ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 марта 2010 года  Дело N А40-45821/2009

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Русаковой О.И., Тарасовой Н.В.

при участии в заседании: от истца – ОАО «Сити-Парк» -  Наумов А.С., доверенность от 18.12.09 г. №27-СП, выдана Управляющей организацией ОАО «ИК «ТПС», действующей на основании договора о передаче полномочий исполнительного органа от 10.07.07 г., от ответчика – ИП Звонков М.Б. – Звонкова А.М., доверенность от 01.03.10 г. б/н,

рассмотрев 15 марта 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО «Сити-Парк»  (истец)

(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)

на постановление от 07 декабря 2009 года №09АП-21193/2009-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Лящевским И.С., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.

по делу № А40-45821/09-11-432

по иску  ОАО «Сити-Парк»

(наименование истца)

к индивидуальному предпринимателю Звонкову Михаилу Борисовичу

(наименование ответчика)

о взыскании задолженности за пользование частью здания в размере 371 235 руб. 68 коп. и неустойки в сумме 15 034 руб. 03 коп.,

(предмет спора)

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Сити-Парк» (далее – ОАО «Сити-Парк») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к индивидуальному предпринимателю (ИП) Звонкову Михаилу Борисовичу с иском о взыскании задолженности за пользование частью здания по договору от 17 октября 2008 года за период с 01.02.2009 г. по 18.03.2009 г. в сумме 371 235 руб. 68 коп. и неустойки в сумме 15 034 руб. 03 коп. в связи с просрочкой внесения арендной платы.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статьей 309, 329, 330, 606, 614, 625, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано ненадлежащим исполнением  ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Решением от 17 сентября 2009 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца 356 019 руб. 59 коп. задолженности и 5 000 руб. неустойки. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что требования истца являются обоснованными, ответчик фактически использовал помещения и арендные платежи внес не в полном объеме. Однако суд исключил из суммы задолженности долг за коммунальные услуги в сумме 18 352 руб. 18 коп.

Размер неустойки снижен судом на основании норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2009 года №09АП-21193/2009-ГК решение отменено, в иске отказано.

Решение суда первой инстанции отменено апелляционным судом на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ в связи с рассмотрением дела в отсутствие доказательств надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела ответчика, который представил в суд первой инстанции ходатайство об изменении своего адреса, по которому просил направлять всю корреспонденцию.

В связи с этим, в соответствии с частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды от 17.10.2008 г. №241-КДА/К1 заключен в нарушение статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законность вынесенного постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО «Сити-Парк», которое просит постановление отменить, в связи с неправильным применением норм  материального права, решение суда оставить в силе.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, отсутствие на момент заключения договора аренды регистрации прав собственности арендодателя на нежилое помещение само по себе не является основанием для признания сделки недействительной, при том, что право собственности было зарегистрировано 16 января 2009 года. Кроме того, суд не дал оценки представленным истцом доказательствам, в том числе акту приема-передачи от 01.02.2009 г., подтверждающим фактическую передачу ответчику помещения. Между тем, отказ в  иске необоснованно освобождает ответчика от обязательства внести плату за пользование имуществом.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить.

Представитель ИП Звонкова  М.Б. в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Представлен отзыв на жалобу, содержащий доводы о том, что вывод апелляционного суда о недействительности договора аренды является правильным. Кроме того, ответчик с 12.02.2009 г. не мог пользоваться  помещением по целевому назначению, поскольку истец отключил подачу электрического света в помещение, а 19 марта 2009 года истец в принудительном порядке забрал помещение. При этом, ответчиком были произведены за счет собственных средств и с согласия истца улучшения арендованного имущества.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что постановление подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в апелляционный суд  в связи со следующим.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 17 октября 2008 года между ОАО «Сити-Парк» (арендодатель) и ИП Звонковым М.Б. (арендатор) был заключен краткосрочный договор аренды №241-КДА/К1, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение общей площадью 78,4 кв.м. с номером 236 по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313 на срок 11 месяцев.

Истец просит взыскать задолженность по арендным платежам за период с 01.02.2009 г. по 18.03.2009 г. в размере 371 235 руб. 68 коп. и неустойку в сумме 15 034 руб. 03 коп. на основании пункта 6.3.2 договора аренды.

Между тем, апелляционный суд отказал в иске, указав на то, что поскольку право собственности истца на переданное ответчику помещение возникло только 16 января 2009 года согласно свидетельству Управления ФРС по Краснодарскому краю, то договор аренды от 17 октября 2008 года заключен в нарушение статей 209,608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому  является недействительным.

Однако, с такими выводами апелляционного суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Между тем, в материалах дела имеется предварительный договор №96-ПДА/К1 от 16 июня 2008 года о заключении договора аренды на помещение, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313, заключенный между ОАО «Сити-парк» (арендодатель) и ИП Звонковым М.Б. (арендатор).

Из условий этого предварительного договора (т. 1 л.д. 7-20) усматривается, что арендодатель выступает заказчиком строительства комплекса недвижимого имущества, включающего в себя здание торгово-коммерческого назначения общей ориентировочной площадью 94 000 кв.м. с автостоянкой по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313. По окончании строительства, арендатор намерен взять у арендодателя во временное пользование часть этого здания ориентировочной площадью 78,4 кв.м. и заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев.

Вместе с тем, истец в обоснование своих требований ссылается на то, что договор аренды от 17 октября 2008 года был заключен между сторонами  во исполнение обязательств по предварительному договору от 16 июня 2008 года №96-ПДА/К, а 15 июля 2008 года ответчик в соответствии с условиями  предварительного договора получил доступ в помещение для производства отделочных работ.

Однако, эти обстоятельства не были учтены апелляционным судом, и им не была дана правовая оценка.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Такая правовая позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.07.2009 г. №402/09.

В то же время по настоящему делу, апелляционным судом установлено, что 16 января 2009 года, то есть в период  срока действия оспариваемого договора, Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю было зарегистрировано право собственности ОАО «Сити-Парк» на переданное ответчику помещение.

Однако, этому обстоятельству не была дана оценка апелляционным судом с точки зрения исполнения истцом условий заключенного ранее предварительного договора.

Апелляционный суд также не дал никакой оценки другим представленным в материалы дела доказательствам: не установил, какие отношения были у сторон до момента заключения договора аренды от 17 октября 2008 года, и использовал ли ответчик фактически имущество после регистрации истцом права собственности 16 января 2009 года, с учетом периода взыскания задолженности.

Таким образом, заявленные требования апелляционным судом по существу не были рассмотрены.

Помимо этого, апелляционный суд не учел наличие в производстве Арбитражного суда города Москвы дела №А40-82572/09-157-579 по иску ИП Звонкова М.Б. к ОАО «Сити-Парк»  о признании договора аренды от 17 октября 2008 года №241-КДА/К1 ничтожным (т. 5 л.д. 42-48). При этом, в качестве оснований ничтожности ИП Звонков М.Б. ссылался на обстоятельство отсутствия государственной регистрации у ОАО «Сити-Парк» права собственности на переданный в аренду объект на момент заключения договора аренды.

Между тем, вывод о недействительности договора аренды от 17 октября 2008 года сделан апелляционным судом по настоящему делу без учета тех обстоятельств, которые могут быть установлены арбитражным судом при непосредственном разрешении вопроса о недействительности этого договора по самостоятельному иску, что может привести к принятию конкурирующих судебных актов относительно одной и той же сделки.

Учитывая изложенное, постановление апелляционного суда, рассматривавшего дело по правилам суда первой инстанции, подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в тот же апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, дать оценку представленным в материалы дела доказательствам, установить использовалось ли ответчиком фактически арендуемое имущество после регистрации истцом права собственности, принять во внимание обстоятельства, установленные по делу №А40-82572/09-157-579, рассмотреть по существу заявленные требования и возражения по ним, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь  ст. ст. 274, 284, 286, п.3 ч.1 ст.287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2009 года №09АП-21193/2009-ГК по делу № А40-45821/09-11-432 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный апелляционный суд.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка