ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 06 сентября 2010 года  Дело N А14-12179/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

Егоровой С.Г.

судей

Смолко С.И.

Нарусова М.М.

при участии в заседании:

от истца:

не явился, извещен надлежаще;

от ответчика:

не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО «Пролетарий-Люксор», г.Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.03.2010 (судья Кривотулова Т.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 (судьи Поротиков А.И., Мокроусова Л.М., Афонина Н.П.) по делу №А14-12179-2009/307/17,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее – ТУ Росимущества в Воронежской области), г.Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к закрытому акционерному обществу «Пролетарий-Люксор» (далее – ЗАО «Пролетарий-Люксор»), г.Воронеж, о взыскании 3 177 904 руб. 26 коп. основного долга, 100 331 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о расторжении договора аренды здания, являющегося памятником истории и архитектуры №15/29 от 10.08.1998 и выселении ЗАО «Пролетарий-Люксор» из нежилых помещений: подвала №1,2,3,7,8,10,11,12,13 общей площадью 169,8 кв.м., 1 этажа №1-18,33,37,38,48-55 общей площадью 399,6 кв.м., 2 этажа №1-14 общей площадью 781,8 кв.м., 3 этажа №1-28 общей площадью 388,3 кв.м., 4 этажа №1-17 общей площадью 308,3 кв.м. – всего 2 047,8 кв.м., расположенных в здании по адресу: г.Воронеж, пр-т Революции, 56 (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В свою очередь ЗАО «Пролетарий-Люксор» в порядке ст.132 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявило встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения №33 от 03.04.2007 к договору аренды №15/29 от 10.08.1998.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.03.2010 исковые требования ТУ Росимущества в Воронежской области удовлетворены. В удовлетворении встречного иска ЗАО «Пролетарий-Люксор» отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 09.03.2010 и постановление апелляционной инстанции от 10.06.2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу ответчиком заявлено ходатайство о проведении судебно-оценочной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости аренды спорных помещений, расположенных в здании по адресу: г.Воронеж, пр-т Революции, 56.

Согласно ч.1 ст.286 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта.

В силу ч.3 ст.286 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Из смысла названных норм права следует, что суд кассационной инстанции не вправе принимать, исследовать и оценивать новые доказательства, которые не были предметом оценки нижестоящих судов.

В этой связи ходатайство ответчика о проведении судебно-оценочной экспертизы подлежит отклонению.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч.3 ст.284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 10.08.1998 между Территориальным агентством Госкомимущества России по Воронежской области (в настоящее время – ТУ Росимущества в Воронежской области) (арендодатель) и ЗАО «Пролетарий-Люксор» (арендатор) был заключен договор №15/29 аренды здания, являющегося памятником истории и архитектуры, по условиям которого в аренду был предоставлен памятник истории и архитектуры «Дом с кинематографом», общей площадью 2 049,1 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, пр-т Революции, 56, сроком с 01.08.1998 по 31.07.2008 (т.1 л.д. 8-15).

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма годовой арендной ставки составляет 124 658 руб., сумма ежемесячных платежей составляет 1/12 размера годовой арендной платы.

В п.3.2 договора было предусмотрено, что арендная плата вноситься в федеральный бюджет в размере 27% от общей суммы годовой арендной платы, что составляет 33 659 руб. ежемесячно до 10 числа следующего месяца, равными долями. Территориальному агентству - в размере 3% от общей суммы годовой арендной платы – 3 740 руб. ежемесячно до 10 числа следующего месяца равными долями. Балансодержателю 30% от общей суммы годовой арендной платы - 37 397 руб. Госинспекции охраны историко-культурного наследия Воронежской области в размере 40% от общей суммы годовой арендной платы – 49 863 руб. в срок до 10 числа следующего месяца, равными долями.

В силу п.3.3 договора аренды №15/29 от 10.08.1998 изменение арендной платы производится арендодателем в следующих случаях:

- на начало каждого календарного года – письменным уведомлением арендатора;

- в случае изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плат;

- в других случаях, предусмотренных  законодательством РФ.

Все письменные уведомления арендодателя вступают в силу с момента их направления арендатору и являются неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.5 договора при неуплате арендатором арендной платы в течение более 60 дней арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.

Согласно пункту 3.7 договора в случае не освобождения помещения арендатором после окончания срока аренды, либо досрочного расторжения договора, за фактическое пользование помещением взимается неустойка в размере трехкратной суммы арендной платы по договору.

Дополнительным соглашением №5 от 26.11.1999 года к договору аренды №15/29 стороны уточнили характеристики сдаваемого в аренду помещения, арендуемая площадь изменилась и составила 2 047,8 кв.м., размер годовой арендной платы установлен с 01.07.1999 в сумме 187 823 руб. а с 01.01.2000 в сумме 194 875 руб. При этом сумма ежемесячных платежей определена как 1/12 размера арендной платы и НДС. В п.3 данного соглашения предусмотрено, что арендная плата вноситься в федеральный бюджет ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца равными долями (т.1 л.д.16-19).

Дополнительным соглашением №6 от 10.01.2000 к договору аренды 15/29 стороны установили размер арендной платы 236 959 руб. в год и указали формулу определения и изменения величины годовой арендной платы (т.1 л.д.20-21).

Дополнительным соглашением №8/1 от 25.05.2000 арендатор на период с 01.01.2000 по 31.12.2001 согласно смете был частично освобожден от уплаты арендной платы в связи с проведением ремонтно-реставрационных работ (т.1 л.д.22).

Дополнительным соглашением №9 от 01.08.2000 срок аренды продлен до 01.01.2024 (т.1 л.д.23-24).

Дополнительными соглашениями №11 от 02.08.2001 и №14/1 от 14.02.2002, №30 от 14.04.2003 была изменена сумма годовой арендной платы и порядок ее внесения (т.1 л.д.25-30).

Дополнительным соглашением №33 от 03.04.2007 уточнены помещения, переданные в аренду по договору №15/29 от 10.08.1998, размер арендной платы установлен в сумме 4 871 157 руб. в год. Срок внесения арендной платы в федеральный бюджет определен до 10 числа оплачиваемого месяца (т.1 л.д.31-36).

В п.4.1 данного дополнительного соглашения установлено, что расчет годовой арендной платы осуществляется в соответствии с отчетом № 21-06/н от 22.11.2006 об оценке рыночной стоимости части нежилого здания – памятника истории и архитектуры «Дом с кинематографом».

Пунктом 4.3 дополнительного соглашения предусмотрено, что размер годовой арендной платы подлежит изменению на основании данных отчета об оценке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. При этом момент получения арендатором уведомления определен не позднее 5 дней с даты его отправления заказным письмом, по адресу указанному в договоре или в учредительных документах арендатора.

В соответствии с п.6.3 названного дополнительного соглашения договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок установленный пунктом 4.2, в течении двух месяцев подряд независимо от ее последующего внесения.

Дополнительным соглашением №34 от 12.12.2008 стороны определили, что с 20.12.2008 арендная плата устанавливается в размере 5 085 966 руб. Расчет годовой арендной платы осуществляется в соответствии с отчетом № 3521/08-14/11 об оценке объектов недвижимости, принадлежащего Российской Федерации и расположенного по адресу: г.Воронеж, пр-т Революции, 56, с определением рыночной ставки арендной платы. (т.1 л.д.37).

29.09.2009 ТУ Росимущества в Воронежской области направило в адрес ЗАО «Пролетарий-Люксор» претензию №6-4030, в которой арендодатель указал на несвоевременное исполнение арендатор обязанности по внесению арендной платы по договору аренды №15/29 от 10.08.1998, в связи с чем сообщил о необходимости уплатить штраф в размере ежемесячной арендной платы в сумме 423 830 руб. 50 коп., задолженность по арендной плате в сумме 838 758 руб. 93 коп. и пени в сумме 229 169 руб. 99 коп. Кроме того, ссылаясь на нарушение арендатором условий договора, арендодатель предложил расторгнуть договор аренды до 10.06.2009 (т.1 л.д.45-46).

Указанная претензия была получена ЗАО «Пролетарий-Люксор» 08.06.2009, однако общество ответ на нее в адрес ТУ Росимущества в Воронежской области не направило.

Ссылаясь на то, что ЗАО «Пролетарий-Люксор» обязанность по внесению арендной платы по договору аренды №15/29 от 10.08.1998 исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за последним за период с 10.04.2009 по 16.11.2009 образовалась задолженность, ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, считая, что дополнительное соглашение №33 от 03.04.2007 к договору аренды №15/29 от 10.08.1998 является недействительной сделкой, ЗАО «Пролетарий-Люксор» заявило встречный иск.

Удовлетворяя первоначальный иск, и, отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно представленному истцом расчету, за период с 10.04.2009 по 16.11.2009 у ответчика образовалось задолженность по арендной плате по договору аренды №15/29 от 10.08.1998 в сумме 3 177 904 руб. 26 коп.

Проверив правильность данного расчета, произведенного истцом исходя из условий договора аренды №15/29 от 10.08.1998 с учетом дополнительных соглашений к нему, а также, учитывая, что ответчик в нарушение требований ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательств оплаты задолженности в указанной сумме не представил, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности исковых требований ТУ Росимущества в Воронежской области в части взыскания с ЗАО «Пролетарий-Люксор» основного долга в размере 3 177 904 руб. 26 коп., а также суды, применив положения п.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ, сочли возможным удовлетворить исковые требования в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленной истцом сумме.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичное условие содержится в п. 6.3 дополнительного соглашения №33 от 03.04.2007 к договору аренды №15/29.

В силу п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что ТУ Росимущества в Воронежской области 29.05.2009 направляло в адрес ЗАО «Пролетарий-Люксор» претензию №6-4030, в которой указывало на наличие задолженности по договору аренды №15/29 от 10.08.1998, устанавливало срок для ее погашения, а также предлагало расторгнуть договор аренды. Однако ответчик требования по оплате образовавшейся задолженности не исполнил, ответа на претензию истцу не представил.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что истцом были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора аренды, в связи с чем, учитывая, что факт неоднократного нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства по уплате арендной платы подтвержден материалами дела, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении требования ТУ Росимущества в Воронежской области о расторжении договора аренды №15/29 от 10.08.1998 на основании статей 619, 452 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи судебная коллегия соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что у ответчика отсутствуют законные основания для занятия арендованных помещений, а, следовательно, требование ТУ Росимущества в Воронежской области об обязании ЗАО «Пролетарий-Люксор» освободить спорные помещения также подлежит удовлетворению.

Что касается встречного иска ЗАО «Пролетарий-Люксор» о признании недействительным дополнительного соглашения №33 от 03.04.2007 к договору аренды №15/29 от 10.08.1998, то отказывая в его удовлетворении суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из следующего.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование встречного иска ЗАО «Пролетарий-Люксор» указывает на то, что установленный в названном дополнительном соглашении порядок определения и изменения арендной платы не соответствует действующему законодательству, а именно требованиям п.4 ст.421, ст.422 Гражданского кодекса РФ и п.5.1 Положения о сдаче в аренду нежилых помещений, отнесенных к государственной федеральной собственности на территории Воронежской области, утвержденного распоряжением Территориального агентства Госкомимущества России по Воронежской области от 26.08.1997 №4.

Однако указанный довод является несостоятельным в связи с нижеизложенным.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом право сторон своим соглашением изменить установленный ранее размер арендной платы предусмотрено пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, а также условиями договора аренды №15/29 от 10.08.1998.

Таким образом, используя вышеуказанное право, стороны дополнительным соглашением №33 от 03.04.2007 увеличили размер арендной платы до 4 871 157 руб. в год, что соответствует положениям ст.421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора.

Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 21.05.2007, в порядке, предусмотренном ст.651 Гражданского кодекса РФ и статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», о чем свидетельствует запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 36-36-01/115/2007-67 (т.1 л.д.141).