ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 апреля 2007 г. N Ф08-1975/2007

Дело N А01-1373/2006-8

[Договором установлен исчерпывающий перечень оснований изменения арендной платы, утверждение истца о его праве на односторонне изменение договора не основано на законе или договоре]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании истца Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Андор", рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея на решение от 09.10.06 и постановления апелляционной инстанции от 29.01.07 Арбитражного суда Республики Адыгея по делу N А01-1373/2006-8, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея (далее Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ООО "Андор" (далее - общество) о понуждении подписать дополнительное соглашение от 01.03.06 в редакции истца и о взыскании 521 033 рублей 46 копеек задолженности по арендной плате и 185 462 рублей 01 копейки пени (уточненные требования).

Решением от 09.10.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.01.07, исковое заявление удовлетворено в части: с общества в пользу Теруправления взыскано 103 467 рублей 08 копеек пени, в остальной части иска отказано. Суды исходил из того, что наличие задолженности по арендным платежам, погашенной в ходе рассмотрения спора, подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком, поэтому Теруправление правомерно начислило пеню за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды от 28.09.04 N 25. Признано необоснованным требование истца об обязании подписать дополнительное соглашение, предусматривающее увеличение размера арендной платы в соответствии с определенной отчетом о рыночной стоимости права аренды арендуемого обществом земельного участка. В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость права аренды земельного участка, полученная в результате оценки, признается рекомендуемой для целей совершения сделки. Поскольку на момент заключения договора и на момент возникновения спора по дополнительному соглашению законодательство, регулирующее взимание платы за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности, не изменилось, основания для изменения цены договора отсутствуют.

В кассационной жалобе Теруправление просит отменить решение от 09.10.06 и постановление апелляционной инстанции от 29.01.07, исковые требования удовлетворить. Заявитель ссылается на то, что возможность одностороннего изменения арендной платы предусмотрена пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 21 Закона РСФСР "О плате за землю". Письмом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.05 N ВН-05/3131 предусмотрен переход на рыночные механизмы определения размера арендной платы. Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду. Действия Теруправления направлены на приведение договора в соответствие с действующим законодательством. Одностороннее изменение цены договора предусмотрено как нормами права, так и условиями договора аренды от 28.09.04 N 25.

В отзыве на жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Договором установлен исчерпывающий перечень оснований изменения арендной платы, утверждение истца о его праве на односторонне изменение договора не основано на законе или договоре. Предоставленный обществу земельный участок находится в федеральной собственности, поэтому изменение размера и порядка внесения арендной платы возможно только в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации. Теруправление не доказало принятие такого нормативного акта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 28.09.04 на основании решения Теруправления от 28.09.04 N 61 истец (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из земель поселений общей площадью 96 180 кв. м с кадастровым номером 01:08:0518010:0002 по адресу: г. Майкоп, ул.Шоссейная, 98 для использования в целях размещения объектов существующей территории ДОКа. Срок аренды - с 28.09.04 по 25.09.09. В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за участок составляет 1 371 526 рублей 80 копеек. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее десятого числа следующего за отчетным кварталом месяца (пункт 4.2 договора). В пунктах 4.4 - 4.6 договора стороны согласовали случаи изменения размера арендной платы: перевод земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и передача участка в субаренду. Кроме того стороны установили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

17 марта 2006 г. Теруправление обратилось к обществу с предложением подписать дополнительное соглашение от 01.03.06 к договору аренды от 28.09.04 N 25. По условиям дополнительного соглашения величина арендной платы устанавливается на основании отчета от 20.12.05 N 266 об оценке рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв. м, составленного независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет 56 рублей 94 копейки в год. Величина ежемесячной арендной платы за весь земельный участок без учета НДС - 447 847 рублей 34 копеек, арендная плата вносится арендатором ежемесячно, размер неустойки за несвоевременное внесение арендной платы увеличен с 0,1% до 0,2%. Дополнительным соглашением также предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка либо на основании введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 3.1, 3.2).

Не согласившись с редакцией названных пунктов, ответчик направил Теруправлению протокол разногласий. В письме от 26.06.06 N 1370 истец отклонил протокол разногласий, предоставленный обществом.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для предъявления рассматриваемого иска. В обоснование исковых требований Теруправление ссылается на то, что на момент заключения договора рыночная оценка стоимости права аренды земельного участка не проводилась в связи с отсутствием финансирования. Согласно отчету об оценке рыночной величины годовой арендной платы от 20.12.05 N 266 размер арендной платы составляет 56 рублей 94 копейки в год за 1 кв. м. По мнению Теруправления общество обязано вносить указанную платыу с 11.02.06. Размер задолженности и пени рассчитан с учетом погашения ответчиком 1 360 450 рублей задолженности в период рассмотрения спора.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Поскольку применение государственно-регулируемых цен ограничивает в правах (свобода договора) приобретателя по договору, упомянутая норма допускает исключения только в случаях, предусмотренных законом, наделяя полномочиями их устанавливать (регулировать цены) соответствующие государственные органы. Изменение цены после заключения договора допускается, кроме того, в порядке, предусмотренном в законе либо на условиях договора.

По условиям договора аренды от 28.09.04 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и внесение арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункты 4.4, 4.5 договора).

В качестве основания для изменения условий договора истец сослался на статью 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающую обязательность определения рыночного номинала арендной платы в случае вовлечения в сделку (в том числе и аренды) объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации. В соответствии с этой нормой проведение оценки объектов оценки является обязательным, в частности, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации при передаче их в аренду.

Однако согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Величина арендной платы на основании отчета оценщика от 20.12.05 N 266 является рыночной и носит рекомендательный характер. При определении ее величины не применялись иные базовые ставки, чем в договоре или повышающие коэффициенты в соответствии с федеральными законами.

Поскольку на момент заключения договора аренды Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" действовал и стороны в договоре предусмотрели иной механизм (условия, порядок, сроки) изменения цены договора, а указанный в законе порядок не являлся обязательным (рекомендательный характер), не содержал порядок внесения изменений в договор, ссылку на уполномоченные на то государственные органы, следовательно, изменение цены по договору после его заключения возможно только по договору. Истец не сослался на закон, принятый после заключения договора и предоставляющий ему право и устанавливающий механизм одностороннего изменения цены по договору.

Не влияют на этот вывод положения программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.03 N 1163-р, в которой сформулирована необходимость перехода к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества, поскольку эта программа также носит рекомендательный характер и не является актом, устанавливающим или регулирующим ставки арендной платы применительно к части 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо условия о цене дополнительное соглашение содержит положение об увеличении размера неустойки за несвоевременное внесение арендной платы с 0,1% до 0,2%. Неустойка за нарушение данного договора не установлена в законодательном порядке. В связи с этим изменение судом апелляционной инстанции условия договора о цене, размере неустойки, по которому стороны не пришли к соглашению, является понуждением к заключению договора в этой части, что недопустимо в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку основания для внесения изменения в договор в силу закона отсутствуют, а договор аренды от 28.09.04 N 25 не предусматривает указанного истцом основания для изменения размера арендной платы и пени, суды обоснованно отказали в удовлетворении требований о понуждении подписать дополнительное соглашение в предложенной Теруправлением редакции.

Таким образом, плата за пользование арендованным земельным участком и расчет пени за просрочку за спорный период должен быть проведен в соответствии с условиями действующего договора.

Суды установили, что на момент рассмотрения спора в суде задолженность общества по арендной плате по договору от 28.09.04 N 25 отсутствует. Вместе с тем задолженность в размере 1 360 450 рублей погашена обществом после подачи искового заявления Теруправлением. Поэтому суды обоснованно удовлетворили иск в части взыскания пени, начисленной на данную сумму заложенности. Расчет пени, предоставленный обществом, истец в порядке, предусмотренном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не оспорил.

Нормы права при разрешении спора судебные инстанции применили правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.10.06 и постановления апелляционной инстанции от 29.01.07 Арбитражного суда Республики Адыгея по делу N А01-1373/2006-8 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает  в  законную  силу со дня его принятия.