АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 октября 2012 года Дело N А52-3459/2012

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2012 года.

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Селецкой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рудзит А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Микрорайон N5» к обществу с ограниченной ответственностью «Звонница» об обязании освободить занимаемое помещение,

при участии в заседании:

от истца: Назарцева С.Е. - представитель, доверенность от 01.02.2012;

от ответчика: Назарова Т.Н. - директор, выписка из ЕГРЮЛ; Никифорова Ю.Н. - представитель, доверенность от 04.10.2012,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Микрорайон N5» (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Звонница» (далее - ООО «Звонница», ответчик) об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 12 кв.м, расположенное в доме N15 по Октябрьскому проспекту в городе Пскове.

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика не признал исковые требования по основаниям, изложенным в отзыве.

В ходе судебного заседания в соответствии с ходатайством сторон объявлялся перерыв для урегулирования сторонами данного спора мирным путем, однако стороны не пришли к обоюдному соглашению.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Общество (арендодатель) и ООО «Звонница» (арендатор) 01.01.2011 подписали договор аренды нежилого помещения N260 (далее - договор), в соответствии с которым во временное возмездное владение и пользование арендатора передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Псков, Октябрьский проспект, дом 15,общей площадью 12 кв.м, на период с 01.01.2011 по 31.03.2011, для использования под офис. В указанном договоре (п.1.4.) установлено, что спорное помещение является изолированным от жилых помещений, расположено на первом этаже четырехэтажного кирпичного здания 1956 года постройки, в проходном подъезде с отдельным входом (с улицы). Договор является одновременно актом приема-передачи помещения (п.1.7. договора). Поскольку стороны в установленный договором аренды срок не заявили о его прекращении, договор возобновлен на неопределенный срок (п.5.1 договора). В соответствии с пунктом 5.7. договора, при возобновлении такового на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Истец заказным письмом с уведомлением о вручении направил ответчику претензию от 06.04.2012 N143 об освобождении указанного нежилого помещения в связи с окончанием срока договора аренды с 10 мая 2012 года. В ходе судебного разбирательства ответчик не оспорил данный факт, а также получение претензии.

В ответ на уведомление ООО «Звонница» письмом от 28.04.2012 исх. N5 сообщила истцу о продлении действия договора на неопределенный срок, об отсутствии нарушений со стороны арендатора, а также о том, что ответчик не присутствовал на собрании жильцов многоквартирного дома, в связи с чем не сформировал свою позицию, истинной причиной расторжения договора является коллективное обращение арендаторов в Администрацию г.Пскова с жалобой на действия арендодателя и последовавшую затем проверку Прокуратуры Псковской области. Кроме того, арендатор предложил сохранить арендные отношения в связи с наступлением туристического сезона, а туристическая деятельность является основным направлением деятельности ответчика.

В ответ на данное письмо ответчика истец письмом от 03.05.2012 N180 сообщил о прекращении договора аренды и освобождении помещения до 10 мая 2012 года в связи с окончанием договора. Представитель ответчика в судебном заседании также не оспорил факт получения указанного письма.

Поскольку ответчик не освободил занимаемое помещение, уведомлением от 17.07.2012 N293 истец потребовал выполнить обязательства по передаче указанного выше нежилого помещения в связи с прекращением действия договора аренды.

Поскольку ответчик не исполнил требования истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме. Из толкования названных норм во взаимосвязи друг с другом следует, что управляющая компания не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений, она уполномочена действовать лишь в интересах последних.

Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1).

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В ходе судебного разбирательства установлено, что договор аренды заключен арендодателем на основании договора управления многоквартирным домом от 01.04.2009, заключенного с собственником жилого дома, расположенного по адресу: г.Псков, Октябрьский пр., д.15, кв.52, Агафоновым Алексеем Алексеевичем (л.д. 15-17), сроком до 31.03.2011 (в договоре аренды между сторонами допущена техническая опечатка, указан договор управления многоквартирным домом от 01.03.2008).

Помимо этого, в материалах дела содержится протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N15 в г.Пскове, Октябрьский пр. от 28.03.2012, в соответствии с которым истец наделен полномочиями в т.ч. по сдаче в аренду всех нежилых помещений, расположенных по адресу г.Псков, Октябрьский пр., д.15.

В ходе судебного разбирательства установлено, что иных документов, подтверждающих полномочия управляющей организации по сдаче нежилых помещений в аренду, не заключалось, суду не представлено.

Документов, опровергающих содержание договора управления многоквартирным домом от 01.04.2009, а также свидетельствующих о наличии иного волеизъявления собственников имущества в многоквартирном доме, суду в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также не представлено. О фальсификации имеющихся доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в суде не заявлено. В установленном порядке данный договор недействительным не признан.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Договор аренды от 01.01.2011 заключен на срок до 31.03.2011, однако пункт 5.1 договора предусматривает продление на неопределенный срок, если ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора

В апреле 2012 года Общество уведомило арендатора о необходимости освобождения нежилого помещения в связи с прекращением прекращении договора аренды. Однако в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор добровольно отказался освободить занимаемое помещение.

Суд, исследовав представленные истцом уведомления в адрес ответчика о необходимости освобождения помещения, считает, что арендодателем выполнена обязанность в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации: заявлен односторонний отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок.

Таким образом, договор прекращен с 31.03.2011 и в порядке, определенном статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик обязан вернуть имущество истцу.

Суд отмечает, что стороны, в том числе ответчик, не заблуждались относительно указанного в договоре имущества, то есть объект аренды был индивидуально определён, так как каких-либо требований стороны другу к другу относительно состава и характеристик указанного в договоре имущества не предъявляли. Данных заявлений не сделали. Помимо этого, ответчиком не ставилось под сомнение полномочия арендодателя и право такового на сдачу в аренду спорного нежилого помещения. Более того, представленными в материалы дела документами подтверждаются сложившиеся арендные отношения. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, оснований для признания договора аренды незаключенным, а также ничтожным суд не усматривает.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается. В соответствии со статьями 9, 41 названного Кодекса риск наступления негативных последствий совершения или несовершения лицом, участвующим в деле, процессуальных действий и неисполнения процессуальных обязанностей несет это лицо.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Звонница» в месячный срок с даты вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение площадью 12 кв.м, расположенное в доме N15, Октябрьский проспект, в городе Пскове.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Звонница» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Микрорайон N5» 4000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Выдать исполнительные листы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка