• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 марта 2007 г. N Ф08-0230/2007

Дело N А32-15979/2006-41/381

[Арендатор земли вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке
с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов и разрешенного
использования земельного участка (ст.41 ЗК РФ). При этом разрешенное использование
определяется градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне
(п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ)]
(Извлечение)


Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца общества с ограниченной ответственностью "Юг-Перлит", от ответчика администрации г. Белореченска, в отсутствие третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы, общества с ограниченной ответственностью "Далпорт Сити ЗК", надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг-Перлит" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.06 по делу N А32-15979/2006-41/38, установил следующее.

ООО "Юг-Перлит" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Белореченска о признании права собственности на здание площадью 423,2 кв. м (литера У), расположенное по адресу: г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10.

Решением от 31.08.06 иск удовлетворен. Суд исходил из того, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, предоставлен истцу для осуществления на нем производственной деятельности без запрета капитального строительства, сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц; постройка соответствует градостроительным, строительным и пожарным нормам.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.12.06 решение от 31.08.06 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что строение возведено на не отведенном для этих целей земельном участке; собственник земли не выразил намерения предоставить истцу участок под возведенную самовольную постройку.

В кассационной жалобе ООО "Юг-Перлит" просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение, ссылаясь на то, что земельный участок предоставлялся ему для возведения спорного строения. По мнению заявителя, данные обстоятельства подтверждаются пунктом 5.1 договора аренды земель 25.06.04 N 3900000736 и постановлением главы г. Белореченска от 16.07.04 N 2079.

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Белореченска просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт как соответствующий действующему законодательству. Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судом и видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Белореченска от 25.06.04 N 1817 истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 4661 кв. м (кадастровый номер 23:39:111 894:0082), находящийся по адресу: г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, для размещения и эксплуатации склада. Во исполнение постановления администрация г. Белореченска (арендодатель) и ООО "Юг-Перлит" (арендатор) заключили договор аренды от 25.06.04 N 3900000736, по условиям которого арендатор получил в пользование на 49 лет земельный участок для размещения и эксплуатации склада. Договор прошел государственную регистрацию.

Ссылаясь на то, что в 2005 г. в связи с производственной необходимостью на указанном земельном участке ООО "Юг-Перлит" своими силами и без разрешения на строительство возвело одноэтажное нежилое здание (цех по производству перлита литера У), общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании собственности на самовольную постройку.

Исходя из того, что земельный участок истцу для возведения спорного строения не предоставлялся, и уполномоченный муниципальный орган не намерен предоставлять этот участок ООО "Юг-Перлит" под самовольную постройку, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований истца о признании права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. В силу пункта 3 названной статьи (в ред. до 01.09.06) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от1.07.96 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

По смыслу приведенных правил признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель. Гражданское законодательство предусматривает в качестве обязательного условия для признания права собственности на самовольную постройку предоставление земельного участка.

Земельный участок под самовольно возведенной постройкой цехом по производству перлита находится у истца на праве долгосрочной аренды и предоставлен ему для размещения и эксплуатации склада. В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Пунктом 5.1 договора аренды от 25.06.04 арендатору ООО "Юг-Перлит" предоставлено право производить с согласия арендодателя улучшение земельного участка, возводить на участке здания, сооружения или иные объекты недвижимости. Постановление главы г. Белореченска от 16.07.04 N 2079 действительно не может служить основанием для вывода о согласии местного органа на осуществление истцом строительства на арендованном земельном участке спорного объекта недвижимости, поскольку этим актом истцу разрешено только переоборудовать здание склада под цех фасовки с административно-бытовыми помещениями. ООО "Юг-Перлит" возвело новое строение для переработки перлита. Как установлено апелляционной инстанцией, склад, подлежащий переоборудованию под цех фасовки с административными помещениями (1975 года постройки; литера Р) и цех по производству перлита (2005 года постройки; литера У) являются различными объектами. Постановление главы г. Белореченска от 25.06.04 N 1817, на которое сослался суд первой инстанции как на документ, содержащий необходимое разрешение, отсутствует. В то же время имеется постановление главы г. Белореченска от 16.07.04 N 2080 о предварительном согласовании места размещения производственной базы, которым истцу утверждены материалы предварительного согласования места размещения производственной базы по адресу: г. Белореченск, ул. Аэродромная, 10, акт выбора и обследования участка для проектирования производственной базы от 29.06.04. Данные документы суды не исследовали и не оценили.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел следующее. Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 названного Кодекса). В силу статьи 42 собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Согласно пункту 1 статьи 7 земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельный участок, на котором самовольно возведено спорное строение, предоставлен истцу для размещения и эксплуатации склада. Из кадастрового плана земельного участка и архитектурно-планировочного задания на застройку участка под производственную базу от 23.07.04, строительного паспорта на проектирование производственной базы следует, что участок относится к землям поселений, промышленной территориальной зоне.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации
предусмотрено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования; при этом для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Кодекса собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права. Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные. В силу пункта 4 этой же статьи основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Таким образом, арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В материалы дела не представлены доказательства того, что возведенный истцом объект не соответствует градостроительному регламенту той зоны, на которой он расположен. Данный вопрос суды не выясняли, поэтому вывод суда апелляционной инстанции о строительстве объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей нарушении целевого и разрешенного использования, не обоснован. Поскольку суды не исследовали указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует установить, соответствует ли возведенный истцом объект разрешенному градостроительным регламентом использованию земельного участка, не создает ли сохранение постройки угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает ли права и охраняемые законы интересы третьих лиц. С учетом состоявшихся решений суда общей юрисдикции необходимо также выяснить, кому принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке кадастровый номер 23:39:111 894:0082, переданном истцу в аренду по договору от 25.06.04, и обсудить вопрос о привлечении к участию в деле тех собственников строений, которые одновременно являются землепользователями этого участка.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.02.07 до 05.03.07 до 16 часов.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:


решение от 31.08.06 и постановление апелляционной инстанции от 5.12.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-15979/2006-41/381 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

                                  

текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: Ф08-0230/2007
А32-15979/2006-41/381
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 05 марта 2007

Поиск в тексте