ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 октября 2004 г. N Ф08-4766/2004

Дело N А32-12357/2004-36/371

[Если стороны заключили договор купли-продажи нежилого помещения посредством обмена письмами, содержащими все существенные условия, то такой договор считается ничтожной
сделкой на основании статей 168 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - предпринимателя без образования юридического лица Ступиной Ирины Анатольевны, от ответчика - открытого акционерного общества "Прибой", от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Центр бухгалтерских услуг", рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Ступиной Ирины Анатольевны на решение от 05.08.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12357/2004-36/371, установил следующее.

Предприниматель Ступина И.А. обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Прибой" о признании заключенным договора купли-продажи нежилого помещения (литера А, переходная галерея корпуса 5) общей площадью 53 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, просп. Дзержинского, 211, по цене 310 500 рублей (с учетом налога на добавленную стоимость).

Определением от 16.07.04 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Центр бухгалтерских экспертиз" (т. 1, л. д.  120). Решением от 05.08.04 в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи между  истцом и ответчиком нельзя признать заключенным, поскольку в нарушение требований статей 432, 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не достигли соглашения по таким существенным его условиям как предмет сделки и цена недвижимого имущества. Кроме того, в силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами (т. 2, л. д. 61 -  64). Законность и обоснованность судебного акта в апелляционной  инстанции не проверялись. Предприниматель Ступина И.А. обжаловала решение в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить судебный акт Арбитражного суда Краснодарского края как вынесенный с нарушением норм материального права. По мнению истца, цена недвижимого имущества согласована сторонами в акте оценки, подготовленном по заказу истца профессиональным оценщиком. Заявитель полагает, что договор продажи недвижимости заключен сторонами путем обмена письмами в порядке, предусмотренном статьями 434, 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО "Прибой" и ООО "Центр бухгалтерских экспертиз" отзывы на жалобу не представили.

В судебном заседании представитель предпринимателя Ступиной И.А. поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемый судебный акт и принять новое решение об удовлетворении иска.

Представители ОАО "Прибой" и ООО "Центр бухгалтерских экспертиз" возражали против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы суда соответствуют нормам материального и процессуального права.

Изучив материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, в письме от  01.09.03 предприниматель Соловьева И.А. (впоследствии изменившая фамилию на Ступину в связи с заключением брака) предложила ОАО "Прибой" продать нежилое помещение - переходную галерею корпуса 5 - общей площадью 53 кв. м, расположенное по адресу: Новороссийск, проспект Дзержинского, 211. Из письма также следует, что для определения условий возможного договора купли-продажи Соловьева И.А. готова за свой счет провести независимую комплексную оценку стоимости переходной галереи. Предприниматель Соловьева И.А. гарантировала в случае положительного рассмотрения вопроса о продаже нежилого помещения незамедлительную (в любой форме) оплату по заключенному договору купли-продажи (т. 1, л. д. 16).

В письме от 03.09.03 ОАО "Прибой" сообщило предпринимателю Соловьевой И.А. о том, что оно рассмотрело вопрос о продаже переходной галереи и направляет технический паспорт на переходную галерею для проведения независимой оценки имущества. В письме указано, что окончательный ответ о продаже недвижимости будет зависеть от результатов ее оценки (т. 1, л. д. 15).

Полагая, что путем обмена письмами от 01.09.03 и 03.09.03 (с учетом подготовленного ГУП "Центр аудита и контроля" отчета об оценке галереи) стороны заключили договор продажи недвижимости, предприниматель Ступина И.А. обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

Таким образом, предложение (оферта) истца о заключении договора куплипродажи должно было содержать существенное условие о цене недвижимого имущества. Однако в письме предпринимателя Соловьевой И.А. от 01.09.03 это существенное условие отсутствует.

Предприниматель Соловьева И.А. ошибочно ссылается на согласование сторонами условия о цене в отчете об оценке. Предусмотренное в письме от 01.09.03 предложение о будущем определении цены в соответствии с отчетом оценщика нельзя признать согласованием цены, поскольку оно не позволяет определить конкретный размер оплаты за недвижимость. Впоследствии стороны также не достигли соглашения по данному существенному условию договора. Напротив, ООО "Прибой" не согласилось с предложенной предпринимателем Соловьевой И.А. ценой, посчитав ее чрезмерно низкой. Впоследствии спорное имущество было продано ООО "Центр бухгалтерских услуг" по более высокой цене (т. 1, л. д. 111 - 114).

Письмо ОАО "Прибой" от 03.09.03, на которое истец ссылается в обоснование своих требований, не может служить акцептом (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку из его буквального содержания (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что окончательный ответ о продаже переходной галереи будет зависеть от результатов ее оценки.

Доводы заявителя жалобы о том, что договор продажи недвижимости может быть заключен сторонами путем обмена документами (письмами) в порядке, предусмотренном статьями 434, 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции отклоняются.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, законодатель установил специальное правило о форме договора продажи недвижимости, которое состоит в том, что исключается применение положения Гражданского кодекса Российской Федерации о форме договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 434 Кодекса. Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (пункт 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации), ужесточая тем самым режим заключения такого договора. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Следовательно, если бы стороны заключили договор купли-продажи нежилого помещения посредством обмена письмами, содержащими все существенные условия, то такой договор считался бы ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее. При рассмотрении дела кассационная инстанция проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда о применении нормы права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные в дело доказательства и пришел к правильным выводам. При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. В связи с отклонением кассационной жалобы подлежит отклонению и ходатайство истца о возложении на ответчика 12 тыс. рублей расходов по оплате услуг представителя (адвоката) при рассмотрении дела в судах первой и кассационной инстанций.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена предпринимателем Ступиной И.А. в доход федерального бюджета при ее подаче (т. 2, л. д. 71).

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 05.08.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12357/2004-36/371 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.