ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 сентября 2002 г. № Ф08-3005/02

Дело N А63-2007/02-С1

[Поскольку закрытое акционерное общество, созданное путем реорганизации арендного предприятия, не осуществляло хозяйственную деятельность в нежилых помещениях и фактически не использовало их по назначению, оно не вправе требовать реализации исключительного права выкупа помещений, ранее занимаемых структурным подразделением арендного предприятия]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - акционерного общества закрытого типа "Комплекс", от ответчика - закрытого акционерного общества "Ставропольская фабрика ремонта и изготовления трикотажных изделий", рассмотрев кассационную жалобу ЗАО "Комплекс" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.05.02 по делу N А63-2007/2001-С1, установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Ставропольская фабрика ремонта и изготовления трикотажных изделий" (далее - ЗАО "СФРИТИ") обратилось в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя (далее КУМИ) и ЗАО "Комплекс" о признании недействительным договора куплипродажи N 146 от 23.11.93 в части приобретения по остаточной стоимости нежилых помещений литер А2 N N 58, 58 "а", 58 "б", 58 "в", 59, 60, 68, 70, 70 "а", 71, 72, 73, 73 "а", 74, 77, 77 "а", общей площадью 219,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 8/1; свидетельства от 27.04.01 N АВ 26120592 о государственной регистрации права на указанные помещения; обязании КУМИ заключить с ним договор купли-продажи данных помещений (с учетом уточненных исковых требований).

Решением от 07.05.02 исковые требования полностью удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку истец выкупил муниципальное имущество ателье "Трикотажница", он имеет преимущественное право на приобретение в собственность данных нежилых помещений. Суд указал, что включение в оспариваемый договор помещений, занимаемых истцом, произведено с нарушением законодательства о приватизации, поэтому договор аренды с правом выкупа в этой части является недействительным. По тем же основаниям признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на оспариваемые помещения. Суд обязал КУМИ г. Ставрополя заключить с ЗАО "СФРИТИ" договор купли-продажи фактически занимаемых истцом нежилых помещений с установлением порядка условий выкупа и рыночной стоимости нежилых помещений.

Законность и обоснованность принятого решения в апелляционной инстанции не проверялась.

ЗАО "Комплекс" подало кассационную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новое решение, которым в иске отказать. В обоснование своих требований заявитель указывает, что оспариваемые помещения были выделены в установленном порядке в 1982 году государственному предприятию, правопреемником которого стало городское производственное объединение "Комплекс", затем арендное предприятие "Комплекс" и АОЗТ "Комплекс". Спорные нежилые помещения, принадлежащие государственному предприятию на праве полного хозяйственного ведения, в установленном порядке были переданы по договору аренды с правом выкупа арендному предприятию и выкуплены им в составе остального имущества. Предоставление указанных помещений в аренду правопредшественнику ТОО "СФРИТИ" не лишало прав АОЗТ "Комплекс" на выкуп этих помещений, поскольку на момент заключения договора аренды у государственного предприятия сохранялось вещное право хозяйственного ведения на указанные помещения и вселение арендатора произошло по волеизъявлению обладателя вещного права, а не по воле компетентных государственных органов. Поскольку единственным учредителем ЗАО "СФРИТИ" является гражданин, не находившийся в составе членов трудового коллектива арендного предприятия, оно не имеет права на преимущественное приобретение помещений в собственность.

КУМИ г. Ставрополя представил отзыв, в котором просил отменить решение арбитражного суда по тем же основаниям.

В судебном заседании представитель ЗАО "Комплекс" поддержал доводы, изложенные в жалобе и дополнил их ссылкой на то, что с 1999 года истец фактически не находится в спорных помещениях, а сдает их в субаренду другому коммерческому предприятию - ООО "ФОС". Представители ЗАО "СФРИТИ" обосновали свои возражения и передали суду для обозрения документы, свидетельствующие о продаже всего пакета акций закрытого акционерного общества Рыльцеву В.П., являющемуся ранее членом арендного коллектива.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование признания недействительным договора аренды с правом выкупа на помещения, занимаемые истцом, суд сослался на то, что АОЗТ "Комплекс" имел право выкупить только два объекта в здании Дома быта по ул. 50 лет ВЛКСМ 8/1- прокатный пункт N 11 и фотоателье N 6. Указанный вывод суда не соответствует материалам дела.

Как следует из материалов дела, по договору аренды с правом выкупа от 21.06.91, заключенного между Ставропольским ТПО БОН (арендодатель) и Ставропольским арендным предприятием "Комплекс" (арендатор), арендатор принимает в аренду имущество ликвидированного государственного предприятия согласно прилагаемому к договору акту передачи в аренду основных средств балансовой стоимостью 2018,1 тыс. рублей и остаточной стоимостью 1673,6 тыс. рублей. Выкуп арендованного имущества производится по остаточной балансовой стоимости в соответствии с графиком в течение трех лет со дня заключения договора. Из акта передачи основных средств (приложение к договору аренды) следует, что арендатору передано здание Дома быта по ул. 50 лет ВЛКСМ, 8/1. Согласно графику выкупа имущества здание Дома быта подлежало выкупу в первом полугодии 1992 года. На момент составления плана приватизации арендного предприятия "Комплекс", утвержденного КУМИ г. Ставрополя 17.09.93, по состоянию на 17.09.93 было выплачено 1625040 рублей. Сроки и размеры выплаты в плане приватизации определены уточненным графиком выкупа имущества от 22.06.93. Согласно этому графику подлежит выплате также все здание Дома быта. Из материалов дела следует, что в указанном здании находились структурные подразделения арендного предприятия, а также и другие юридические лица, размещенные в нем по решению уполномоченных государственных органов. Договор купли-продажи на основании договора аренды заключен с АОЗТ "Комплекс" 19.11.93.

В это же время проходила приватизация имущества Фабрики ремонта и изготовления трикотажных изделий. Приказом городского производственного объединения "Комплекс" (правопредшественника арендного предприятия "Комплекс") N 323 от 14. 11.88 расформирован прокатный пункт N 10 и освободившиеся площади переданы по договору аренды Фабрике ремонта и изготовления трикотажных изделий (правопредшественнику ТОО "СФРИТИ") для размещения ее структурного подразделения. Срок договора аренды определен с 01.01.89 по 31.01.93. По договору купли-продажи на основании договора аренды от 12.08.93 ТОО "СФРИТИ" приобрело в собственность наряду с другим имуществом ателье "Трикотажница" ( без здания), расположенное в здании Дома быта по ул.  50 лет ВЛКСМ, 8/1. До оформления указанного договора в адрес администрации г. Ставрополя, КУМИ г. Ставрополя фабрикой по ремонту и изготовлению трикотажных изделий было направлено письмо с указанием места нахождения и перечня структурных подразделений, в котором, в частности, сообщалось, что ателье "Трикотажница" занимало помещения по договору аренды с АОЗТ "Комплекс". Таким образом, на момент утверждения плана приватизации и составления договора аренды с правом выкупа имущества городского производственного объединения "Комплекс", уполномоченному собственнику в лице КУМИ г. Ставрополя было известно о передаче в аренду фабрике части помещений, находившихся на балансе производственного объединения, однако это не повлияло на решение КУМИ передать помещения, занятые структурным подразделением фабрики, в собственность АОЗТ "Комплекс". Указанными действиями уполномоченный собственник выразил свою волю при распределении имущества между арендными предприятиями.

В обоснование права ЗАО "СФРИТИ" выкупить спорные помещения суд ссылается на то, что истец является законным пользователем нежилых помещений и в силу пунктов 5.1.1., 5.14-6 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284 имеет исключительное право приобретения в собственность занимаемых помещений. Указанный вывод суда не соответствует законодательству и материалам дела.

По смыслу Указов Президента Российской Федерации от 14.10.92 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду", от  24.12.93 N 2284 "О государственной программе приватизации": право товарищества или акционерного общества, созданного на основе аренды государственного имущества, на приобретение в собственность зданий или сооружений, которые они арендовали или которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей уставной деятельности, закреплено в целях обеспечения условий для хозяйственной деятельности коллективу арендного предприятия.

Однако из материалов дела следует, что коллектив ЗАО "СФРИТИ" не пользуется спорными нежилыми помещениями для осуществления своей хозяйственной деятельности. По состоянию на 15.12.98 единственным учредителем ЗАО являлся гражданин Арустамян П.К., выкупивший все доли участников товарищества и реорганизовавший его в закрытое акционерное общество.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.08.01 по делу N А63-1187/2001-С1, оставленному без изменения постановлением кассационной инстанции от 19.02.02, установлено, что ЗАО "СФРИТИ" использовало спорные нежилые помещения по договору с АОЗТ "Комплекс" под магазин. С 1999 года оно стало сдавать в субаренду занимаемые им нежилые помещения ООО "Фирма ФОС" (последний срок аренды до 31.12.01), которое было выселено из спорных помещений по иску АОЗТ "Комплекс". Таким образом, ЗАО "СФРИТИ" не осуществляло хозяйственную деятельность в спорных нежилых помещениях и фактически не использовало их по назначению. При таких обстоятельствах у истца отсутствуют правовые основания требовать реализации исключительного права выкупа помещений, ранее занимаемых структурным подразделением арендного предприятия.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 285, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.05.02 по делу N А63- 2007/01-С1 отменить. В иске отказать.

Взыскать с ЗАО "Ставропольская фабрика ремонта и изготовления трикотажных изделий" в пользу АОЗТ "Комплекс" одну тысячу рублей в возмещение расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

Поручить Арбитражному суду Ставропольского края выдать исполнительный лист".

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.