1.383.755 руб. в срок до 21.12.2009 г.

Документального подтверждения того факта, что указанные выше суммы гарантийных платежей по договорам субаренды нежилых помещений от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. были перечислены ответчиком истцу материалы дела не содержат.

С учетом приведенных обстоятельств и исходя из условий пунктов 4.3. и 3.3 договоров субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. соответственно (в редакции дополнительного соглашения №2 от 01.04.09 и № 2 от 25.03.09 к договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно) арбитражные суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из того, что стороны согласовали условия субаренды о том, что арендная плата за 1 кв.м. в год составляет 30.000 руб., включая НДС.

Кроме того, судами установлено, что представленными в материалы дела письмами ООО «Альтимус» за исх. № 01-04/5 от 22.10.09 и ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы» за исх. № 200-02-8124/9-(I)-1 от 27.10.09 стороны согласовали общую площадь нежилых помещений, выступающих предметом субаренды - 12 эт. - 1454,90 кв. м; 13 эт.- 945.60 кв. м; 14 эт. 633.40 кв. м.; 15 эт.- 1468,10 кв. м.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив по материалам дела обстоятельства того, что сторонами согласован метраж выступающих предметом субаренды по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 помещений, а также установлен размер арендной платы за 1 кв.м. в год, судебная коллегия находит обоснованным и соответствующим материалам дела выводы судов нижестоящих инстанций о наличии правовых и документальных оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований ООО «Альтимус» о взыскании с ответчика за период с 01.10.2009 г. по 09.03.2010 г. задолженности по уплате арендных платежей по договору субаренды от 17.03.2008 г. в размере 37.670.925 руб., а также по договору субаренды от 17.11.2008 г. - в размере 18.733.358 руб.

Поскольку ответчик в установленные договорами субаренды сроки задолженность по арендной плате за период с 01.10.2009 г. по 09.03.2010 г. не уплатил, доказательства в материалы дела не представил, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца долг по арендной плате в размере 37 670 925 руб. и 18 733 358 руб. соответственно, обоснованно учитывая при этом установленные обстоятельства по изменению площади арендуемых помещений.

Судебная коллегия также соглашается с выводами судов обеих инстанций о наличии правовых и документальных оснований для удовлетворения первоначального иска в части требований о взыскании с ответчика в пользу истца 2 924 645 руб. и 1 134 225 руб. задолженности по уплате гарантийной суммы по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно.

Так, в силу пунктов 6.4. и 5.4. договоров субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. соответственно, гарантийная сумма после удержания из нее арендатором сумм, подлежащих выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пеней, подлежит восстановлению субарендатором - ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» до установленного настоящими договорами размера в течение 10 рабочих дней со дня получения письменного уведомления от арендатора.

Письмом от 07.12.2009 г. № 1-1/3 истец уведомил ответчика об удержании с 22.12.2009 г. из гарантийной суммы - 2.924.645 руб. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и 1.383.755 руб. по договору субаренды от 17.11.2008 г. в связи с просрочкой арендных платежей, а также просил ответчика восстановить гарантийную сумму до установленного договором субаренды размера, перечислив истцу в срок до 21.12.2009 г. сумму в размере 2.924.645 руб. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и сумму в размере 1.383.755 руб. по договору субаренды 17.11.2008 г.

В отсутствии в материалах дела документального подтверждения погашения ответчиком по первоначальному иску указанных гарантийных сумм до размеров, установленных в договорах субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г.,

арбитражные суды правомерно сочли первоначальные исковые требования истца в части принудительного взыскания указанных гарантийных сумм законными и обоснованными.

Из условий п. 6.5. договора субаренды от 17.03.2008 г. следует, что гарантийная сумма, указанная в п. 6.1. настоящего договора, подлежит возврату арендатором (ООО «Альтимус») субарендатору в течение 3-х банковских дней со дня истечения срока субаренды или окончания фактического срока действия, исключительно при условии выполнения субарендатором п. 7.3.10 и п. 6.3. настоящего договора субаренды.

Аналогичное условие установлено и в п. 5.5 договора субаренды от 17.11.2008 г.

Таким образом, сторонами было согласовано условие о том, что с момента окончания срока субаренды вынесенная субарендатором гарантийная сумма подлежит возврату ему арендатором в течение 3-х дней (пункты 6.5, 5.5 договоров субаренды).

Как указано выше, судами установлено и сторнами не опровергается, что во исполнение условий договоров субаренды нежилого помещения (пункты 6.1,6.2 и 5.1,5.2 соответственно) ответчиком были перечислены гарантийные суммы в размере 28 556 295 руб. и 18 797 984,94 руб. соответственно, что подтверждается платежными поручениями № 478 от 19.03.08 и № 1326 от 18.07.08 и 3 2246 от 19.11.08 и истцом не опровергается.

