ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 июля 2003 года Дело N А56-31515/02


[Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки путем выселения ответчика из здания, так как пришел к обоснованному выводу о несоответствии договора аренды закону, действовавшему на момент заключения договора]

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Власовой М.Г., судей: Сапоткиной Т.Н., Рудницкого Г.М., при участии: от ГОУ "Санкт-Петербургская государственная академия физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" - Новикова А.А. (доверенность от 11.03.2002), от КУГИ - Золотаревой Я.В. (доверенность от 29.08.2002), от ООО "Аркадий" - Алехина В.Ю. (доверенность от 14.01.2003), рассмотрев 17.07.2003 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и государственного образовательного учреждения "Санкт-Петербургская государственная академия физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2003 по делу N А56-31515/02 (судьи: Старовойтова О.Р., Гайсановская Е.В., Кадулин А.В.), установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и государственное образовательное учреждение "Санкт-Петербургская государственная академия физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" (далее - академия) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аркадий" (далее - ООО "Аркадий") о применении последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 05.07.93 N 247-91 (с последующими дополнениями) путем выселения ответчика из здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Декабристов, дом 35, литера Г, с последующей передачей указанного здания академии как законному титульному владельцу.

Решением от 13.02.2003 (судья Марченко Л.Н.) ООО "Аркадий" выселено из здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Декабристов, дом 35, литера Г, кадастровый номер 78:1086:0:53, с последующей передачей указанного здания академии.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.04.2003 решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе академия просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. При этом податель жалобы указал на следующее:

- суд апелляционной инстанции не применил пункт 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", подлежащий применению;

- суд апелляционной инстанции применил пункт 3 Указа Президента Российской Федерации от 09.12.92 N 1553 "О мерах по поддержке государственных высших учебных заведений", не подлежащий применению;

- в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и жилые помещения предназначаются для проживания граждан и использования под общежития.

В кассационной жалобе КУГИ также просит отменить постановление апелляционной инстанции, а решение оставить в силе. В качестве дополнительных оснований КУГИ указал следующие:

- поскольку Указ Президента Российской Федерации от 09.12.92 N 1553 принят после 01.12.92, то на основании пункта 1 постановления Съезда народных депутатов РСФСР от 01.11.91 N 1831-1 его нормы не имеют приоритета над ранее принятыми законами;

- дополнительные соглашения от 14.05.97 и 01.02.2001 заключены в период действия статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей запрет учреждению распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником на праве оперативного управления.

От ООО "Аркадий" поступили отзывы на кассационные жалобы истцов, в которых содержится просьба оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а жалобы - без удовлетворения. При этом ответчик сослался на Указ Президента Российской Федерации от 09.12.92 N 1553, который, по мнению ООО "Аркадий", подлежит приоритетному исполнению.

Кроме того, ответчик указал, что запрет размещения в жилых помещениях не только промышленных производств, но и предприятий, учреждений, организаций независимо от целей использования помещений предусмотрен только с 01.01.95 - даты введения в действие пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От академии поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела на более поздний срок - не ранее 24.07.2003. В качестве основания заявитель ссылается на то, что "только в настоящее время у него появилась возможность предоставить суду ряд дополнительных документов, имеющих существенное значение по делу и касающихся характеристик и принадлежности спорного имущества".

Данное ходатайство подлежит отклонению, поскольку на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Поскольку законом не предусмотрено право арбитражного суда кассационной инстанции исследовать новые доказательства по делу, а академией вопреки требованиям статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено обоснование уважительности причин, по которым судебное заседание должно быть отложено, то ходатайство удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании представители КУГИ и академии поддержали доводы кассационных жалоб.

Представитель ООО "Аркадий" просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения по основаниям, изложенным в отзывах на жалобы.

Законность постановления апелляционной инстанции проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Ленинградским государственным дважды орденоносным институтом физической культуры им.П.Ф.Лесгафта (правопредшественником академии, арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью "Аркадий" (правопредшественником ООО "Аркадий", арендатором) заключен договор от 05.07.93 N 247-91 аренды здания, состоящего из 5 этажей, имеющего 2 парадных подъезда, выходящих на улицу Декабристов, и 2 парадных подъезда, выходящих во двор института, по адресу: улица Декабристов, дом 35 (общежитие N 1) общей площадью 3578 кв.м для осуществления арендатором предпринимательской деятельности. Согласно пунктам 1.1 и 3.1 договор заключен сроком на 23 года.

Дополнительным соглашением от 14.05.97 (л.д.12) арендодатель предоставил право арендатору сдавать здание или отдельные его части в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем).

Дополнительным соглашением от 01.02.2001 стороны изложили условие договора аренды от 05.07.93 о предмете договора следующим образом: арендодатель предоставляет арендатору на 25 лет пятиэтажное здание, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул.Декабристов, дом 35, литера Г, общей площадью 3675,7 кв.м, кадастровый номер 78:1086:0:53 (л.д.13).

Дополнительным соглашением от 01.09.2002 стороны уточнили договор аренды от 05.07.93 в части размера арендных и иных платежей, вносимых арендатором (л.д.107).

КУГИ и академия, полагая, что договор аренды и дополнительные соглашения к нему заключены в нарушение порядка, установленного статьей 48 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и статьей 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", а также противоречат статье 7 Жилищного кодекса РСФСР, обратились с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" от 10.07.92 N 3266-1 (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) за образовательным учреждением в целях обеспечения его уставной деятельности учредитель закрепляет объекты права собственности (землю, здания, сооружения, имущественные комплексы, оборудование, а также иное необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника). Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения.

Судебными инстанциями установлено и не оспаривается сторонами, что спорное здание является федеральной собственностью и закреплено за академией на праве оперативного управления.

На основании пункта 11 статьи 39 названного Закона сдача в аренду объектов собственности, закрепленных за образовательным учреждением его учредителем, допускается только с согласия учредителя и на условиях, определенных договором между собственником и образовательным учреждением или собственником и учредителем. Из материалов дела следует, что ни КУГИ, ни Комитет по физической культуре и спорту при Совете Министров РСФСР (учредитель академии, л.д.18) согласия на сдачу в аренду спорного здания не давали (л.д.3, 121).

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, сослался на то, что согласия учредителя на заключение договора аренды не требовалось в силу Указа Президента Российской Федерации от 09.12.92 N 1553 "О мерах по поддержке государственных высших учебных заведений". Однако такой вывод противоречит нормам материального права.

Пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 09.12.92 N 1553 установлено, что государственные высшие учебные заведения самостоятельно используют имущество, переданное им в оперативное управление, в том числе для сдачи его в аренду без права выкупа и пользования. При этом пунктом 4 названного нормативного правового акта предусмотрено, что Указ вступает в силу в порядке, установленном пунктом 3 постановления V Съезда народных депутатов РСФСР от 01.11.91 N 1831-1 "О правовом обеспечении экономической реформы". Согласно пункту 3 данного постановления проекты указов Президента РСФСР по вопросам банковской, биржевой, валютно-финансовой, внешнеэкономической, инвестиционной, таможенной деятельности, бюджета, ценообразования, налогообложения, собственности, земельной реформы, занятости населения, компетенции, порядка формирования и деятельности исполнительных органов, издаваемые в целях оперативного регулирования хода экономической реформы и находящиеся в противоречии с действующими законами РСФСР, представляются Президентом РСФСР в Верховный Совет РСФСР, а в период между сессиями - в Президиум Верховного Совета РСФСР. Если в течение семи дней Верховный Совет РСФСР, а в перерывах между сессиями - Президиум Верховного Совета РСФСР не отклоняет проект указа Президента РСФСР, то этот указ вступает в силу.

Однако судом апелляционной инстанции не учтено, что в соответствии с разделом I постановления Съезда народных депутатов РСФСР от 01.11.91 N 1831-1 указанный порядок правового регулирования проведения и обеспечения радикальной экономической реформы в РСФСР установлен до 01.12.92, в то время как Указ Президента Российской Федерации N 1553 принят 09.12.92.

Следовательно, заключение академией договора аренды недвижимого имущества, закрепленного за ней на праве оперативного управления, без согласия учредителя противоречит пункту 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что участниками сделки не нарушены нормы жилищного законодательства, так как в материалах дела имеются доказательства непригодности спорного здания для проживания на момент заключения договора, является необоснованным.

В соответствии с оспариваемым договором аренды его объектом является здание общежития, что подтверждается пунктом 1.1 договора в редакции от 05.07.93, пунктом 2.1.2, предусматривающим обязанность арендодателя выселить проживающих в здании общежития лиц. Кроме того, в дополнении к перечню объектов недвижимости, находящихся у академии, здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Декабристов, дом 35, литера Г, указано в качестве общежития N 1 (л.д.20-21). Копии технических паспортов данного здания (л.д.22-27) также содержат указание на целевое назначение здания - общежитие. В плане первичного объекта недвижимости, составленном начальником ГУ ГУИОН ПИБ Адмиралтейского района 08.12.2000 и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 27.12.2000 (государственный земельный кадастр), спорное здание указано как общежитие с назначением под жилые цели (л.д.28).

Ссылка суда апелляционной инстанции на свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления академии от 18.04.2001 (л.д.81) и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2002 (л.д.83), в которых спорное здание указано в качестве нежилого, не может быть принята во внимание в связи со следующим. На основании статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в данном случае - права оперативного управления, но не целевого назначения объекта недвижимости и вида жилищного фонда.

Вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Аркадий" не представило доказательств перевода жилого здания общежития в нежилой фонд в порядке, предусмотренном статьей 9 Жилищного кодекса РСФСР.

Согласно статье 7 Жилищного кодекса РСФСР (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитии.

Судебными инстанциями установлено и не оспаривается сторонами, что здание общежития, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Декабристов, дом 35, литера Г, передано арендатору для осуществления предпринимательской деятельности и использования под офисные помещения (л.д.82, 84-88). В связи с изложенным использование жилого дома для нежилых целей в нарушение целевого назначения противоречит статьям 7 и 109 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и пришел к обоснованному выводу о несоответствии закону договора аренды и последующих дополнительных соглашений к нему.

Поскольку при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по ней, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования КУГИ и академии о выселении ООО "Аркадий" и передаче спорного здания академии.

С учетом изложенного постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение - оставлению в силе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку при подаче кассационной жалобы академией уплачена государственная пошлина в размере 500 руб., то с ООО "Аркадий" в пользу академии надлежит взыскать 500 руб. судебных расходов по кассационной жалобе. Кроме того, поскольку КУГИ освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы, то с ООО "Аркадий" надлежит взыскать в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2003 по делу N А56-31515/02 отменить.

Решение от 13.02.2003 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аркадий" в пользу государственного образовательного учреждения "Санкт-Петербургская государственная академия физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" 500 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аркадий" в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

Текст документа сверен по: