ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 июля 2001 года Дело N Ф04/2002-638/А45-2001

     [Суд обоснованно отклонил требования истца, указав, что введение новой ставки для исчисления арендной платы не является существенным обстоятельством, в силу которого договор аренды подлежит изменению в соответствии со ст.451 ГК РФ]
(Извлечение)

Арбитражный суд в составе...при участии в заседании: от истца - Белов А.В. (доверенность от 14.11.2000 N31/09-1847), от ответчика - представитель не явился (извещен почтовым уведомлением от 19.06.2001 N146), от третьего лица - Белов А.В. (доверенность от 20.11.2000), рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению имуществом г. Новосибирска на постановление от 20.04.2001 по делу NА45-11289/00-КГ5/351 Арбитражного суда Новосибирской области, установил:

Департамент по управлению имуществом г. Новосибирска обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (далее - ТОО "Эдельвейс"), и третьему лицу муниципальному учреждению "УЖКХ-2 Ленинского района" о внесении изменений в пункты 3.1, 3.2 и 3.3 договора аренды от 04.08.97 N1099-р в части, касающейся размера арендной платы и порядка ее оплаты.

Решением суда от 23.01.2001 (судья...) иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что по независящим от сторон обстоятельствам ставка арендной платы за сдачу муниципальных нежилых помещений в аренду в г. Новосибирске в 1997-2000 годах значительно увеличилась. Поскольку при заключении договора стороны не могли предвидеть такого изменения обстоятельств и исполнение договора существенно нарушает соотношение имущественных интересов сторон, то суд посчитал, что имеются основания для внесения изменений в договор аренды.

Постановлением суда от 20.04.2001 (Судьи...) решение отменено, в иске отказано. Отказывая в иске, апелляционная инстанция исходила из того, что переход права собственности на арендуемые ответчиком помещения в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения данного договора аренды. Что касается существенных изменений обстоятельств, то суд апелляционной инстанции их не установил.

Постановление апелляционной инстанции обжалуется Департаментом по управлению имуществом г. Новосибирска в кассационную инстанцию. В кассационной жалобе заявитель просит его отменить, решение суда оставить в силе, так как полагает, что суд необоснованно применил нормы статей 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применил нормы статьи 451 Кодекса. По мнению заявителя, суд первой инстанции правильно установил, что истец и ответчик не могли предвидеть изменение обстоятельств, связанных с изменением ставки арендной платы; арендодатель не виноват в том, что изменение обстоятельств не было преодолено после их возникновения; исполнение договора в существующем виде повлечет для арендодателя значительный ущерб. Перечисленные обстоятельства судом учтены не были.

Отзыв на кассационную жалобу ответчик и третье лицом не представили.

При даче пояснений в судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержал требования, изложенные в кассационной жалобе.

Выслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела, между ЖКО НПО "Сибсельмаш" (арендодатель) и ТОО "Эдельвейс", правопредшественником общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Эдельвейс", (арендатор) заключен договор аренды, зарегистрированный в Комитете по управлению государственным имуществом Новосибирской области 04.08.97 за N1099-р.

Согласно договору арендодатель с согласия Комитета по управлению государственным имуществом сдал арендатору в аренду сроком до 31.12.97 нежилое помещение площадью 590,2 кв. метров, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Станиславского, 4.

Размер арендной платы, а также сроки и порядок оплаты арендной платы установлены в пунктах 3.1, 3.2, 3.3 договора.

Постановлением мэрии г. Новосибирска от 21.10.97 N933 жилой дом, находящийся на ул. Станиславского, 4 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, в том числе арендуемым ООО "Эдельвейс", принято в муниципальную собственность и впоследствии включено в реестр муниципальной собственности.

Решением от 08.10.98 по делу NА45-4418/98-СА23/158 Арбитражного суда Новосибирской области срок действия упомянутого договора аренды установлен с 01.01.97 до 01.01.2008. Кроме того, решением суда установлено, что арендодателем по договору является Комитет по управлению имуществом г. Новосибирска (правопредшественник Департамента по управлению имущества г. Новосибирска).

Основанием для предъявления данного иска послужило изменение решением городского Совета муниципалитета Новосибирска от 07.06.2000 базовой ставки арендной платы, составившей 262,5 рубля за 1 кв. метр, что истец считает существенными условиями для изменения договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Дав оценку требованиям истца применительно к положениям названной нормы Кодекса и пункту 6.1 договора аренды, суд апелляционной инстанции правильно указал, что смена собственника имущества не дает ему право на изменение или расторжение договора аренды.

Статьей 451 ГК предусмотрено, что договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, когда обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Департамент по управлению имуществом г. Новосибирска договор аренды с ООО "Эдельвейс" не заключал, соответственно не согласовывал с арендатором условия договора. Поэтому суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности разумного предвидения истцом существенного изменения обстоятельств, касающихся размера оплаты арендной платы.

Установив, что ответчик по законодательству о приватизации имеет исключительное право на аренду занимаемого помещения, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что при решении вопроса о заключении договора аренды истец не вправе был бы отказаться от заключения такого договора.

Для того чтобы договор мог быть изменен судом, необходима совокупность четырех условий, установленных частью 2 статьи 451 Кодекса: убежденность обеих сторон в момент заключения, что такого изменения обстоятельств не произойдет; невиновность заинтересованной стороны в том, что причины, вызвавшие изменение обстоятельств, не преодолены; в результате исполнения договора на прежних условиях баланс имущественных интересов сторон нарушается настолько, что для заинтересованной стороны наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств контрагентом (она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); заинтересованная сторона не несет риска изменения обстоятельств, что вытекает из обычаев делового оборота или существа договора.

Проверив наличие одновременно вышеперечисленных условий, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об их отсутствии. При этом суд установил, что основным мотивом истца для изменения условий договора является наличие убытков, которые связаны не с исполнением обязательств арендатором, а с введением новой ставки арендной платы. Однако возникновение убытков само по себе не является основанием для изменения договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок оплаты арендной платы предусмотрен статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из требований названной статьи Кодекса, суд правильно указал, что при отсутствии соглашения сторон об изменении размера арендной платы, стороны должны руководствоваться положениями договора аренды. Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что ответчик в течение 1998-марта 2001 годов оплату арендной платы производил с учетом индекса цен, как предусмотрено пунктом 3.3 договора.

Таким образом, суд обоснованно отклонил требования истца, указав, что введение Новосибирским муниципалитетом новой ставки для исчисления арендной платы не является существенным обстоятельством, в силу которого договор аренды подлежит изменению в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для признания договора аренды от 04.08.97 N1099-р незаключенным также не имеется оснований. Решением арбитражного суда от 08.10.98 договору аренды дана правовая оценка и продлен срок его действия.

При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Ввиду изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 175, статьей 177 Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление от 20.04.2001 по делу NА45-11289/00-КГ5/351 Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Текст документа сверен по: