ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2010 года Дело N А41-27910/2009
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего- судьи Чучуновой Н.С.
судей : Бусаровой Л.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании :
от истца (заявителя): Черняховская Л.В. дов. от 29.12.2009г. №ИС-17734
от ответчика: Сорокин Д.А. дов. от 15.08.2009г.,Агаджанян Г.И. директор , протокол участников от 28.12.2007г. №03\2006
рассмотрев 22 марта 2010г.г. в судебном заседании кассационную жалобу
Министерства имущественных отношений Московской области
на решение от 16 ноября 2009г. арбитражного суда . Московской области
принятое судьей Маковской Н.Н.
иску (заявлению) Министерства имущественных отношений Московской области
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 14 604 030, 82 руб., пени 2 870 820, 71 руб.
к Обществу с ограниченной ответственностью «Загородный клуб Раздолье»
УСТАНОВИЛ:
Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Загородный клуб «Раздолье» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006г. по 31.03.2009г. в размере 14 604 030 руб. 82 коп., пени по состоянию на 31.03.2009г. в сумме 2 870 820,71 руб.
Решением арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2009г. в удовлетворении исковых требований отказано.Отказ в удовлетворении заявленных требований мотивирован тем, что истец не согласовал с ответчиком изменение размера арендной платы. Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. Истцом не представлены доказательства соблюдения требований законодательства о согласовании существенного условия договора (размер арендной платы и механизм её начисления, а также государственной регистрации изменений в договор, в связи суд пришел к выводу о том, что у истца отсутствуют основания для требования об уплате арендной платы по измененному размеру.
В апелляционный суд решение арбитражного суда не обжаловалось.
Не согласившись с решением арбитражного суда Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить обжалуемый судебный акт по основаниям неполного исследования доказательств, имеющихся в материалах дела, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.
В обоснование жалобы истец указал, что судом сделан ошибочный вывод о том, что в основу расчета исковых требований положено изменение условий договора, которое не зарегистрировано в установленном порядке.
Судом не приняты во внимание разъяснения п.11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №66 от 11.01.2002г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которым размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.. Однако, если стороны не указали в договоре размер арендной платы в твердой сумме, подлежащий внесению в течение всего срока действия договора, а установили только механизм её исчисления , то такая арендная плата является определяемой, так как подлежит исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базы для её исчисления( в данном случае- ставки земельного налога) на является изменением условий договора, а представляет собой исполнение данного условия.
В соответствии со ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем её размер может быть определен путем установления определенного механизма.
Согласно Приложения №2 к договору аренды размер арендной платы определен сторонами по формуле:
Ап= Сзн х S х Кд, где АП- арендная плата, Сзн- ставка земельного налога, Кд-коэффициент вида деятельности арендатора, равный 2,5 ( постановление Губернатора Московской области. №62-ПГ от 9.03.1999г.)
В соответствии с п. 3.3 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади участка и вида деятельности арендатора. Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога.
Исходя из условий договора следует, что основанием для изменения размера арендной платы могут быть: изменение ставки либо изменение характеристик земельного участка ( площади и разрешенного использования)
В случае изменения ставки земельного налога заключение дополнительного соглашения к договору аренды не требуется, так как условия договора фактически не меняются.
Пунктом 3.3 договора стороны установили , что размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, для чего арендатор ежегодно представляет арендодателю справку о размере земельного налога не позднее 1 месяца со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта об установлении (изменении) ставки земельного налога.
Не представление указанной справки со стороны арендатора не лишает права арендодателя пересматривать величину арендной платы, поскольку нормативный правовой акт органов местного самоуправления, устанавливающий ставку земельного налога , носит публичный характер, что позволяет арендодателю произвести расчет арендной платы самостоятельно.
Изменение размера арендной платы по другим основаниям(изменение характеристик земельного участка) требует соглашение сторон.
Согласно ст. 390 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков., признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. ст. 391, 393 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год.
Согласно ст. 394 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:
1)0,3 процентов в отношении земельных участков:
-отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения;
-занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства;
-предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородниче ства или животноводства, а также дачного хозяйства;
2)1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
В соответствии со ст. 396 НК РФ органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляют информацию в налоговые органы..
Управлением Роснедвижимости Пушкинского района Московской области представлены сведения о кадастровой стоимости земельного участка 153038000,00 руб. за участок площадью 200 000 кв.м., или 765, 19 руб. за 1 кв.м.
Решением Совета депутатов муниципального образования»Пушкинский район» №256\29 от 23.11.2005г. №527\61 от 31.10.2007г. установлена ставка земельного налога для данной категории земель в размере 1,5%..
Размер годовой арендной платы составляет :11,47785х2,5х200 000 кв. м.+ 5 738 925,00 руб. или 1 434 731,25 руб.
Поскольку арендатор на протяжении ряда лет уплачивает арендную плату по ставке земельного налога 2004г., к взысканию заявлена сумма недоплаты, начиная с 2006г. по 30.03.2009г.
В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, просит оставить без изменения решение арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2009г., находит его законным и обоснованным.
В обоснование возражений ответчик указал, что исковые требования и их расчет основаны на утверждении о том, что в результате изменений законодательства с 1 января 2006г. введен новый порядок л определения земельного налога, вследствие чего истцом спустя четыре года с момента указанных изменений, в соответствии с п. 3.3 договора, в адрес ответчика были направлены претензии от 8.05.2009г. ис-6205 , от 1.06.2009г. ис-7295 с предложением погасить образовавшуюся задолженность
Статьей 614 ГК РФ и пунктом 4.2.2 договора установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3.3 договора закреплены основания изменения размера арендной платы., в том числе и в случае изменения ставки земельного налога.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие изменение ставки земельного налога.
В своем расчете истец сослался на Решение Совета депутатов муниципального образования «Пушкинский район» №256\29 от 23.11.2005г., которым ставка земельного налога установлена в размере 1,5%, а также на ст. 394 НК РФ, которой также установлена максимальная налоговая ставка в размере 1,5% , что подтверждает неизменность ставки земельного налога в период с 23.11.2005г. по настоящее время.
Довод истца о том, что новый порядок определения земельного налога является основанием для перерасчета арендной платы и одностороннего изменения существенного условия договора аренды, не основан на законе и противоречит пунктам 3.3. и 6.1 договора.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов ,договора, обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы и сроки её внесения оговорены в Приложении №2 , являющимся неотъемлемой частью договора.
В пунктах 3.3 и 6.1 договора аренды стороны определили, что все изменения или дополнения к договору., в том числе и изменения размера арендной платы, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и в соответствии со ст.433 ГК РФ, зарегистрированы в установленном законодательстве порядке.
Порядок изменения условий к договору аренды в виде подписания и государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, истцом не соблюден.
В установленном законом порядке изменения в договор в части применения нового размера арендной платы не вносились.
Ответчиком направлялись в адрес истца справки о размере ставки земельного налога, а также добросовестно исполнялись обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора.
Договор аренды от 22.07.2003г.заключен до вступления в силу Федерального Закона №141-ФЗ от 29.11.2004г. Вступление в силу указанной нормы не влечет изменения размера арендной платы без внесения в договор соответствующих изменений и дополнений.
В судебном заседании объявлялся перерыв в судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Законность судебного акта проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы обоснованными и приходит к выводу , что решение арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2009г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 23 июля 2003г. между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью»Загородный клуб»Раздолье» был заключен договор аренды №26014-Z земельного участка, находящегося в государственной собственности для ведения предпринимательской деятельности.
По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 50:13:08 03 01:0025 , площадью 200 000 кв.м. в составе категории земель-«земли особо охраняемых территорий» в границах, указанном на кадастровом плане и установленных на местности, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, вблизи пос. Черкизово.(л.д.5-14т.1)
Земельный участок передан в аренду сроком на 49 лет с 1 августа 2003г. по 31 июля 2052г.
Стороны установили, что условия заключенного им договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения настоящего договора.
Арендная плата за земельный участок вносится арендатором в размере, порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре.
Согласно п. 3.2 договора размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении №2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок в 2003г. составляет 256 250 руб.
В соответствии с п. 3.3 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора.
Арендатор ежегодно представляет арендодателю справку о размере земельного налога. Справка должна представляться не позднее одного месяца со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта об установлении (изменении ) ставки земельного налога .Данная справка является частью настоящего договора.
Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога.
Изменения размера арендной платы оформляются изменениями к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.
30 апреля 2004г. между Министерством имущественных отношений Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Раздолье» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка от 22.07.2003г.№ 26014-Z, в котором п.3.2 договора изложен в следующей редакции:»Расчет годовой арендной платы на 2004г. представлен в Приложении №1 к настоящему дополнительному соглашению №1, являющимся его неотъемлемой частью.(л.д.16-17)Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с п.3 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, для ведения предпринимательской деятельности на территории Московской области, утвержденного постановлением Губернатора Московской области от 9.03.99г. №62-ПГ по формуле:
Ап = Сзн х Sх Кд, где :
АП- арендная плата, Сзн- ставка земельного налога ,руб. кв.м, S-площадь земельного участка, кв.м., Кд- коэффициент по видам деятельности.
С 01.01.2004г. размер арендной платы за земельный участок на 2004г. составляет 1130 000 руб. в год, 282 500 руб. в квартал.
Абзацы второй и третий пункта 3.3.договора изложен в следующей редакции: Арендатор ежегодно в срок до 31 января года, но не позднее одного месяца со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта, обязан предоставить арендодателю справку о ставке земельного налога.
