ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 декабря 2005 г. N Ф08-5765/2005

Дело N А32-6752/2005-31/112

[По смыслу указанных норм требовать регистрации перехода права собственности
можно только в случае фактического исполнения договора (передачи имущества
и произведения оплаты)]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от истца - открытого акционерного общества "Ейскмолоко", от ответчика - открытого акционерного общества "Должанское, в отсутствие третьего лица - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания в установленном порядке, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ейскмолоко" на решение от 13.06.05 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-6752/2005-31/112, установил следующее.

ОАО "Ейскмолоко" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Должанское" о признании права собственности на приобретенное по договору купли-продажи имущество: участок по переработке семян подсолнечника и зерна, склад ГСМ и кирпичный завод, расположенные на территории ОАО "Должанское". Истец также просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

Решением суда от 13.06.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.08.05, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик не имел документов, подтверждающих право собственности на проданное имущество. На момент продажи объекты не были введены в эксплуатацию. Апелляционная инстанция дополнительно указала, что спорные объекты на момент продажи являлись самовольными постройками.

В кассационной жалобе ОАО "Ейскмолоко" просит отменить вынесенные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя суд не принял во внимание то, что спорное имущество возведено до 1992 года, ответчик приобрел на него право собственности при реорганизации консорциума "Агрофирма Должанская" в ЗАО "Должанское" на основании решения собрания акционеров от 09.09.99 (оно включено в уставный капитал общества).

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен. В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе, представитель ответчика просил оставить судебные акты без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что решение от 13.06.05 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.05 подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 07.04.01 договором о зачете взаимных требований ОАО "Ейскмолоко" и ОАО "Должанское" прекратили взаимные обязательства на сумму 596 464 тысячи  15 рублей путем погашения векселями задолженности ЗАО "Должанское" перед ОАО "Ейскмолоко". При этом ответчик обязался передать имущество согласно приложению на сумму уменьшенной задолженности. В соответствии с договором купли-продажи от 07.04.01 ЗАО "Должанское" (продавец) передало ОАО "Ейскмолоко" (покупателю) производственный участок по переработке семян подсолнечника и зерна, включающий в себя движимые и недвижимые объекты, склад ГСМ и кирпичный завод. Расчеты по договору предусмотрены путем погашения векселей. На указанные объекты подписаны акты приема-передачи от 10.05.01.

Поскольку регистрация права собственности на объекты за ОАО "Ейскмолоко" не произведена, истец обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении требований, судебные инстанции установили, что на момент заключения договоров от 07.04.01 право собственности на участок по переработке семян подсолнечника и зерна, склад ГСМ и кирпичный завод за ОАО "Должанское" не зарегистрировано, в эксплуатацию объекты не сдавались, они являются самовольными постройками.

Между тем, указанные выводы не основаны на материалах дела. Судом не исследованы обстоятельства, связанные с созданием спорных объектов недвижимости, внесением их в уставный капитал ответчика на момент реорганизации консорциума "Агрофирма Должанская" в ЗАО "Должанское" на основании решения собрания акционеров от 09.09.99. Судом не дана оценка представленному в материалы дела уставу ЗАО "Должанское", передаточному акту от 09.09.99, наличие спорных объектов на балансе правопредшественника ОАО "Должанское". Таким образом, вопрос об отсутствии у ОАО "Должанское" права собственности на спорное имущество на момент отчуждения требует дополнительной проверки.

По смыслу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежали права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введение его в действие (пункт 2 статьи 4).

Спорные объекты длительное время использовались по целевому назначению в производственной деятельности ответчика, однако акты сдачи в эксплуатацию оформлены после заключения договора купли-продажи. Поэтому при новом рассмотрении суду необходимо выяснить причины оформления актов обследования и приемки в эксплуатацию использовавшихся ранее объектов недвижимости после заключения договоров; производились ли в период после передачи их в уставный капитал ЗАО "Должанское" до оформления актов от 22.05.01 какие-либо строительные работы или время составления указанных актов не отражает их существенное изменение в натуре и не подтверждает создание новых объектов.

Кроме того, судом не исследованы по существу договор от 07.04.01 о зачете взаимных требований и договор купли-продажи. Судом не установлены основания исполнения ответчиком обязательства по передаче в фактическое владение истца спорного имущества, наличие (отсутствие) осуществления расчетов векселями.

При наличии договора купли-продажи требование продавца о признании за ним права собственности на предмет договора и проведении государственной регистрации перехода права должно рассматриваться с учетом норм статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с данной статьей переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу указанных норм требовать регистрации перехода права собственности можно только в случае фактического исполнения договора (передачи имущества и произведения оплаты).

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

С учетом изложенного при новом рассмотрении суду необходимо выяснить, осуществлена ли фактическая передача спорных объектов во владение покупателя. Также следует установить, исполнена ли обязанность по оплате имущества с учетом доводов ОАО "Должанское" о том, что договор от 07.04.01 о зачете взаимных требований не относится к спорным обязательствам.

Поскольку ОАО "Ейскмолоко" помимо признания права собственности просит провести регистрацию перехода права собственности, ответчиком по такому требованию должен выступать регистрирующий орган. Вместе с тем, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю не привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 13.06.05 и постановление апелляционной инстанции от  31.08.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-6752/2005-31/112 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.