ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 октября 2004 г. N Ф08-4679/2004

Дело N А32-27059/2003-39/382

[Обязанность по оплате арендных платежей по новым ставкам возникает у арендатора после внесения арендодателем изменений в договор аренды и уведомления об этом арендатора]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании от истца администрации г. Новороссийска - Поздняк О.В., от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Северный кавказ"", в отсутствие Департамента имущественных отношений Краснодарского края, уведомленного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Северный кавказ"" на решение от 20.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 06.07.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-27059/2003- 39/382, установил следующее.

Администрация г. Новороссийска обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" о взыскании 113 867 рублей 53 копеек задолженности по арендной плате и 56 933 рублей 77 копеек пени (с учетом уточнения иска).

Решением от 20.04.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.07.04, с ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" в пользу администрации г. Новороссийска взыскано 113 867 рублей 53 копеек задолженности по арендной плате и 56 933 рубля 77 копеек пени. Судебные инстанции указали, что истец доказал исковые требования в части основного долга, однако взыскиваемая сумма пеней несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению.

В кассационной жалобе ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" просит судебные акты отменить, в иске отказать. Жалоба мотивирована следующим:

- о повышении ставок арендной платы арендодатель уведомил ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" только в июле 2003 года, поэтому обязанность по оплате арендных платежей с учетом измененных ставок возникла у общества лишь с указанного момента;

- существенно изменилась площадь арендуемого земельного участка;

- соглашением от 07.06.04 "О расторжении договора аренды земельного участка" заключенным ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" с администрацией г. Новороссийска прекращены обязательства сторон по договору от 31.10.94 N 73, в части торгового павильона N 217, площадью  267 кв.м с 01.01.03, магазина N 64, площадью 162 кв. м с 01.01.04. Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

31 октября 94 года администрация г. Новороссийска и ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" заключили договор аренды земельного участка N 73 площадью 429 кв. м, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости (магазин N 64 и павильон N 217). Пунктом 5.3 договора, арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае принятия органами местной власти и управления решения о таком изменении.

В период действия договора размер арендной платы неоднократно повышался, о чем делались соответствующие публикации в газете "Новороссийский рабочий".

11 ноября 2003 года администрация г. Новороссийска известила ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" об изменениях действующего законодательства в части изменения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Согласно условиям договора аренды такое изменение в одностороннем порядке возможно в случае принятия органами местного самоуправления решения об изменении арендной платы за землю. Таким образом, принятие указанными органами постановлений об определении базовых ставок арендной платы автоматически не влечет изменения ранее заключенных договоров аренды. В этом случае обязанностью арендодателя является внесение соответствующих изменений в договор аренды с указанием нового размера арендной платы и надлежащее уведомление арендатора о внесенных в одностороннем порядке изменениях. О необходимости перерасчета арендной платы с последующим направлением экземпляров новых условий договора в адрес арендодателя, а также муниципальных и иных органов указано и в постановлениях главы администрации г. Новороссийска от 03.07.02 N 553 и от 03.06.03 N 503. Доказательств своевременного внесения изменений в договор аренды и последующего уведомления об этом арендатора за период с 2000 года по 2002 год истец не представил. Как видно из материалов дела, ответчик оплачивал арендные платежи по договорным ставкам с учетом повышающих коэффициентов, установленным впоследствии федеральным законодательством, но без учета местных повышающих ставок.

В претензии от 11.11.03, направленной в адрес ответчика, муниципальное учреждение "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" сообщило об изменении ставок арендной платы за аренду земли в 2002 году и установило размер арендной платы на 2003 год.

При таких обстоятельствах обязанность по оплате арендных платежей по новым ставкам за период с 2000 по 2002 год у арендатора не возникла в связи с отсутствием доказательств о своевременном внесении арендатором изменений в договор и уведомлении об этом арендатора. Сообщение о новых ставках арендной платы, применяемых в 2003 году, свидетельствует о выполнении арендодателем условий договора об одностороннем изменении арендной платы, следовательно, с 2003 года с арендатора подлежат взысканию арендные платежи, исчисленные с учетом измененных ставок. Согласно имеющемуся в материалах дела расчету задолженность по арендной плате за 2003 год составляет 42975 рублей. Примененные истцом штрафные санкции в размере 50% от суммы задолженности явно несоразмерны последствиям нарушения денежного обязательства. Кроме того, судом учитывается, что изменения в договор внесены арендодателем несвоевременно. С учетом изложенного размер пени подлежит уменьшению до 14 3000 рублей.

В судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанции ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" ссылалось на уменьшение площади используемого земельного участка в связи с заключением 25.11.2000 договора купли-продажи павильона N 217 по ул. Элеваторной/Аршинцева, 27/1 и выкупом магазина N 64. Суды обоснованно отклонили доводы ответчика в части обоснования уменьшения размера земельного участка в связи с выкупом им здания магазина, а также павильона. Заключение Управления архитектуры и градостроительства о формировании размера земельного участка для последующей приватизации под эксплуатируемым магазином N 64 с определением размера фактического используемого размера земельного участка подготовлено 20.10.03. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик обращался в администрацию с предложением об изменении размера арендуемого земельного участка с учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из материалов дела не усматривается, что арендодателю до выдачи вышеуказанного заключения был известен размер земельного участка, необходимый для использования выкупленной недвижимости и являющийся основанием для внесения изменений в договор. При заключении договора купли-продажи павильона также не был определен размер земельного участка, передаваемый в пользование покупателю, поэтому на момент вынесения решения невозможно было установить размер фактически используемого арендатором земельного участка. Обращение ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" в администрацию с письмом от 15.07.03 об изменении договора аренды и заключения его с новым собственником не является основанием для расчета арендных платежей с учетом изменившейся площади, поскольку в судебном порядке вопрос об изменении договора не рассматривался. В судебное заседание при рассмотрении кассационной жалобы по настоящему делу ответчиком представлено заключенное сторонами 07.06.04 соглашение о расторжении договора земельного участка от 31.10.94. Указанным соглашением общество освобождено от уплаты арендных платежей в части торгового павильона N 217 с 01.01.03 и магазина N 64 с 01.01.04. Однако поскольку на момент вынесения оспариваемых актов указанного соглашения не существовало, оснований для их изменения с учетом условий данного соглашения не имеется. Излишне взысканные арендные платежи за пользование земельным участком под павильоном N 217 подлежат сторонами зачету в счет будущих платежей.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14.00 05.10.04.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 20.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 06.07.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-27059/2003-39/382 изменить, уменьшить размер задолженности по арендной плате до 42 975 рублей, а по пени до 14 300 рублей.

Взыскать с ООО "Торговая фирма "Северный кавказ"" в доход федерального бюджета 2 200 рублей госпошлины.

Поручить Арбитражному суду Краснодарского края выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.