ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 марта 2003 года Дело N А29-4519/02-2э


[Предприниматель обязан освободить нежилое помещение, поскольку у него отсутствуют правовые основания для использования спорного имущества, в связи с признанием судом договора аренды незаключенным, как не прошедшего государственную регистрацию]

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Шишкиной Е.Н. без участия представителей сторон рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Пономаревой Галины Захаровны на решение от 12.09.02 и постановление апелляционной инстанции от 18.11.02 по делу N А29-4519/02-2э Арбитражного суда Кировской области, принятые судьями Маклаковой С.В., Вакулинской М.В., Дончевской О.А., Юркиной Л.Ю., по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Ухта" к индивидуальному предпринимателю Пономаревой Галине Захаровне о взыскании 19 987 рублей 10 копеек и освобождении нежилого помещения и установил:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Ухта" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Пономаревой Галине Захаровне (далее - Предприниматель) о взыскании 19 987 рублей 10 копеек, составляющих сумму долга по внесению арендных платежей за период с марта по 06.06.02 (13 035 рублей 44 копеек), пеней за просрочку оплаты денежного обязательства согласно пункту 4.1 договора (3 166 рублей 26 копеек) и неосновательного обогащения за пользование имуществом в период с 07.06 по 30.06.02 (3 785 рублей 40 копеек), а также о выселении ответчика с занимаемых им площадей.

До принятия решения по делу истец изменил размер исковых требований, увеличив их до 6 606 рублей 45 копеек по взиманию пеней и 11 875 рублей 17 копеек - неосновательного обогащения.

Ходатайство истца от 09.09.02 об изменении размера иска до 18 654 рублей отклонено.

Исковые требования основаны на статьях 614, 622, 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невыполнением арендатором своей обязанности по своевременной оплате арендных платежей, за что он (кроме оплаты долга) должен быть привлечен к договорной ответственности. Обязанность по возврату помещения возникла у ответчика в связи с расторжением истцом договора с 06.06.02 по правилам статьи 610 Кодекса.

Решением по делу иск удовлетворен частично. Предприниматель обязан освободить нежилое помещение и передать его Комитету, поскольку у него отсутствуют правовые основания для использования спорного имущества, в связи с признанием судом договора аренды от 30.10.2000 незаключенным, как не прошедшего государственную регистрацию (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В удовлетворении заявленной суммы, касающейся взыскания арендной платы и пеней, отказано в виду отсутствия договорных отношений между контрагентами. Предъявленная истцом сумма, составляющая неосновательное обогащение, отклонена по причине внесения ответчиком платы за пользование помещением.

Апелляционная инстанция постановлением от 18.11.02 оставила решение суда без изменения по тем же основаниям. Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что Комитет является ненадлежащим истцом отклонены в связи с доказанностью факта отнесения объекта договора к муниципальному имуществу, право сдавать в аренду которое принадлежит исключительно Комитету согласно решению представительного органа муниципального образования.

Ответчик обжаловал в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа состоявшиеся судебные акты в части выселения его с занимаемых площадей, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, между контрагентами действует новый срочный договор аренды, являющийся договором присоединения и заключенный сторонами в виде обмена документами: заявлением индивидуального предпринимателя Пономаревой Г.З. от 01.10.01 (оферта) и письмом Комитета (предварительного согласования от 03.10.01). Будучи срочным договором, он не может быть расторгнут по правилам статьи 610 Кодекса, требования же для расторжения договора в судебном порядке (статья 452 Кодекса) истцом не соблюдены, что позволяет сделать вывод о наличии законных оснований для пользования объектом. При этом ответчик оспаривает вывод суда о незаключенности договора аренды N 441, как противоречащего положениям статьи 165 Кодекса, согласно которой данный факт влечет лишь недействительность сделки.

Индивидуальный предприниматель Пономарева Г.З. также указывает на то, что спорный объект незаконно включен в перечень объектов, отнесенных к муниципальной собственности, спорное нежилое помещение находится в доме, квартиры которого приватизированы их жильцами, и лишь они, будучи участниками общей долевой собственности дома, включая и подвал, имеют право заявлять иск об изъятии помещения.

Комитет кассационную жалобу отклонил за необоснованностью.

12.03.03 в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа поступила телеграмма от подателя жалобы, в которой он просит отложить слушание дела в связи с получением определения суда о месте и времени ее рассмотрения 10.03.03. Заявленное ходатайство отклоняется, так как суд полагает наличие четырехдневного срока достаточным для обеспечения явки представителя в суд, а также в связи с истечением месячного срока, установленного статьей 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения жалобы.

В отзыве Комитет просил рассмотреть жалобу без его участия.

Кассационная жалоба на судебные акты Арбитражного суда Республики Коми по данному делу рассмотрена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив документы кассационного производства, третья инстанция не нашла оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено Арбитражным судом Республики Коми, Комитет принял решение N 445 о передаче в аренду нежилого помещения в подвале дома N 45 по пр. Ленина в г. Ухте площадью 140,2 квадратного метра индивидуальному предпринимателю Пономаревой Г.З. для размещения бара.

30.10.2000 Комитет (арендодатель) и Предприниматель подписали договор аренды N 441 на вышеназванный объект аренды сроком с 01.11.2000 по 31.10.01. Нежилое помещение передано стороне по договору. Это удостоверено актом приема-передачи, составленным спорящими сторонами 01.11.2000.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания (к коим относят и нежилые помещения), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован его контрагентами, Арбитражный суд Республики Коми правомерно признал его незаключенным.

Ссылка подателя жалобы на статью 165 Кодекса несостоятельна, ибо в силу данной нормы права сделка будет ничтожной лишь в том случае, если в силу прямого указания закона отсутствие государственной регистрации влечет ее недействительность. В рассматриваемой ситуации вышеназванная специальная статья 651 Кодекса устанавливает иное - незаключенность договора.

Отсутствие правового основания для занятия помещения со стороны ответчика нарушает права и охраняемые законом интересы собственника, имеющего право использовать юрисдикционную форму защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права (статья 12 Кодекса). В этой связи суд обоснованно принял решение об изъятии у ответчика и передаче истцу поименованного нежилого помещения.

Доводы подателя жалобы отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания заключается лишь в простой письменной форме (160, 161 Кодекса) путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора здания влечет его недействительность. Следовательно, ссылка ответчика на оформление договорных отношений путем обмена документами: заявлением ответчика от 01.10.01 и письмом истца от 03.10.01 - неправомерна, как противоречащая закону.

Аргумент о том, что Комитет является ненадлежащим истцом, опровергается доказательствами, свидетельствующими о нахождении спорного нежилого помещения в муниципальной собственности. В частности: постановлением Президиума Верховного Совета Республики Коми от 19.03.93 N 50-06 спорный жилой дом и его нежилые помещения в подвальной части здания переданы в муниципальную собственность, а в 1997 году в оперативное управление МУ "Служба заказчика" (постановление главы администрации от 13.02.97 N 88), решением Совета муниципального образования "Город Ухта" от 30.05.02 N 14 "Об утверждении пообъектного перечня муниципального недвижимого имущества" вышеупомянутый объект внесен в приложенный перечень имущества, относящегося к собственности муниципального образования "Город Ухта".

В силу Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и пункта 1.3 Положения о порядке передачи в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования "Город Ухта", утвержденного решением Совета муниципального образования "Город Ухта" от 18.12.2000 N 4 арендодателем муниципального имущества выступает исключительно Комитет.

Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации податель кассационной жалобы не представил доказательств, подтверждающих факт нахождения подвального помещения в доме N 45 по пр. Ленина в г. Ухте в общей долевой собственности домовладельцев.

В связи с окончанием кассационного производства определение от 19.02.03 о приостановлении исполнения решения и постановления утратило силу.

Расходы по государственной пошлине согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на индивидуального предпринимателя Пономареву Г.З.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 (частью 1, пунктом 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 12.09.02 и постановление апелляционной инстанции от 18.11.02 по делу N А29-4519/02-2э Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пономаревой Галины Захаровны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.