АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 06 августа 2012 года Дело N А52-1290/2012

Резолютивная часть решения оглашена 30 июля 2012 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Шубиной О.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Здановской А.С., рассмотрев исковое заявление Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности»

к обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» о взыскании 4947402 руб. 00 коп.

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности»

о признании права на уменьшение арендной платы по охранно-арендному договору N1515/1 от 29.08.2003 и признании обязательства по уплате арендных платежей за заявленный истцом период прекращенными исполнением зачетом

при участии в судебном заседании:

от истца: Фаерштейн Елена Викторовна - начальник юридического отдела, предъявлен паспорт, доверенность от 05.06.2010 N 39;

от ответчика: Кузнецов Андрей Владимирович - представитель, предъявлен паспорт, доверенность от 10.01.2012 N2; Ефимова Жанна Викторовна - представитель, предъявлен паспорт, доверенность от 10.04.2012 N15.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 29.03.2003 N1515/1 и взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области и Государственного комитета Псковской области по культуре. Делу был присвоен номер А52-3516/2011.

Определением арбитражного суда от 31.01.2012 рассмотрение требования Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» арендной платы выделено в отдельное производство N А52-1290/2012.

Протокольным определением от 16.02.2012 третьи лица исключены из числа лиц, участвующих в деле.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее - истец, Дирекция) неоднократно увеличивало размер исковых требований, окончательно просило взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» (далее - ответчик, Общество) 4947402 руб., в том числе 4544848 руб. - задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 30.07.2012, 402554 руб. 00 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2011 по 31.05.2012.

Исковые требования истца ответчиком не признаны по основаниям, изложенным в отзывах на иск от 15.02.2012 (т.2 л.д. 81 -82), от 14.06.2012 (т.3, л.д. 141-146).

Определением Арбитражного суда Псковской области от 15.06.2012 к производству принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» к Дирекции, требованиями которого после окончательного уточнения являются: о признании права на уменьшение арендной платы по охранно-арендному договору N1515/1 от 29.08.2003 на сумму 63174613 руб. 16 коп. и о признании обязательства по уплате арендных платежей за заявленный истцом период прекращенными исполнением зачетом на сумму 513420 руб. 00 коп.

Встречные требования ответчика истцом не признаны по основаниям, изложенным в отзыве от 25.07.2012 (т. 14, л.д. 101 - 103).

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд

установил:

Между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области (арендодатель), Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры (балансодержатель) и Обществом 29 августа 2003 года подписан охранно-арендный договор N1515/1 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления (далее - договор N1515/1) (т.1 л.д. 77 - 81). В соответствии с указанным договором арендатор принял во временное владение и пользование памятник архитектуры федерального значения: «Двор Подзноевых», расположенный по адресу: Псковская область, г.Псков, ул.Некрасова, д.3, общей площадью 987 кв.м (далее - Памятник). Состав и характеристика сдаваемых в аренду помещений указаны в приложении N1, 2 к настоящему договору. В пункте 1.4. договора стороны установили срок аренды с 01.10.2003 по 01.09.2048.

По акту приема-передачи (т.1 л.д. 82) балансодержатель передал, а арендатор принял арендуемое имущество. Стороны подписали акт технического состояния памятника архитектуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству (т.1 л.д.84-85).

Соглашением от 01.03.2006 (т.1 л.д. 86) стороны внесли изменения в договор N1515/1, изложив его в новой редакции в Приложении N1 к соглашению (л.д. 87- 93), при этом в качестве арендодателя указано Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Псковской области.

15 июня 2006 года в связи с прекращением права оперативного управления балансодержателя стороны подписали соглашение N2 (т.3 л.д. 6-7), при этом уточнили площадь двух арендуемых зданий (724.1 кв.м.).

Договор N1515/1 и соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на договоре и соглашениях.

Согласно пункту 3.1.1. договора N1515/1 арендная плата за пользование Памятником составляет 710,89 у.е. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2. Договора N1515/1 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случаях определения рыночной стоимости федерального имущества независимым оценщиком, изменения действующего законодательства по определению арендной платы за имущество, но не чаще одного раза в год.

Основываясь на положениях указанного пункта договора Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (далее - Росимущество) направило Обществу уведомление от 11.08.2010 N8767/МН/01 (т. 2 л.д. 85) об изменении арендной платы за аренду Памятника, установленной в размере 2718759 руб. (без НДС) на основании расчета независимого оценщика в Отчете N04/10-2392, выполненного закрытым акционерным обществом «Великие Луки - Аудит» (далее - отчет N04/10-2392) (т.1 л.д.7-64). Уведомление получено ответчиком 13.08.2010 (т.2 л.д.86).

По поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.11.2010 NВБ-19/33956 Территориальное управление Росимущества 19.11.2010 приняло распоряжение N164-р «О закреплении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности». Согласно указанному распоряжению на праве хозяйственного ведения за Дирекцией закреплено имущество, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, составляющее государственную казну Российской Федерации и обремененное арендой, расположенное по адресу: г.Псков, ул.Некрасова, д.3: здание «Двор Подзноева» (XVll в.) инв. N10907, литера А, назначение : нежилое, площадь 573,7 кв.м., этажность 2, кадастровый (условный) номер 60:27:010328:22:10907-А; РНФИ П12600000125; здание «Двор Подзноева» (XVll в.) инв. N10907, литера Б, назначение: нежилое, площадь 150,4 кв.м., этажность 1, кадастровый (условный) номер 60:27:010328:22:10907-Б; РНФИ П12600000126 (т. 3, л.д. 96-97). Имущество передано истцу по акту от 21.02.2011 (т.3 л.д. 98).

01.04.2011 в установленном законом порядке право хозяйственного ведения зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 17.06.2011 серии 60 АЖ N748294, серии 60 АЖ N748483, взамен выданных свидетельств от 01.04.2011 серии 60 АЖ N722964, серии 60 АЖ N722963 (т.3 л.д. 100,101).

Согласно письму - Росимущества от 01.03.2012 N 954-АС/01 материалы, касающиеся оперативного учета договора аренды N1515/1, были переданы Дирекции.

Истец, полагая, что ответчик без всяких правовых оснований пользуется Памятником и не вносит арендных платежей по договору N1515/1 в размере указанном в уведомлении Росимущества обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с Общества задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 30.07.2012 в сумме 4544848 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2011 по 31.05.2012 в сумме 402554 руб.

Общество, полагает, что для взыскания арендной платы в размере, указанном в уведомлении Росимущества от 11.08.2010 не наступили обстоятельства, предусмотренные пунктом 3.2. договора N1515/1, а именно в отчете N04/10-2392 определена величина рыночной стоимости обязательства арендатора по уплате арендной платы, тогда как договором предусмотрена возможность изменения арендной платы в случаях определения рыночной стоимости федерального имущества. Кроме того, ответчик указывает на то, что применение отчета N04/10-2392 по определению рыночной стоимости обязательств арендатора по состоянию на 05.05.2010 недопустимо для целей оценки задолженности по аренде за взыскиваемый период, поскольку с момента составления отчета - 20.05.2010 - до момента предъявления требования о взыскании арендной платы прошло более шести месяцев, что согласно раздела 14 не может рекомендоваться для целей совершения сделки. Ответчик также полагает, что его обязанность ежемесячно вносить арендную плату возникла с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Псковской области по делу NА52-3516/2011, до этого согласно пункту 3.1.1. договора N1515/1 и фактически сложившихся отношений между Обществом и Росимуществом периодичность оплаты аренды - год.

Предъявление Обществом встречного иска обусловлено тем, что ответчик полагает прекращенными свои обязательства по уплате арендной платы за взыскиваемый период, поскольку в соответствии с пунктом 3.1.1. договора N1515/1 в порядке статьи 410 ГК РФ состоялся зачет средств, затраченных на работы по сохранению Памятника в счет уплаты арендной платы за взыскиваемый истцом период, а именно с 01.04.2011 по 30.07.2012. При этом ответчик заявляет о признании обязательств на сумму 513420 руб. исполненными зачетом, полагая, что размер арендной платы подлежит исчислению исходя из условий договора N1515/1 без учета рассчитанной величины арендной платы по отчету N04/10-2392 и уведомления Росимущества от 11.08.2010.

Из представленных в материалы дела документов следует, что 08 февраля 2010 года Общество письмом N17 (т.3 л.д.21) со ссылкой на пункт 3.1.1. соглашения об изменении охранно-арендного договора N1515/1 от 29.08.2003 направило Росимуществу отчетную документацию по понесенным затратам для проведения зачета в счет арендной платы по Памятнику, с приложением сводки фактических затрат за период с 01.12.2008 по 31.10.2009 и разрешения на производство работ по сохранению объекта культурного наследия N121-р от 30.01.2008 и N2 от 05.02.2009.

Письмом N74 от 24.03.2010 (т.3 л.д.71) Общество дополнительно направило Росимуществу письмо Управления Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия по Северо-Западному федеральному округу N1-22-185/10-2-1 от 17.03.2010 о принятии «Научно-реставрационного отчета за период 2006 - 2009 г.г.»; научно-реставрационный отчет за период 2006 - 2009; акты формы КС-2, КС-3 и счет-фактуры о принятых заказчиком реставрационных работах и работах по приспособлению под современное использование памятника культурного наследия федерального значения.

29.06.2010 проверка вышеуказанных документов была завершена, на Сводках фактических затрат проставлена отметка специалиста Росимущества Морозовой Л.О. «сводка фактических затрат проверена, суммы и объемы работ соответствуют предоставленным документам, замечаний нет», датированная 23.06.2010 /29.06.2010.

Согласно сводкам фактических затрат обществом были выполнены работы на общую сумму 51717735руб. 98 коп.

Однако, ответа Росимущества о проведении зачета на указанную сумму Обществом получено не было.

Кроме указанной суммы затраченных средств на сохранение Памятника, решения о принятии которой от Росимущества не последовало, Общество предъявляет к зачету сумму в размере 11970297руб. 18 коп. Основанием для предъявления данной суммы к зачету является то обстоятельство, что в период 2005-2010 годов Общество направляло в адрес Росимущества документы, подтверждающие фактические затраты на проведение работ по сохранению Памятника и являющиеся основанием для проведения зачета. Затраченные средства на работы по сохранению Памятника были приняты Росимуществом в качестве арендной платы, что подтверждается письмами Росимущества от 28.12.2006 N 4-АО/4103, от 24.12.2007 N 4-ИС/4388, от 24.12.2007 N 4-ИС/4386, от 02.02.2009 N 4-АС/578, от 05.03.2009 N4-ИС/1200, от 26.03.2010 N 2975-МН/01 (т. 3 л.д. 101 - 106). С учетом произведенного зачета, сумма в размере 11970297руб. 18 коп. перешла на 2010 и последующие годы в счет погашения арендной платы за Памятник.

Итого право Общества на зачет предусмотренный пунктом 3.1.1. договора N1515/1 на общую сумму 63688033 руб. 16 коп. (11970297 руб. 18 коп. + 32795264 руб. 18 коп. (Палаты N1 т. 3 л.д. 22-48) + 18922471 руб. 80 коп. (Палаты N2 т. 3 л.д. 50 -70)).

С учетом позиции ответчика о необоснованности повышения арендной платы, Общество считает прекращенными исполнением зачетом свои обязательства по уплате арендной платы за период с 01.04.2011 по 30.07.2012 в сумме 513420 руб., исходя из арендной платы в сумме 17114 руб. в месяц, и подлежащим признанию право на уменьшение арендной платы по договору N1515/1 на сумму 63174613 руб. 16 коп. (63688033 руб. 16 коп. - 513420 руб.)

Дирекция не отрицая факт неоднократного обращения Общества о проведении зачета по арендной плате по договору N1515/1, считает встречный иск необоснованным по праву, поскольку зачет произведенных работ в счет арендной платы является существенным изменением условий договора, которое должно оформляться дополнительным соглашением к договору, а не перепиской. Ссылаясь на положения Бюджетного кодекса Российской Федерации, имеющего, по мнению Дирекции, преимущественное значение при применении, отсутствие нормативного акта, регламентирующего порядок возмещения затрат на проведение капитального ремонта арендатором объектов федерального недвижимого имущества, истец считает проведение зачетов стоимости выполненных ответчиком работ в счет арендной платы со стороны Росимущества неправомерным.

