ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 ноября 2001 г. N Ф08-3658/2001

Дело N А32-10892/2000-2/183-2001-43/87

[В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимости автоматически приобретает право пользования земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и
землепользователи, кроме арендаторов]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа  при участии в заседании представителя администрации г. Туапсе, представителей ООО "Кубаньпродторг", рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Туапсе на решение от 09.07.2001  и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2001 по делу N А32-10892/2000-2/183-2001-43/87, установил следующее.

Администрация г. Туапсе обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Кубаньпродторг" об обязании заключить договор аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате в размере 92 197,04 рублей. Решением от 07.09.2000, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.12.2000, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции от 05.03.2001 судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду предложено выяснить на каком праве владел земельным участком прежний собственник недвижимости, каков объем прав у нового покупателя и в зависимости от этого определить, подлежит ли заключению договор аренды; кроме того, суду предложено проверить расчет платы за пользование землей с учетом платы за пользование аналогичным имуществом.

При новом рассмотрении дела Администрация г. Туапсе уточнила предмет иска в части взыскания задолженности по арендной плате и просила взыскать 201 147,97 рублей за фактическое пользование землей за период с 12.04.1999 по 01.05.2001.

Решением арбитражного суда от 09.07.2001 по исковым требованиям в части обязания заключить договор аренды производство по делу прекращено на том основании, что администрация как орган уполномоченный сдавать в аренду земельные участки, в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе обращаться с иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка. Исковые требования в части взыскания 201 147,97 рублей удовлетворены на том основании, что ответчик, который в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при покупке недвижимости приобрел право аренды соответствующей части земельного участка, фактически пользовался земельным участком без оформления договора аренды с истцом и перечисления истцу арендной платы, что является основанием для взыскания с него в качестве неосновательного обогащения платы за фактическое пользование землей.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.09.2001 решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано. Постановление мотивировано тем, что администрация г. Туапсе является ненадлежащим истцом по требованию об обязании заключить договор аренды, так как нарушен порядок заключения договора, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, администрация г. Туапсе также является ненадлежащим истцом, поскольку ответчик, имеющий в собственности недвижимость на спорном земельном участке и не заключивший договор аренды земельного участка, должен уплачивать налог на землю, который взыскивается налоговыми органами и не является неосновательным обогащением.

В кассационной жалобе Администрации г. Туапсе просит отменить принятые судебные акты, исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя жалобы, судами неправомерно указано на нарушение порядка заключения договора аренды со ссылкой на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; судом апелляционной инстанции неправильно применена статья 17 закона Краснодарского края "О плате за землю"; судами не выполнены указания кассационной инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. В заседании суда кассационной инстанции представитель

Администрации г. Туапсе повторила доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ООО "Кубаньпродторг" указали, что в удовлетворении жалобы следует отказать, так как принятые судебные акты законны и обоснованны.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, Администрация г. Туапсе по договору от 10.08.95 N 162 предоставила в аренду Туапсинскому рыбколхозу "Родина" земельный участок площадью 3723 кв.м., расположенный по ул. Гагарина, 1 и обслуживающий недвижимое имущество холодильника N 2, сроком на 10 лет по 20.07.2005. ООО "Кубаньпродторг" по договору купли-продажи от 16.02.1998 приобрело у ТОО "Новэкс" указанный холодильник N 2, приобретенный последним на основании судебного решения.

Постановлением Главы г. Туапсе от 8.10.97 N 1665 земельный участок, занятый под холодильником N 2, предоставлен ТОО "Новэкс" на условиях аренды, однако договор аренды с администрацией не заключался. При таких обстоятельствах требования истца о понуждении заключить договор аренды с ООО "Кубаньпродторг" не основаны на нормах действующего законодательства.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Принимая во внимание, что первоначальный собственник недвижимого имущества Туапсинский рыбколхоз "Родина" пользовался земельным участком на основании договора аренды, срок действия которого не истек, последующие собственники недвижимого имущества в лице ТОО "Новэкс", ООО "Кубаньпродторг" приобрели право пользования земельным участком на тех же условиях, что и Туапсинский рыбколхоз "Родина". Таким образом, Администрация г. Туапсе не вправе требовать заключения нового договора аренды с ООО "Кубаньпродторг" на иных условиях, чем определено в данном договоре.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 10.08.95 размер арендной платы определяется соглашением сторон на основе ставок земельного налога, установленных в соответствии с законом РСФСР "О плате за землю".

В соответствии со статьей 21 указанного закона при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В соответствии с требованиями данного закона решениями Туапсинского городского совета депутатов от 15.02.2000 N 29.7 , от  27.06.2000 N 33.4, от 23.01.2001 N 2.7 установлены ставки земельного налога и арендной платы за землю. Расчет платы ООО "Кубаньпродторг" за пользование землей в период с 12.04.99 по май 2001 произведен истцом в соответствии с базовыми ставками арендной платы, установленными вышеуказанными решениями Туапсинского городского совета депутатов и не оспорен ответчиком.

Учитывая, что в соответствии с договором аренды от 10.08.95 размер арендной платы определяется в зависимости от изменения ставок земельного налога, и по этому принципу определены новые базовые ставки арендной платы органом местного самоуправления, администрация вправе потребовать взыскания задолженности в размере 201147, 97 рублей. Выводы суда апелляционной инстанции о том, что ООО "Кубаньпродторг, не заключив договор аренды, должно платить налог на землю, не соответствуют законодательству.

Как уже указывалось, в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимости автоматически приобретает право пользования земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Отсюда следует, что, являясь арендатором, ООО "Кубаньпродторг" обязано вносить арендную плату за землю. Судом отклоняются также доводы ответчика о том, что, являясь субъектом упрощенной системы налогообложения, он не должен платить арендную плату за землю.

В соответствии с Инструкцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 21.02.2000 N 56 "По применению закона Российской Федерации "О плате за землю" организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не являются плательщиками земельного налога. Однако ООО "Кубаньпродторг" не относится к числу организаций, являющихся плательщиками земельного налога, так как является арендатором земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2001 по делу N А32-10892/2000-2/183-2001-43/87 отменить в части отказа в иске о взыскании с ООО "Кубаньпродторг" 201 147 рублей 97 копеек. В остальной части постановление апелляционной инстанции оставить без изменения. Взыскать с ООО "Кубаньпродторг" в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной и кассационной жалобам в размере 5 622 рублей 96 коп.

Поручить Арбитражному суду Краснодарского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.