• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ  

от 31 октября 2006 г. N Ф08-5255/2006

Дело N А32-62399/2005-39/1356

[Если у лица отсутствуют предусмотренные законом основания для оспаривания отказа уполномоченного органа в выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, надлежащим способом защиты является обращение с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку. Однако в этом случае истец должен представить доказательства того, что состояние строительных конструкций возведенного строения соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан]
(Извлечение)


Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца предпринимателя, от ответчика - закрытого акционерного общества "Исток", рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Исток" на постановление апелляционной инстанции от 02.08.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-62399/2005-39/1356, установил следующее.

Тариус Д.Е. обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО "Исток" о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные в г. Сочи по ул. Старонасыпной, 30/2.

ЗАО "Исток" подало встречный иск о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные в г. Сочи по ул. Старонасыпной, 30/2: административно-торговый трехэтажный комплекс (литеры А-А1-А7) площадью 862 кв. м; здание проходного пункта (литера Б) общей площадью 3,4 кв. м; административное здание (литера В) площадью 22,3 кв. м; бытовое помещение (литера Д) площадью 16,7 кв. м; навес-склад (литера Е) площадью 279,7 кв. м; навес (литера Г3).

Решением суда от 27.04.06 в удовлетворении иска Тариус Д.Е. отказано, признано право собственности ЗАО "Исток" на спорные объекты. Суд исходил из того, что земельный участок под спорными объектами находится в законном владении ЗАО "Исток"; участок предоставлен для строительства и эксплуатации административного - торгового комплекса; спорные объекты соответствуют градостроительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.08.06 решение суда в части удовлетворения встречного иска ЗАО "Исток" отменено, в иске отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. По мнению судебной инстанции, земельный участок не предоставлялся для возведения спорных объектов; доказательства правомерного возведения объектов недвижимости отсутствуют.

В кассационной жалобе ЗАО "Исток" просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе. Жалоба обоснована следующим: - земельный участок находится в законном владении общества; строительство велось с согласия собственника земельного участка (администрации г. Сочи); целевое назначение земельного участка соблюдено; - к числу доказательств правомерности использования земельного участка под объектами недвижимости относятся договор аренды от 12.04.99 N 1338 и постановление главы администрации г. Сочи от 16.03.99 N 221/2. Договор аренды от 13.12.05 таким доказательством не является, поскольку заключен после окончания строительства и для эксплуатации уже существующих объектов; административно-торговый комплекс - это единый объект недвижимости, право собственности ЗАО "Исток" зарегистрировано на часть объектов первого пускового комплекса, в материалах дела имеются разрешения на строительство первого и второго пускового комплексов, выданные на основании постановления главы администрации г. Сочи от 16.03.99 N 211/2. После окончания строительства одной из частей комплекса и сдачи ее в эксплуатацию государственная инспекция архитектурно-строительного надзора выдала разрешение от 05.09.01 на продолжение строительства, поскольку проектом предусмотрено строительство не только сданного в эксплуатацию объекта, но и других, в том числе тех, на которые ЗАО "Исток" просит признать право собственности.

В отзыве на кассационную жалобу Тариус Д.Е. ссылается на законность и обоснованность изложенных в жалобе доводов.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение арбитражного суда и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене в части. Как видно из материалов дела, 01.10.01 ЗАО "Исток" и Тариус Д.Е. заключили договор о совместной деятельности в целях строительства административно-торгового комплекса в г. Сочи по ул. Демократической-Авиационной (новый адрес: ул. Старонасыпная, 30/2). Земельный участок под запланированным объектом недвижимости площадью 0,26 га предоставлен ЗАО "Исток" на праве постоянного (бессрочного) пользования (государственный акт серии КК-2 N 426001390). Во исполнение постановления главы администрации г. Сочи от 16.03.99 N 211/2 произведена корректировка площади земельного участка: ЗАО "Исток" предоставлен в аренду (на 5 лет) участок площадью 0,317 га из городских земель, в том числе 0,26 га, ранее отведенных акционерному обществу, и разрешено строительство на нем административно-торгового комплекса. В названном постановлении указано, что возможно продлить договор аренды до 49 лет после сдачи объекта в эксплуатацию и выдать разрешения на производство строительных работ после согласования проекта в установленном порядке и представления заказчиком акта отвода земельного участка в натуре и договора по осуществлению авторского надзора за строительством.

12 апреля 1999 года администрация г. Сочи и ЗАО "Исток" заключили договор аренды земельного участка площадью 3170 кв. м для строительства на нем административно-торгового комплекса по ул. Авиационной со сроком действия до 01.04.04. 27 мая 1999 года ЗАО "Исток" получило разрешение на выполнение строительных работ. Срок действия разрешения определен до 01.06.2000. 5 сентября 2001 года получено очередное разрешение на выполнение строительных работ по объекту: административно-торговый комплекс - второй пусковой комплекс (магазин) первой очереди строительства (магазин - склад - офис). Разрешение выдано сроком до 05.09.02 и продлено до 31.12.03. В графе "особые условия" указано: " продолжение строительства". 4 апреля 2003 года зарегистрировано право собственности ЗАО "Исток" на нежилое здание первого пускового комплекса (магазин -- склад -- офис) первой очереди административно-торгового комплекса (литеры А, А1) площадью 134,7 кв. м, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

В соответствии с постановлением главы администрации г. Сочи от 22.09.05 N 2825 ЗАО "Исток" продлен срок действия договора аренды земельного участка сроком на пять лет для обеспечения эксплуатации административно-торгового комплекса. 13 декабря 2005 года администрация г. Сочи и ЗАО "Исток" заключили договор аренды земельного участка площадью 3170 кв. м для обеспечения эксплуатации административно-торгового комплекса со сроком действия до 01.10.10.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Отказывая ЗАО "Исток" в иске о признании права собственности на объект недвижимости, суд апелляционной инстанции исходил из того, что земельный участок для возведения спорных объектов обществу не предоставлялся, доказательства правомерного возведения объектов недвижимости отсутствуют.

Выводы суда в части строительства объектов недвижимости на не отведенном в установленном порядке земельном участке не соответствуют материалам дела. Из имеющихся в деле документов (технических паспортов строений, заключения Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Сочи Краснодарского края от 30.04.04) видно, что строительство спорных объектов недвижимости по состоянию на апрель 2004 года закончено. Таким образом, строения возведены на земельном участке, предоставленном обществу на законных основаниях, с соблюдением его целевого назначения (постановление главы администрации г. Сочи от 16.03.99 N 211/2, договор от 12.04.99 N 1338) и в пределах срока действия договора аренды. На момент заключения договора аренды земельного участка от 13.12.05, изменившего целевое назначение земельного участка (для эксплуатации административно-торгового комплекса), спорные объекты уже эксплуатировались, что подтверждается требованием Инспекции архитектурно-строительного надзора г. Сочи от 16.08.05 о необходимости предоставления оформленных в установленном порядке документов о вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, вывод суда о том, что администрация г. Сочи не выразила намерения предоставить истцу земельный участок под возведенные строения 2-й очереди, противоречит названому постановлению главы администрации и договору аренды земельного участка от 12.04.99. Позиция администрации, изложенная в апелляционной жалобе, о том, что для признания права собственности на самовольную постройку необходимо владеть земельным участком на праве собственности, пожизненном владении или постоянном (бессрочном) пользовании, не соответствует содержанию статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом при условии соблюдения закона и иных правовых актов при создании данной вещи. Одним из необходимых требований при приобретении права собственности на возведенное строение является получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в числе других необходимых документов прилагаются: акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства; схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка; заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Частью 5 названной статьи предусмотрено, что орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и принять решение на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.

На возведение комплекса строений административно-торгового комплекса имелась надлежаще согласованная проектная документация, которая обозревалась в судебном заседании кассационной инстанции. О наличии согласованного проекта на построенный объект сообщил Комитет архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи Краснодарского края в письме от 24.10.06. В материалах дела имеется градостроительное заключение о соответствии градостроительным нормам и правилам объекта недвижимости по ул. Старонасыпной, 30/2, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства от 07.03.06, в силу которого построенный объект недвижимости расположен на земельном участке без нарушений "красной" линии по нормам СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений". Уполномоченные службы подтвердили также соответствие возведенных строений противопожарным нормам и правилам. Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Сочи согласовал ввод в эксплуатацию административно-торгового комплекса.

Вместе с тем в материалах дела нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как пояснил в судебном заседании представитель ЗАО "Исток", в выдаче данного разрешения обществу отказано в связи с отсутствием исполнительной документации по строительству: журнала авторского надзора за ведением строительства, актов о скрытых работах. Данные документы не оформлялись и это лишает возможности ЗАО "Исток" оспорить отказ в выдаче разрешения, что и явилось причиной обращения с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие в построенном объекте существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил является одним из оснований для признания строения самовольным. Если у лица отсутствует возможность оспорить отказ уполномоченных органов в выдаче разрешений, необходимых в процессе создания объекта недвижимости, надлежащим способом защиты является обращение с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Однако в этом случае истец должен представить надлежащие доказательства того, что состояние строительных конструкций возведенного строения соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В материалах дела не имеется таких доказательств. К числу достаточных доказательств не может быть отнесено техническое заключение, подготовленное ООО "Юлия Н", поскольку оно выполнено по инициативе ЗАО "Исток" вне судебного разбирательства по делу. Имеющиеся в деле заключения специализированных служб не касаются вопросов соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов.

Суду необходимо установить, соответствуют ли спорные строения требованиям градостроительных и строительных норм и правил, не нарушаются ли сохранением второй очереди административно-торгового комплекса права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан. Для установления указанных обстоятельств суду следует обсудить вопрос о назначении экспертизы.

Поскольку обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора о признании права собственности ЗАО "Исток" на самовольную постройку, не в полной мере установлены судами первой и апелляционной инстанций, дело в указанной части надлежит направить на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

                             

ПОСТАНОВИЛ:


решение от 27.04.06 и постановление апелляционной инстанции от 02.08.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-62399/2005-39/1356 оставить без изменения в части отказа в иске о признании права собственности предпринимателя Тариус Д.Е. В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции отменить. В отмененной части передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: Ф08-5255/2006
А32-62399/2005-39/1356
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 31 октября 2006

Поиск в тексте