По материалам дела установлено, что 09.03.2009 года нежилые помещения, выступающие предметом субаренды по спорным договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 были возвращены ответчику по встречному иску - ООО «Альтимус»), что подтверждается актами сдачи-приемки объекта аренды.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что договоры субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. прекратили свое действия и объекты субаренды возвращены арендатору 09.03.2010 г., а арендатором не исполнены принятые на себя обязательства по возврату субарендатору гарантийных сумм, предусмотренные пунктами 6.5 и 5.5 договоров субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. соответственно, а также в отсутствии документального подтверждения обратного, судебная коллегия находит правомерными заключения судов нижестоящих инстанций о наличии у истца по встречному иску правовых оснований на взыскание с ответчика перечисленных им гарантийных платежей по договорам субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г.

При этом, с учетом установленного судами обстоятельства нарушения истцом по встречному иску порядка оплаты арендных платежей по договорам субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. за период с 01.01.2010 г. по 09.03.2010 г., отсутствия в материалах дела документального подтверждения обратного, арбитражные суды нижестоящих инстанций исходили из правомерности взыскания истцом по встречному иску с ООО «Альтимус» перечисленных им сумм гарантийных платежей по договорам субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. с удержанию из них пени в размере 2.924.645 руб., рассчитанных по правилам п. 8.2. договора субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г., и в размере 1.134.225 руб., рассчитанных по правилам п. 7.2. договора субаренды нежилого помещения от 17.11.2008 г.

С учетом данных обстоятельств судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судов о взыскании с ООО «Альтимус» в пользу истца по встречному иску гарантийных сумм, уплаченных по договорам субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г., в размере 25.631.650 руб. и 17.663.761 руб. 94 коп. соответственно.

Кассационная инстанции также находит обоснованными выводы судов обеих инстанций, удовлетворивших встречный иск ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» в части требований о взыскании с истца по первоначальному иску переплаты по арендным платежам в размере 5 781764,83 руб. и 1 449 266 руб. по договорам субаренды от 17.03.08 и 17.11.08 соответственно, поскольку в связи с корректировкой площадей помещений, входящих в объект субаренды по договорам субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г., истцом по первоначальному иску оплачивались арендные платежи за большие площади, чем фактически были переданы по договорам субаренды.

Представленное в материалы дела ответчиком по встречному иску письмо № 01-04/11 от 11.12.2009 г. (л.д. 9 том 2) подтверждает факт переплаты арендных платежей за большие площади, чем фактически были переданы по договорам субаренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно и в соответствии с представленными в материалы дела доказательствами удовлетворил требование истца по встречному иску о взыскании с ООО «Альтимус» суммы переплат по арендным платежам по договору субаренды от 17.03.2008 г. в размере 5.781.764 руб. 83 коп. и по договору субаренды от 17.11.2008 г. в размере 1.449.266 руб.

Доводы заявителя кассационной жалобы - ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» о том, что суды обеих инстанций пришли к необоснованному выводу о взыскании с ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» в пользу истца задолженности по оплате гарантийных сумм в размере 2.924.645 руб. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и в размере 1.134.225 руб. по договору субаренды от 17.11.2008 г. со ссылкой на то, что указанные договоры субаренды нежилых помещений были прекращены и в силу п. 6.5. Договора субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. и п. 5.5. договора субаренды нежилого помещения от 17.11.2008 г. гарантийные суммы, оплаченные ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» подлежали возврату в полном объеме истцом - ООО «Альтимус» в течении 3-х банковских дней со дня истечения срока субаренды на расчетные счета ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы», признается судом кассационной инстанции несостоятельным в связи со следующим.

В п. 6.4. договора субаренды от 17.03.2008 г. и в п. 5.4. договора субаренды от 17.11.2008 г. установлено, что гарантийная сумма после удержания из нее арендатором сумм, подлежащих выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пеней, подлежит восстановлению субарендатором до установленного настоящими договорами размера в течение 10 рабочих дней со дня получения письменного уведомления от арендатора.

Письмом от 07.12.2009 г. № 1-1/3 (л.д. 83 том 1) истец уведомил ответчика об удержании с 22.12.2009 г. из гарантийной суммы - 2.924.645 руб. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и 1.383.755 руб. по договору субаренды от 17.11.2008 г., в связи с просрочкой арендных платежей за 4-ый квартал 2009 г., и а также просил ответчика восстановить гарантийную сумму до установленного договором субаренды размера, перечислив истцу в срок до 21.12.2009 г. сумму в размере 2.924.645 руб. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и сумму в размере 1.383.755 руб. по договору субаренды 17.11.2008 г.

В связи с тем, что ответчик своевременно не восстановил гарантийные суммы до размеров, установленных в договорах субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г., и не представил какие-либо доказательства, опровергающие наличие долга по гарантийным суммам, кассационная инстанция находит обоснованным выводы нижестоящих судов, указавших на принудительное взыскание с ответчика по первоначальному иску гарантийных сумм в размере 2.924.645 руб. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и в размере 1.134.225 руб. по договору от 17.11.2008 г., поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств противоречит ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса российской Федерации.

Доводы заявителя кассационной жалобы - ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» о том, что судом, что при расчете гарантийных сумм, подлежащих возврату ответчику, не учтены дополнительно удержанные истцом суммы в счет обязанности по уплате пени в связи с увеличением периода просрочки в размере 6 325 223,34 руб. и 856 970 руб. соответственно, являлись предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, необоснованность этих доводов отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

При этом суд кассационной инстанции соглашается с отклонением данных доводов как несостоятельных, поскольку указанные действия - направление уведомления (исх. № 01-04/39 от 19.04.10) совершены за пределами срока действия договора.

Поскольку согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, следовательно, с момента возврата объектов аренды прекратилось и право арендатора удерживать во внесудебном порядке начисленные пени (пункт 6.3 договора), а возникла обязанность в течение 3-х дней возвратить ответчику гарантийные суммы (пункты 6.4, 5.4 договоров).

Между тем, указанное обстоятельство не лишает истца права обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы в пределах срока действия договоров субаренды.

Судом кассационной инстанции также признается несостоятельной ссылка заявителя кассационной жалобы - ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» на необходимость применения судами самостоятельно положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к размеру нестойки, установленному положениями пунктов 8.2 и 7.2. договоров субаренды соответственно, в которых предусмотрено, что в случае просрочки исполнения денежных обязательств субарендатор обязуется уплатить арендатору пеню в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; при этом, по условиям данных пунктов размер неустойки ограничен 10%.

С учетом предмета заявленных первоначальных исковых требований взыскание с ответчика - ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» предусмотренной договорами субаренды неустойки не являлось предметом судебного разбирательства, а односторонние действия ООО «Альтимус» как арендатора, направленные на прекращение обязанности субарендатора по уплате пени путем зачета гарантийной суммы, допускаются законом (ст. 14 ГК РФ), предусмотрены условиями спорных договоров субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. (п. 6.3. договоров), и не выходят за их пределы.

В соответствии с пунктом 6.3 договора субаренды договора субаренды нежилого помещения от 17.03.2008 г. арендатор имеет право удерживать из гарантийной суммы денежные средства, подлежащие выплате арендатору в качестве штрафов, неустоек, пени и возмещения убытков с предварительным письменным уведомлением об этом субарендатора за 10 рабочих дней. Предварительно об удержании гарантийной суммы ответчик был своевременно уведомлен.

Кроме того, примененная истцом мера ответственности в виде взыскания неустойки), носящая длящийся характер, па момент совершения истцом действий по удержанию гарантийной суммы - 22.12.2009 не превышала пределы договорной ответственности субарендатора, предусмотренные пунктом 7.2 договора, существовавшей к моменту удержания.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО «Альтимус» указывает на то, что поскольку судами был установлен факт изменения площади переданных нежилых помещений, а именно - 3033,9 кв.м. по договору субаренды от 17.03.2008 г. и 1 468,1 кв.м. по договору субаренды от 17.11.2008 г., суды нижестоящих инстанций произвели перерасчет арендной платы за весь период действия договоров субаренды и вычли образовавшиеся суммы переплат из подлежащей взысканию арендной платы.

По утверждению заявителя - ООО «Альтимус», поскольку истец по первоначальному иску вступил в отношения из договоров субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. лишь после внесения изменений в договор аренды нежилого помещения № НМ-17 от 25.03.2003 г. на основании дополнительного соглашения № 5 к указанному договору аренды, зарегистрированного в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Москве 16.09.2009 г., то, соответственно, ООО «Альтимус» не могут быть предъявлены требования, возникшие за тот период, когда ООО «Альтимус» как новый арендатор не являлось стороной спорных договоров субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г.

Однако суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным утверждением заявителя ввиду того, что последнее не находит правового подтверждения (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами нижестоящих инстанций правильно установлено, что в связи с заключением 1 августа 2009 г. между ООО «Бизнес - Центр Панорама» (арендодатель), ООО «Проспект Менеджмент» (прежний арендатор) и ООО «Альтимус» (новый арендатор) дополнительного соглашения от 1 августа 2009 г. № 5 к договору аренды нежилого помещения № НМ-17 от 25.03.2003 г., к истцу - ООО «Альтимус» перешли как права, так обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды № НМ-17 от 25.03.2003года (л.д. 78 том 1). Следовательно, на основании уступки прав и обязанностей произошла перемена лица в договорных обязательствах и возникла обязанность по возврату излишне уплаченных в счет уплаты арендной платы денежных средств.

После прекращения действия договоров субаренды от 17.03.2008 г. и от 17.11.2008 г. и возврата ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» выступающего предметом аренды недвижимого имущества арендатору - ООО «Альтимус», у последнего прекратились основания для удержания части денежных средств, которые были уплачены в счет арендной платы излишне, в противном случае, на стороне истца возникает неосновательное обогащение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Другие доводы кассационной жалобы фактически дублируют доводы апелляционной жалобы, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанций.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 4 июня 2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2010 года №09АП-19764/2010-ГК по делу А40-164670/09-91-1204 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

     Председательствующий
    С.В. Волков

     Судьи
   С.В. Нечаев

     Н.С. Чучунова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А40-164670/2009
Принявший орган: Арбитражный суд Московского округа
Дата принятия: 08 ноября 2010

Поиск в тексте