• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 сентября 2001 г. № Ф08-2792/2001

Дело N А32-3673/2001-15/114

[Так как Положение о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью г. Краснодара относится к муниципальным нормативным актам, а действующим законодательством ограничений сроков аренды спорного имущества не установлено, предусмотренный Положением запрет на заключение договоров аренды недвижимого имущества на срок свыше пяти лет является неправомерным]
(Извлечение)



Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с участием представителя управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара, представителей ОАО "Курорты и туризм", рассмотрев кассационную жалобу управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара на решение от 14.05.2001 и постановление апелляционной инстанции от 05.07.2001 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-3673/2001-15/114, установил следующее.

Управление муниципальной собственности администрации г. Краснодара обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Курорты и туризм", г. Краснодар (далее - ОАО "Курорты и туризм"), о признании недействительными заключенных между департаментом муниципальных ресурсов мэрии г. Краснодара и ответчиком договоров: - доверительного управления муниципальным имуществом от 22.03.99 N 5; - аренды муниципального имущества от 26.08.99 N 17; - аренды имущественного комплекса гостиницы "Москва" от 08.11.2000 N 21, а также о применении последствий недействительности указанных сделок.

Как указал истец, договор доверительного управления имущественным комплексом гостиницы "Москва" от 22.03.99 N 5 не был зарегистрирован в установленном порядке, что в соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его недействительности. Договоры аренды от 26.08.99 N 17 и от 08.11.2000 заключены с нарушением требований Положения о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью г. Краснодара, регламентирующего сроки и порядок передачи в аренду объектов муниципальной собственности. Кроме того, указанные договоры не соответствуют Федеральным Законам "Об оценочной деятельности" и "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности".

Решением от 14.05.2001, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.07.2001, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции сослались на то, что договоры аренды N 17 от 26.08.99 и N 21 от 08.11.2000 не противоречат действующему законодательству, а договор N 5 от 22.03.99 фактически прекратил свое действие и поэтому не может быть признан недействительным.

В кассационной жалобе и дополнении к ней управление муниципальной собственности администрации г. Краснодара просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

По мнению истца, выводы судебных инстанций в части отказа в признании недействительным договора N 5 от 22.03.99 является неправильными, поскольку прекращение действия договора не препятствует признанию его недействительным. Договоры N 17 от 26.08.99 и N 21 от 08.11.2000 заключены департаментом муниципальных ресурсов мэрии г. Краснодара с превышением полномочий ввиду несогласования им с городской Думой срока их действия. Кроме того, при заключении договоров аренды не произведена соответствующая оценка гостиничного комплекса "Москва".

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Курорты и туризм" отклонило доводы истца и просит обжалованные судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты в части отказа в иске о признании недействительным договора доверительного управления муниципальным имуществом от 22.03.99 N 5 и применении последствий недействительности сделки подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение; в остальной части решение и постановление апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом муниципальных ресурсов мэрии г. Краснодара (правопредшественником истца) и ОАО "Курорты и туризм" 22.03.99 заключен договор N 5, по условиям которого истец передал ответчику в доверительное управление сроком на 5 лет муниципальное имущество - гостиничный комплекс "Москва", а ОАО "Курорты и туризм" обязалось осуществлять управление этим имуществом в интересах департамента муниципальных ресурсов мэрии г. Краснодара (листы дела 5-8 т.1).

В соответствии с пунктом 5.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, регистрация договора и передачи недвижимого имущества в доверительное управление ОАО "Курорты и туризм" не была произведена, что ответчиком не оспаривалось. Дополнительным соглашением от 25.03.99 к указанному договору стороны сократили срок его действия до 01.09.99 (лист дела 9 т.1), что послужило судам первой и апелляционной инстанций основанием для вывода о невозможности признания недействительным договора, фактически прекратившего свое действие.

Указанный вывод следует признать ошибочным ввиду следующего. Согласно статье 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

В соответствии со статьей 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, истечение срока действия договора доверительного управления 01.09.99 не имеет значения для возможности признания его недействительным, поскольку ввиду отсутствия регистрации передачи имущества в доверительное управление договор является не соответствующим требованиям закона с момента заключения.

Суд апелляционной инстанции ошибочно указал, что применение последствий недействительности сделки не может иметь место ввиду нахождения муниципального имущества у ОАО "Курорты и туризм" на основании впоследствии заключенных договоров аренды.

При осуществлении реституции ввиду недействительности договора доверительного управления возврату каждой стороне подлежит все полученное по сделке, включая не только недвижимое имущество, но и средства, полученные от использования имущества, вознаграждение управляющего, другие средства и расходы, предусмотренные условиями договора от 22.03.99 и фактически понесенные сторонами.

Между тем, указанные обстоятельства при рассмотрении дела не выяснялись, что препятствует суду кассационной инстанции принять новое решение.

В связи с неправильным применением норм материального права и неисследованностью фактических обстоятельств дела, имеющих существенное значение, решение от 14.05.2001 и постановление апелляционной инстанции от 05.07.2001 в указанной части подлежат отмене, с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В то же время оспариваемые судебные акты в части признания недействительными договоров аренды от 26.08.99 N 17 и от 08.11.2000 N21 являются законными и обоснованными ввиду следующего. Договором от 26.08.99 N 17, заключенным между департаментом муниципальных ресурсов мэрии г. Краснодара и ОАО "Курорты и туризм" (с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 01.01.2000 и 29.02.2000), ответчику сроком на 25 лет передан в аренду гостиничный комплекс "Москва", с указанием имущества согласно приложению N 1 и стоимостью 16 363 785 рублей, с установлением арендной платы в размере 1 636 378 рублей 50 копеек в год (листы дела 11-25 т.1). Согласно заключенному 08.11.2000 между теми же сторонами договору N 21 о передаче в аренду ОАО "Курорты и туризм" имущественного комплекса гостиницы "Москва" (с учетом дополнительного соглашения от 27.11.2000), договор аренды от 26.08.99 прекратил действие с момента вступления в силу настоящего договора, то есть с момента его регистрации учреждением юстиции, произведенной, как следует из материалов дела, 18.11.2000. Пунктом 2.4 договора установлен срок аренды - 25 лет, а пунктом 3.2.8 предусмотрена обязанность арендатора привлекать инвестиции и за пятилетний период вложить в реконструкцию имущественного комплекса 20 000 000 рублей. Стоимость переданного в аренду имущества составила 16 960 217 рублей 64 копейки, размер арендной платы - 1 696 021 рублей 76 копеек в год (листы дела 26-46 т.1).

В качестве одного из оснований недействительности указанных договоров истец сослался на нарушение при их заключении требований пункта 6.2 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью г. Краснодара, утвержденного решением городской Думы от 19.06.97. В соответствии с указанным пунктом договор аренды муниципального имущества может быть краткосрочным (2 года) или долгосрочным (5 лет). При заключении долгосрочного договора вопрос о целесообразности его заключения на срок более 2 лет согласовывается с комитетом по вопросам собственности, городской инфраструктуры, приватизации, землеустройству и строительству городской Думы (лист дела 18 т,2).

Отклоняя указанные доводы, суды обеих инстанций обоснованно сослались на статьи 421, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 29 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", положения которых соблюдены сторонами при заключении оспариваемых договоров.

Так, полномочия департамента муниципальных ресурсов мэрии г. Краснодара как компетентного органа муниципального образования на заключение указанных договоров предусмотрены Уставом г. Краснодара, приведенным Положением, и по существу не отрицаются истцом.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; предельные сроки для отдельных видов аренды, а также сроки аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться законом. Так как Положение о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью г. Краснодара относится к муниципальным нормативным актам, а действующим законодательством ограничений сроков аренды спорного имущества не установлено, предусмотренный Положением запрет на заключение договоров аренды недвижимого имущества на срок свыше пяти лет является неправомерным.

В связи с незаконностью указанных ограничений нельзя признать обоснованными приведенные истцом доводы о превышении департаментом муниципальных ресурсов мэрии г. Краснодара своих полномочий ввиду несогласования им с городской Думой возможности заключения договоров аренды с ОАО "Курорты и туризм" на срок, превышающий два года.

Оспариваемые управлением муниципальной собственностью администрации г. Краснодара договоры аренды имущественного комплекса гостиница "Москва" от 26.08.99 и 8.11.2000 с соответствующими дополнительными соглашениями содержат ссылки на заключения о произведенной оценке стоимости передаваемого имущества (листы дела 18, 25, 64-67 т.1). При рассмотрении дела судами сделаны обоснованные выводы о том, что истцом не оспорены указанные заключения в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Доводы истца о нарушениях требований статей 8, 10 и 16 указанного Закона проверялись судами и правомерно признаны несостоятельными. Оснований для переоценки сделанных судами выводов не имеется. Доказательств нарушения Закона Российской Федерации "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" при заключении сторонами договоров аренды управление муниципальной собственности администрации г. Краснодара в ходе рассмотрения дела не представило.

Таким образом, предусмотренных статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене либо изменению судебных актов в части оспариваемых подателем жалобы договоров аренды не установлено.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 171, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд СевероКавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:


решение от 14.05.2001 и постановление апелляционной инстанции от 05.07.2001 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-3673/2001-15/114 в части отказа в иске о признании недействительным договора доверительного управления муниципальным имуществом N 5 от 22.03.99 и применении последствий недействительности сделки отменить и дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

В остальной части решение от 14.05.2001 и постановление апелляционной инстанции от 05.07.2001 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А32-3673/2001-15/114
Ф08-2792/2001
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 03 сентября 2001

Поиск в тексте