ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 июля 2003 года Дело N КГ-А40/5041-03


[В соответствии со ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: ..., установил:

Закрытое акционерное общество "Даг Холдинг" (далее - ЗАО "Даг Холдинг") обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к муниципальному предприятию "Кинотеатр "Брест" (далее - МП "Кинотеатр "Брест") о взыскании в связи с прекращением договора аренды от 15.11.97 16962989,01 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений, арендованных истцом у ответчика по указанному договору.

Иск заявлен на основании ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В обоснование исковых требований ЗАО "Даг Холдинг" ссылается на то, что МП "Кинотеатр "Брест" выразило согласие на осуществление истцом ремонта и переоборудования арендованного помещения в целях организации центра досуга, в связи с чем с истечением срока договора аренды у ответчика возникла обязанность возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением от 03.04.2003 исковые требования удовлетворены. При этом суд исходил из того, что арендодателем было дано согласие на проведение улучшения арендованных помещений, стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика, договор аренды от 15.11.97 прекращен в связи с истечением срока, и поскольку указанным договором не предусмотрено иное, арендодатель в силу ст.623 ГК РФ обязан возместить арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.05.2003 указанное решение отменено, в иске отказано. Постановление мотивировано тем, что стороны не согласовали объемы и стоимость работ, МП "Кинотеатр "Брест" не участвовал в приемке работ, не утверждал и не рассматривал акты выполненных работ, в связи с чем требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений в заявленном объеме не основано на условиях договора аренды. Кроме того, апелляционная инстанция указала, что стоимость неотделимых улучшений согласно заключению независимого оценщика, составленного с учетом повышающих коэффициентов и коэффициентов инфляции, не согласованных с арендодателем, существенно превышает реальные затраты арендатора.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции ЗАО "Даг Холдинг" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что выводы суда апелляционной инстанции о необходимости согласования с арендодателем объемов и стоимости работ, о необходимости участия арендодателя в приемке работ и утверждении актов выполненных работ не основаны на требованиях ст.623 ГК РФ и имеющихся в материалах дела доказательствах.

В отзыве на кассационную жалобу МП "Кинотеатр "Брест" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, а обжалуемое постановление без изменения, полагая выводы суда апелляционной инстанции соответствующими требованиям закона и условиям договора аренды.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ЗАО "Даг Холдинг" поддержал доводы жалобы, представитель МП "Кинотеатр "Брест" возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что между сторонами заключен договор от 15.11.97 на аренду нежилого помещения площадью 250 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Ярцевская, д.21, на срок 5 лет. Впоследствии дополнительным соглашением 05.10.99 стороны увеличили площадь арендуемых помещений до 588,4 кв.м.

Во время действия указанного договора ЗАО "Даг Холдинг" осуществило ремонт, переоборудование и перепланировку арендованного помещения, в связи с чем обратилось к МП "Кинотеатр "Брест" с требованием возместить стоимость произведенных улучшений.

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судом установлено, что договор аренды от 15.11.97 содержит согласие арендодателя на проведение арендатором улучшения арендованных помещений. Поскольку указанный договор прекращен в связи с истечением срока аренды и в нем не предусмотрено условие о том, что расходы арендатора на произведенные неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендодателем, то суд пришел к выводу о правомерности исковых требований с учетом рыночной стоимости произведенных ЗАО "Даг Холдинг" улучшений.

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводом, посчитав, что поскольку сторонами не согласованы объемы и стоимость работ, и МП "Кинотеатр "Брест" не участвовало в приемке работ, не утверждало и не рассматривало акты выполненных работ, то требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений в заявленном объеме не основано на условиях договора аренды. Кроме того, апелляционная инстанция указала, что стоимость неотделимых улучшений согласно заключению независимого оценщика, составленного с учетом повышающих коэффициентов и коэффициентов инфляции, не согласованных с арендодателем, существенно превышает реальные затраты арендатора.

Суд кассационной инстанции находит названные выводы апелляционной инстанции несоответствующими требованиям закона и имеющимся в деле доказательствам, поскольку законом и договором аренды от 15.11.97 не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества и обязательность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции находит не основанным на законе и вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска исходя из рыночной стоимости произведенных улучшений.

В соответствии со ст.10 ГК РФ, закрепляющей принцип добросовестности в осуществлении гражданских прав, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При этом в случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Учитывая, что стороны не согласовали объем и стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, но при этом предусмотрели в договоре аренды от 15.11.97 цель указанных улучшений - ремонт, перепланировка и переоборудование помещений для организации центра досуга, то для разрешения вопроса о размере возмещения за улучшения необходимо установить соблюдение ЗАО "Даг Холдинг" требований добросовестности при переоборудовании помещения: необходимость произведенных улучшений для организации центра досуга и минимальность затрат на указанные улучшения.

Судом первой и апелляционной инстанций указанные обстоятельства не установлены, в связи с чем решение от 03.04.2003 и постановление от 27.05.2003 подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить стоимость произведенных неотделимых улучшений, подлежащую возмещению ЗАО "Даг Холдинг", исходя из необходимости указанных улучшений для организации центра досуга и минимальности затрат на них.

Руководствуясь ст.ст.284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 03.04.2003 и постановление от 27.05.2003 Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-7225/03-77-75 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Текст документа сверен по: