ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 октября 2004 г. N Ф08-4678/2004

Дело N А32-27060/2003-39/381

[Обязанность по оплате арендных платежей по новым ставкам возникает у арендатора после внесения арендодателем изменений в договор аренды и уведомления об этом арендатора]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - администрации г. Новороссийска, от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Северный Кавказ"", в отсутствие представителей третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Северный Кавказ"" на решение от 20.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 08.07.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-27060/2003-39/381, установил следующее.

Администрация г. Новороссийска обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Торговая фирма "Северный Кавказ"" (далее ООО ТФ "Северный Кавказ") о взыскании 251 551 рублей 53 копейки задолженности и 125 775 рублей 77 копеек пени по договору аренды земельного участка от 31.10.94 N 74.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части взыскания с ответчика 138 765 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате и 69 382 рублей 56 копеек пени. Решением от 20.04.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.07.04, исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендным платежам в сумме 138 765 рублей 11 копеек, размер пени уменьшен в два раза и составил 34 691 рублей 28 копеек. Судебные акты мотивированы тем, что истцом представлены доказательства, подтверждающие наличие задолженности по договору аренды, издание нормативных актов органом местного самоуправления является обязательным правовым основанием для изменения условий договора в части арендной платы.

В кассационной жалобе ООО ТФ "Северный Кавказ" просит решение от 20.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 08.07.04 отменить, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что арендодатель не уведомил ответчика об изменении арендной платы, доказательств уведомления в суд не представил. Размер фактически используемого участка уменьшен, так как заявитель использует только площадь земли под магазином.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрацией г. Новороссийска и ООО ТФ "Северный Кавказ" заключен договор от 31.10.94 N 74 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Борисова, 3 (магазин N 53/32 по Сухумскому шоссе, 118).

Согласно условиям договора площадь арендуемого земельного участка 1 262 кв. м, в том числе 624 кв. м - площадь земли под зданиями и сооружениями, 638 кв. м занято площадкой.

Согласно пункту 5.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае принятия органами местной власти решения об изменении арендной платы на землю.

В период действия договора приняты следующие нормативные акты по изменению арендной платы: Федеральный закон "О федеральном бюджете на 1997 г.", Федеральный закон "О федеральном бюджете на 1999 г.", Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2000 г.", Федеральный закон "Об индексации ставок земельного налога", Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации", постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.02 "О порядке расчета арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", постановления главы администрации г. Новороссийска от 03.03.2000, N 553, от 26.03.02 N 273, от 03.06.03 N 503. Во исполнение указанных нормативных актов претензией от 11.11.03 N 5633/3-0-09.7 администрация г. Новороссийска известила ответчика об изменении действующего законодательства в части изменения ставок арендной платы.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует изменить.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Согласно условиям договора аренды такое изменение в одностороннем порядке возможно в случае принятия органами местного самоуправления решения об изменении арендной платы за землю. Однако принятие указанными органами постановлений об определении базовых ставок арендной платы автоматически не влечет изменения ранее заключенных договоров аренды. В этом случае обязанностью арендодателя является внесение соответствующих изменений в договор аренды с указанием нового размера арендной платы и надлежащее уведомление арендатора о внесенных в одностороннем порядке изменениях. О необходимости перерасчета арендной платы с последующим направлением экземпляров новых условий договора в адрес арендатора, а также муниципальных и иных органов указано и в постановлениях главы администрации г. Новороссийска от 03.07.02 N 553 и от 03.06.03 N 503. Доказательств своевременного внесения изменений в договор аренды и последующего уведомления об этом арендатора за период с 2000 года по 2002 год истец не представил. Как видно из материалов дела, ответчик оплачивал арендные платежи по договорным ставкам с учетом повышающих коэффициентов, установленных федеральным законодательством, но без учета местных повышающих ставок.

В дополнительном соглашении к договору аренды N 74, направленном ответчику в июле 2003 года, муниципальное учреждение "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" сообщило об изменении ставок арендной платы за аренду земли с 01.01.03 и установило размер арендной платы на 2003 год.

При таких обстоятельствах обязанность по оплате арендных платежей по новым ставкам за период с 2000 по 2002 год у арендатора не возникла в связи с отсутствием доказательств о своевременном внесении арендодателем изменений в договор и уведомлении об этом арендатора. Сообщение о новых ставках арендной платы, применяемых в 2003 году, свидетельствует о выполнении арендодателем условий договора об одностороннем изменении арендной платы, следовательно, с 2003 года с арендатора подлежат взысканию арендные платежи, исчисленные с учетом измененных ставок. Согласно имеющемуся в материалах дела расчету задолженность по арендной плате за 2003 год составляет 34 356 рублей. Примененные истцом штрафные санкции в размере 50% от суммы задолженности явно несоразмерны последствиям нарушения денежного обязательства. Кроме того, судом учитывается, что изменения в договор внесены арендодателем несвоевременно. С учетом изложенного размер пени подлежит уменьшению до 11 000 рублей.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы об уменьшении размера арендной платы в связи с изменением размера фактически используемого земельного участка. Заключение Управления архитектуры и градостроительства о формировании размера земельного участка для последующей приватизации под эксплуатируемым магазином N 53 с определением размера фактического используемого размера земельного участка подготовлено 27.10.03. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на основании данного документа ответчик обращался в администрацию с предложением об изменении размера арендуемого земельного участка с учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из материалов дела также не усматривается, что арендодателю был известен размер земельного участка, необходимый для использования выкупленной недвижимости и являющийся основанием для внесения изменений в договор. При продаже по договору от 30.10.01 части помещений магазина, принадлежащего ответчику на праве собственности, надлежащим собственником не определен размер земельного участка, передаваемый в пользование покупателю. Поэтому судами первой и апелляционной инстанций обоснованно указано, что ответчик не представил доказательства расторжения спорного договора либо внесения в него изменений в части уменьшения площади арендуемого земельного участка. Неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от обязанности внесения арендной платы.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 20.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 08.07.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-27060/2003-39/381 изменить, уменьшив размер задолженности по арендной плате до 34 356 рублей и по пени до 11 000 рублей.

Взыскать с ООО "Торговая фирма "Северный Кавказ"" в доход федерального бюджета 2 700 рублей госпошлины.

Поручить Арбитражному суду Краснодарского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.