ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 ноября 2001 г. N Ф08-3830/2001

Дело N А32-4534/2001-54/76

[В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа  при участии в заседании представителя ОАО "Голубая нива", представителей ООО "Прерия", в отсутствие представителей администрации Приморско-Ахтарского района, извещенной в установленном порядке о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы администрации Приморско-Ахтарского района и ООО "Прерия" на решение от 27.07.2001 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2001  по делу N А32-4534/2001-54/76, установил следующее.

ОАО "Голубая нива" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Приморско-Ахтарского района о признании недействительным постановления администрации Приморско-Ахтарского района N 712 от   11.09.1998 о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Азия ЛТД" и обязании ответчика расторгнуть с ООО "Прерия" договор аренды N 20 от  24.01.2000 Дворнекиевского земельного участка площадью 765,5 га. В заседании суда ОАО "Голубая нива" заявило отказ от иска в  части обязания ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка с ООО "Прерия".

Решением арбитражного суда от 27.07.2001 постановление администрации Примоско-Ахтарского района N 712 от 11.09.1998 признано недействительным как противоречащее статье 4 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" и статьям 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решение обосновано тем, что при издании оспариваемого постановления администрацией были превышены полномочия, поскольку распоряжение спорным земельным участком относится к компетенции органов государственной власти края.

Судом также указано, что при приватизации Ахтарского рыбокомбината АООТ "Голубая Нива" (правопредшественник ОАО "Голубая нива") были переданы объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, а земельный участок был закреплен в постоянное бессрочное пользование. Доказательств того, что истцом было дано согласие на изъятие у него спорного земельного участка не представлено. Передача истцом спорного земельного участка в аренду казачьему обществу не свидетельствует о намерении истца прекратить право пользования земельным участком и расположенными на нем объектами недвижимости, оспариваемым постановлением произведено фактическое изъятие у истца не только земельного участка, но и гидротехнических сооружений и обособленного водного объекта, находящихся на спорном земельном участке.

Кроме того, выделенный третьему лицу земельный участок явно несоразмерен площади купленных им на торгах объектов недвижимости ОАО "Голубая нива". Производство по делу в отношении исковых требований об обязании расторгнуть договор аренды прекращено.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.09.2001 решение суда первой инстанции в части признания недействительным постановления администрации Приморско-Ахтарского района N 712 от 11.09.1998 и выдачи справки на возврат госпошлины отменено, постановление N 712 от  11.09.1998 признано недействительным в части предоставления ООО "Азия ЛТД" земельного участка под прудами 550 га, под каналами - 110 га, под дорогами 5 га, под постройками - 19629 кв.м., под прочими неиспользуемыми землями - 95,5 га. В остальной части решение оставлено без изменения. Постановление мотивировано тем, что первый пункт оспариваемого постановления об отмене пункта 2 постановления главы администрации Приморско-Ахтарского района N 57 от 30.01.1996 не нарушает прав и интересов истца.

Апелляционной инстанцией также указано, что ООО "Азия ЛТД" (правопредшественник ООО "Прерия") имело право на предоставление земельного участка площадью 30 371 кв. метров, необходимого для использования приобретенными им на торгах строениями. Предоставленный ООО "Азия ЛТД" оспариваемым постановлением земельный участок принадлежит истцу, у которого в установленном законом порядке изъят не был.

В кассационных жалобах администрация Приморско-Ахтарского района и ООО "Прерия" просят отменить принятые судебные акты, в иске отказать. По мнению администрации Приморско-Ахтарского района, судами был сделан неправильный вывод об изъятии земельного участка без согласия истца. Судом не дана оценка договору аренды основных средств между истцом и городским казачьим обществом, в котором предусмотрено право выкупа арендованного имущества, что предполагает отказ от земельного участка. ООО "Прерия" также указывает, что судом не принято во внимание, что для обслуживания приобретенных им на торгах объектов недвижимости необходим земельный участок, значительно больший по площади, чем занятый самими строениями. ООО "Прерия" также полагает, что истец не приобрел право собственности на водные объекты и сооружения, расположенные на спорном земельном участке.

По мнению заявителя кассационной жалобы, оградительная, разделительные дамбы, дороги, линия электропередач являются принадлежностью земельного участка, поскольку у названных сооружений истек срок службы, они не являются недвижимым имуществом, а сделка приватизации в части передачи водных объектов является ничтожной, как противоречащая Водному кодексу РСФСР. Кроме того, истцом не представлен договор купли-продажи акций и реестр акционерного общества, которые являются правоустанавливающими документами на приватизированную собственность.

Отзыв на кассационные жалобы не представлен. В заседании суда кассационной инстанции представители ООО  "Прерия" повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ОАО "Голубая нива" указал, что в удовлетворении жалобы следует отказать, так как принятые судебные акты законны и обоснованны.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрацией Приморско-Ахтарского района 29.09.93 зарегистрирован устав АООТ "Голубая Нива", созданного в порядке приватизации государственного предприятия Ахтарский рыбокомбинат краевого уровня собственности и являющегося его правопреемником. В состав имущества акционерного общества на основании утвержденного в установленном порядке плана приватизации вошло недвижимое имущество Дворнекиевского участка, в том числе: два дома бригадного стана, две оградительные дамбы, каналы подающий, магистральный сбросной, павадковый, садок железобетонный, нагульные пруды "Северный" и "Южный", насосная станция, два причала, рыбоуловитель. Согласно плану приватизации Дворнекиевский участок состоит из двух прудов общей площадью 759,37 га, при этом общая площадь данного участка составляет 765,5 га.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР АООТ "Голубая Нива" приобрело право пользования земельным участком, расположенным под недвижимыми объектами и необходимым для их использования. Поскольку в последующем с ОАО "Голубая Нива" права на земельный участок не были переоформлены, земля в соответствии со статьей 13 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" принадлежала истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Ограничения на приватизацию водных ресурсов, указанные в Государственной программе приватизации    1992 года, касались природных водных ресурсов. Из материалов дела следует, что "Северный" и "Южный" пруды, рыбоводные каналы созданы за счет государственных средств и являются искусственно созданными гидросооружениями, находившимися на балансе государственного предприятия.

Администрация Приморско-Ахтарского района и ООО "Прерия" не опровергли указанные фактические обстоятельства. Необоснованны доводы кассационной жалобы и в части утверждения, что в связи с истечением срока амортизации вышеперечисленные объекты утратили признаки недвижимого имущества, так как в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации признаки недвижимости обусловлены неразрывной связью с земельным участком и возможностью функционального использования имущества, а не его стоимостью.

Не соответствуют законодательству и материалам дела и доводы кассационной жалобы о том, что используемые для производственной деятельности гидросооружения являются принадлежностью земельного участка как главной вещи. По смыслу статьи 135 указанного Кодекса возведенные на Дворнекиевском участке искусственные сооружения в виде дамб, каналов, линий электропередач, автодорог, причалов созданы для разведения и выращивавния в прудах рыбы, а не для обслуживания земельного участка, на котором они расположены.

В соответствии с договором от 25.06.1995 АООТ "Голубая нива" был передан в аренду городскому казачьему обществу Дворнекиевский участок, в том числе под прудами 550 га, под каналами 110 га, под дорогами 5 га, под постройками 5 га, прочие неиспользуемые земли 95,5 га, а также основные средства остаточной балансовой стоимостью 1 136  257 700 рублей сроком на 40 лет. В соответствии с пунктом 13 договора основные средства  переходят к арендатору с момента внесения их выкупной стоимости, определенной как остаточная балансовая стоимость.

Постановлением главы администрации Приморско-Ахтарского района N 57 от 30.01.1996 земельный участок площадью 765,5 га был изъят у АООТ "Голубая нива" и предоставлен городскому казачьему обществу в аренду сроком на 40 лет. В соответствии с пунктом 6.3 (подпункт 9) статьи 6 Устава АООТ "Голубая Нива" принятие решения о сдаче в аренду или ином отчуждении недвижимого имущества, если стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10 % активов общества, относится к исключительной компетенции общего собрания общества.

Из баланса АООТ "Голубая нива" на 01.01.1995 следует, что стоимость активов на начало года составила 6 861 578 000 рублей.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган акционерного общества выразил согласие на изъятие спорного земельного участка с находящимися на нем недвижимыми объектами. Принимая во внимание, что в соответствии со статьями 28, 29 Земельного кодекса РСФСР изъятие земельного участка допускается только при наличии согласия первоначального землепользователя, а заключение договора аренды имущества с городским казачьим обществом не может рассматриваться как согласие на изъятие земельного участка, суд апелляционной инстанции обоснованно в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не применил акт органа местного самоуправления, противоречащий закону. Из акта продажи нежилого имущества от 06.05.1998 следует, что строения Дворнекиевского участка АООТ "Голубая нива": дом бригадного стана (литер "Г", "Г-1", "Г-2"), расположенный на земельном участке площадью  15 975 кв. м, дом бригадного стана (литер "Г") и склад комбикормов (литер "Г-2", "Г-3"), расположенные на земельном участке площадью 14  396 кв. м проданы ООО "Азия ЛТД" за 31 500 рублей. Постановлением администрации Приморско-Ахтарского района N 712   от 11.09.1998 расторгнут договор аренды земельного участка от  15.02.1996, заключенный с городским казачьим обществом, Дворнекиевский участок общей площадью 765,5 га, в том числе под прудами 550 га, под каналами 110 га, под дорогами 5 га, под постройками 5 га, прочие неиспользуемые земли 95,5 га, предоставлен в аренду сроком на 49 лет ООО "Азия ЛТД". 20.07.1999 между администрацией Приморско-Ахтарского района и ООО "Азия ЛТД" заключен договор аренды земельного участка площадью 765,5 га сроком на 49 лет.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно протоколу о результатах торгов, акту продажи нежилого имущества торгов от 6.05.98 ООО "Азизя"ЛТД" приобрело недвижимое имущество, расположенное на земельном участке общей площадью 30371 кв.м. Поскольку приобретенное на торгах имущество по функциональному назначению не предназначено для производства и выращивания рыбы, собственником приватизированных гидротехнических сооружений и титульным пользователем земельного участка является ОАО "Голубая Нива", администрация Приморско-Ахтарского района не имела правовых оснований для закрепления за ООО "Прерия" земельного участка площадью   765,5 га. Апелляционной инстанцией правомерно признано право ООО  "Прерия" на земельный участок площадью 30371 кв.м.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 171, 174,  175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2001 по делу N А32-4534/2001-54/76 оставить без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.