Оценив, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для установления значимых для дела обстоятельства, относимость, допустимость и достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества. Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, а кредитор имеет право требований от должника исполнения его обязанности.

По настоящему делу арендодатель предоставил арендатору имущество во временное пользование за плату. Объект аренды оговорен сторонами в договоре. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований -в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Поскольку применение государственно - регулируемых цен ограничивает в правах (свобода договора) приобретателя по договору, упомянутая норма допускает исключения только в случаях, предусмотренных законом, наделяя полномочиями их устанавливать (регулировать цены) соответствующие государственные органы.

Пунктом 3.2. договора предусмотрена возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем при соблюдении следующих условий: определение рыночной стоимости федерального имущества независимым оценщиком, направление письменного уведомления арендодателю.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающую обязательность проведение оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе в целях передачи в аренду. Согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) собственности относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Спорное имущество находится в собственности Российской Федерации. Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного имущества относится к компетенции Российской Федерации.

Арендодателем соблюдены установленные договором и законодательством Российской Федерации условия изменения арендной платы за пользование Памятником: Росимущество письменно уведомило арендатора об изменении размера арендной платы, определённой на основании отчета независимого оценщика.

В силу прямого указания Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" арендодателем независимому оценщику заказано определить величину рыночной стоимости обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за Памятник. Таким образом, довод ответчика о недопустимости использования определенной в отчете от 05.05.2010 величины рыночной стоимости обязательств арендатора к отношениям по уплате арендной платы за период с 01.04.2011 по 30.07.2012 не находит документального и правового подтверждения. Уведомление об изменении размера арендной платы направлено Обществу 11.08.2010, в пределах шести месяцев с момента составления отчета (20.05.2010), и по условиям договора и в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определённая независимым оценщиком величина является лишь рекомендуемой, использование данных отчета в отношениях с арендатором - право арендодателя.

В рассматриваемом деле представители ответчика в судебном заседании 21.06.2012, не оспорили достоверность сведений о рыночной стоимости арендной платы, указанных в отчете N04/10-2392, необходимости проведения в этом случае экспертизы по достоверности отчета в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92, не усмотрели, что следует из их объяснений в судебном заседании под аудиозапись судебного процесса.

Соответственно, следует признать обоснованным уведомление Росимущества об изменении и необходимости уплаты арендной платы в размере 267344 руб. (в том числе НДС) в месяц или 2718756 руб. (без НДС) в год, определенной на основании отчета независимого оценщика.

При определении суммы задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с арендатора, суд не принимает доводов ответчика о том, что до внесенных решением суда по делу NА52-3516/2012, вступившим в законную силу 25.04.2012, изменений в договор N1515/1 период оплаты аренды Памятника составлял один год.

Как следует из буквального прочтения абзацев 1, 6, 8 пункта 3.1.1. договора N1515/1 размер арендной платы установлен за один месяц; арендная плата подлежит перечислению с указанием месяца оплаты; подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы соответствующей курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующему оплачиваемому. Таким образом, договором предусмотрено помесячное внесение арендной платы. Вместе с тем, согласно абзацев 3, 4, 5 пункта 3.1.1. договора N1515/1 предусмотрена отсрочка уплаты арендной платы, при условии предоставления арендатором арендодателю отчетной документации по приемке работ по сохранению Памятника до 30 марта последующего за расчетным года.

Коль скоро расходы Общества на работы по сохранению Памятника приняты Росимуществом в письме от 26.03.2010, и ответчик неоднократно обращался к Дирекции с заявлениями о зачете встречных однородных требований, то в силу условий договора N1515/1 в отношении уплаты арендных платежей за 2012 год действует отсрочка. Требование о взыскании арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.07.2012, заявленное в суде 30.07.2012, в сумме 2138753 руб. 00 коп. предъявлено в нарушение условий договора N1515/1, в связи с чем в его удовлетворении надлежит отказать.

В удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с 01.04.2011 по 31.12.2011 в сумме 2406095 руб. 00 коп., надлежит отказать по следующим основаниям.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды.