ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июня 2001 г. № Ф08-1595/2001

Дело N А53-12062/2000-С4-6

[Дело направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием обстоятельств возможности погашения задолженности по арендной плате путем передачи арендодателю права собственности на акции, а также надлежащего уведомления арендатора о прекращении договора аренды]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа  при участии в заседании представителей Северо-Кавказской академии государственной службы, представителей Ростовского союза обществ потребительской кооперации, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Ростовского союза обществ потребительской кооперации на решение от 26.01.2001 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2001 по делу N А53- 12062/2000-С4-6, установил следующее.

Северо-Кавказская академия государственной службы (СКАГС) обратилась в арбитражный суд с иском к Ростовскому союзу обществ потребительской кооперации (РСОПК) о взыскании 454 674 рубля 56 коп. - задолженности по арендной плате, 4 091 842 рубля 46 коп - пени за просрочку оплаты, о признании недействительным дополнительного соглашения к договору N 17 от 01.03.2000 и выселении РСОПК из занимаемых помещений.

В заседании суда СКАГС уточнила предмет иска, заявив требование о взыскании 195 175 рублей 67 коп. - задолженности по арендной плате за период с 01.07.96 по 10.01.2000; 3 382 288 рублей 87 коп. - пени по договорам N 19 от 01.07.96 и N 17 от 02.01.2000,  01.02.2000, 01.02.2000; 135 161 рубль 26 коп. - суммы неосновательного обогащения. От исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за гараж и признании недействительным дополнительного соглашения к договору N 17 от 14.07.2000 истец отказался.

Встречный иск заявлен РСОПК о взыскании с СКАГС 844 952 рубля  72 коп - излишне уплаченных арендных платежей; 3 629 670 рублей 65 коп  - процентов за пользование чужими денежными средствами; о признании при прочих равных условиях преимущественного права заключения договора аренды на новый срок; о расторжении договора аренды N 19 от 01.07.96 и применении последствий недействительности сделки. В судебном заседании РСОПК отказался от требований о расторжении договора аренды N 19 от  01.07.96 и применении последствий недействительности сделки. Решением арбитражного суда от 26.01.2001, оставленным без  изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.04.2001, по иску СКАГС с РСОПК взыскано 21 561 рубль 14 коп - сумма основного долга, 229 217 рублей 24 коп - сумма пени, во взыскании 3 446 269 рублей 42.коп отказано, в части выселения РСОПК из занимаемого помещения исковые требования удовлетворены. В удовлетворении исковых требований по встречному иску РСОПК отказано. В части исковых требований о признании недействительным дополнительного соглашения к договору N 17 от 14.07.2000, взыскании 15 577 рублей 99 коп арендной платы гаража, о расторжении договора аренды N 19 от 01.07.96 и применении последствий недействительности сделки производство прекращено. Решение арбитражного суда обосновано тем, что истцом необоснованно в одностороннем порядке были внесены изменения в договор аренды, в связи с этим во взыскании части основного долга по арендной плате и пени отказано, в части взыскания пени судом применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку РСОПК до настоящего времени пользуется помещениями, судом взыскана сумма неосновательного обогащения за период с момента окончания срока действия договора аренды. По встречному иску отказ в удовлетворении исковых требований мотивирован тем, что РСОПК не доказана передача в счет арендных платежей имущества и акций, не представлены доказательства о намерениях СКАГС заключить договор аренды с иным лицом.

В кассационной жалобе РСОПК просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, удовлетворить требования РСОПК. По мнению заявителя жалобы, судом не принято во внимание, что РСОПК не пользовался частью помещений, указанных в договоре аренды, следовательно, не должен был платить за них арендную плату. Выводы суда о том, что РСОПК не представил доказательств того, что в счет задолженности по арендной плате передавалось имущество и акции не соответствует материалам дела, в нарушение статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято изменение истцом и предмета и основания иска. РСОПК полагает, что судом необоснованно и в нарушение статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации отказано в признании права на преимущественное заключение договора аренды со ссылкой на то, что РСОПК не представлены доказательства о намерениях СКАГС заключить договор аренды с другим лицом.

В заседании суда кассационной инстанции представитель РСОПК повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители СКАГС обосновали возражения по доводам кассационной жалобы.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что решение арбитражного суда и постановление апелляционной инстанции следует отменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций между Северо-Кавказской академией государственной службы (СКАГ) и Ростовским союзом обществ потребительской кооперации (РСОПК) 1.07.96 заключен договор N 19 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70, площадью 511,3 кв.м., в том числе офис - комнаты  301-305, 307-312, 318, коридор-92,6 кв.м. и холл блока А 130 кв.м. сроком по 1.07.98. В соответствии с письмами арендатора СКАГ исключила из договора аренды помещение N 318 площадью 20,4 кв.м. (с 22.12.97) и холл второго этажа блока "А" площадью 130 кв.м. (с 12.01.98). После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться остальными арендуемыми помещениями и суд обоснованно в соответствии со статьей  621 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор действующим на тех же условиях на неопределенный срок.  1.01.2000 стороны заключили договор аренды нежилых помещений по указанному адресу площадью 367,4 кв.м., договором N 17 от 1.02.2000 продлили срок аренды на месяц, уменьшив площадь занимаемых помещений до 329,3 кв.м. 1.03.2000 договор аренды с такой же площадью был продлен до 1.04.2000. В последующем стороны неоднократно продлевали договор аренды и последний срок аренды по согласованию с арендодателем был установлен до 1.10.2000.

Суд обоснованно не принял во внимание доводы арендатора о том, что договор был продлен до 1.01.2001, так как арендодатель не подписывал протокол разногласий к договору с указанной датой пользования помещением.

Окружным судом отклоняются доводы кассационной жалобы о том, что арендатор не пользовался холлом второго этажа и коридором третьего этажа, так как указанные помещения ему не передавались по акту приема-передачи. Из материалов дела следует, что все помещения, указанные в договорах аренды NN 19 и 17 не передавались по акту приема-передачи. Отсутствие указанного акта не влияет на действительность заключенного договора при наличии в деле других доказательств, подтверждающих пользование арендуемыми помещениями. Из материалов дела следует, что после заключения договоров аренды, арендатор не обращался к арендодателю с предложением об изменении условий договоров путем исключения спорных нежилых помещений, не ставил вопроса о составлении акта приема-передачи на фактически используемые по его мнению помещения, перечисляя арендную плату не сообщал до момента возникновения спора о том, что арендная плата частично завышена в размере не используемых им помещений. При таких обстоятельствах суды обоснованно отклонили свидетельские показания в качестве доказательств завышения размера арендной платы по договорам аренды.

Соответствуют материалам дела выводы суда о применении до 1.01.2000 ставки арендной платы, установленной по договору аренды N 19, так как в деле отсутствуют доказательства надлежащего уведомления арендатора о повышении арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 указанного договора. Принимая во внимание значительную несоразмерность между суммой задолженности и пени, начисленной по договорам NN 19 и  17, суд обоснованно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом отклоняются доводы кассационной жалобы о том, что в счет платежей по арендной плате следовало зачесть стоимость 7 сплит систем, как не соответствующие законодательству и материалам дела. Акт сверки расчетов между ПО КППД и СКАГ от 31.12.99 не может являться доказательством возникновения у СКАГ права собственности на оборудованные в арендуемых помещениях сплит-системы, так как ни ПО КППД, ни РСОПК не представили доказательств принадлежности им данного имущества на праве собственности и передаче права собственности на сплит системы арендодателю. Вопреки утверждению заявителя кассационной жалобы накладные и счет-фактура от 18.08.97 не подтверждают право собственности ПО КППД, так как в них не указан получатель продукции, а частичная оплата за продукцию по счет-фактуре от 18.08.97 по платежному поручению от 18.05.98 была произведена ОАО РАКБ "Донхлеббанк".

Кроме того, после составления акта сверки от 31.12.99 представители РСОПК распорядились ими, передав сплит системы в количестве 5 штук по акту о передаче на техническое обслуживание от 11.08.2000 в ООО ПО "Альфа", которое оспаривает принадлежность их ПО КППД и РСОПК.

При определении размера задолженности по арендной плате по основному иску и рассмотрении требований о взыскании излишне переплаченных средств по встречному иску, суды отклонили доводы РСОПК о том, что в счет арендных платежей необходимо зачесть 138.499 рублей 82 копеек по соглашению о погашении кредиторской задолженности по договору от 7.06.97. Указанный вывод суда сделан по неполно исследованным обстоятельствам дела.

Действительно, из содержания данного соглашения следует, что в счет погашения кредиторской задолженности АО "Донмототехника" перед СКАГ в сумме 138.488.891 рублей, АО "Донмототехника" передает, а СКАГ принимает ценные бумаги АО "Донтехкоопинвест" и АО "Донской региональный союз обществ потребительской кооперации" на общую сумму  138.499.816 рублей. Согласно выпискам из реестра акционеров ОАО НТФ "Донтехкоопнивест" и "Донской Региональный Союз Обществ Потребительской Кооперации" СКАГ является владельцем соответственно  22.100 штук и 17952 штук акций указанных обществ. Указывая на то, что АО "Донмототехника" не является стороной по договорам аренды, суды не дали оценки имеющейся в материалах дела переписке между РСОПК и АО "Донмототехника" о возможности погашения задолженности РСОПК перед СКАГС по договору аренды ценными бумагами, имеющимися на балансе данного акционерного общества, и согласием последнего о погашении таким способом долга РСОПК.

Суду следовало с учетом оценки поведения сторон выяснить действительное содержание волеизъявления сторон по соглашению о кредиторской задолженности от 7.06.97. Для этого необходимо проверить наличие кредиторской задолженности по данным баланса СКАГС, привлечь к участию в деле АО "Донмототехника" и установить принадлежность ему акций "Донтехкоопинвест" и ОАО "Донской региональный союз обществ потребительской кооперации". Необходимо выяснить правовые основания согласия погашения АО "Донмототехника" задолженности РСОПК, соответствие законодательству протокола собрания участников Ростовского союза обществ потребительской кооперации от 20.03.95 о принятии АО "Донмототехника" в члены РСОПК.

Принимая во внимание, что договор аренды N 17 действовал до  1.10.2000 и арендодатель письменно до окончания срока действия договора уведомил арендатора о прекращении договора аренды, суд определил расходы за пользование помещениями после указанного срока в виде неосновательного обогащения РСОПК в сумме 63189 рублей в виде неуплаченной арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2000 года (т.2, л.д.5). Определение размера неосновательного обогащения за пользование имуществом после прекращения договорных правоотношений сторон в виде взыскания размера арендной платы по ранее действовавшему договору соответствует законодательству и сложившейся арбитражной практики.

Однако, учитывая, что ответчиком в полном объеме оспаривается решение суда по делу, вывод суда о прекращении договорных отношений сторон с 1.10.2000 нуждается в более полном обосновании.

Принимая во внимание, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возражение арендодателя, направленное до истечения срока договора, является препятствием с к возобновлению договора аренды на неопределенный срок и свидетельствует о прекращении договора аренды после истечения срока договора, письмо истца от  21.09.2000 N 136 (т.1 л.д.104), нуждается в дополнительном исследовании. Необходимо уточнить полномочия лица, подписавшего данное письмо, а также фактическое получение его арендатором, так как на письме отсутствует штамп РСОПК и суд не выяснил, кем получено письмо  21.09.2000, является ли Калужникова М.Б., расписавшаяся за получение письма, работником арендатора.

Частичное удовлетворение судом требований о взыскании возмещения коммунальных платежей в размере 5168 рублей соответствует ограниченному сроку действия дополнительного соглашения к договору аренды N 17 от 1.01.2000.

Поскольку истец по основному иску в установленном порядке в судебном заседании с участием представителя ответчика уточнил исковые требования, а также то, что суд рассматривает дело с учетом фактического, а не заявленного стороной основания иска, судом отклоняются доводы кассационной жалобы в части одновременного изменения основания и предмета иска.

По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации сущность защиты преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок означает преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Поэтому в случае отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок и заключения договора аренды с другим лицом, защита такого нарушенного права заключается в переводе на арендатора прав и обязанностей по новому договору аренды с другим лицом.

Доводы кассационной жалобы о том, что способом защиты является признание права на заключение договора на новый срок не соответствует содержанию вышеуказанной статьи Кодекса и фактически означает не основанное на законодательстве ограничение прав собственника по использованию имущества для собственных целей.

Принимая во внимание, что дополнительное исследование вопросов о возможности включения стоимости приобретенных СКГАС акций в счет уплаты арендных платежей, обстоятельств прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия повлияют на результаты взаимных требований сторон как по основному, так и по встречному искам, решение арбитражного суда и постановление апелляционной инстанции следует отменить в полном объеме и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.01.2001 и постановление апелляционной инстанции от 3.04.2001 по делу N А53-12062/2000-С4-6 отменить.

Передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Ростовской области.

Вопросы распределения госпошлины разрешить при новом рассмотрении дела.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.