ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 января 2008 г. N Ф08-8921/2007

Дело N А53-4475/2007-С2/52

[Реконструкция объекта недвижимости, осуществленная без необходимых разрешений, является самовольным строительством, в связи с чем к разрешению вопроса о признании права собственности на объект реконструкции применимы положения статьи 222 ГК РФ]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс", ответчика - администрации г. Ростова-на-Дону и третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, МИЗО г. Ростова-на-Дону, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Ростова-на-Дону на решение от 16.07.07 и постановление апелляционной инстанции от 31.10.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-4475/2007-С2/52, установил следующее.

ООО "Апекс плюс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону о признании не подлежащей сносу самовольно возведенной пристройки в виде выносных витражей к принадлежащему обществу на праве собственности нежилому помещению (комнаты 2-3-3а-22-23-24-25-30-31, 26, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, 30а), расположенному на первом этаже 9-этажного дома литера А по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 37. Истец также просил считать общую площадь указанного помещения равной 708,9 кв. м.

Определением от 29.05.07 суд произвел замену ненадлежащего ответчика на администрацию г. Ростова-на-Дону (т. 1, л. д. 106 107).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, МИЗО г. Ростова-на-Дону, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону.

Решением от 16.07.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.10.07, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал за ООО "Апекс плюс" право собственности на самовольно перепланированные и пристроенные помещения комнаты 2-3-3а-22-23-24-25-30-31-26, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, 30а общей площадью 708,9 кв. м., расположенные на первом этаже 9-этажного жилого дома литера А по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 37. Производство по требованию о признании пристройки не подлежащей сносу прекращено. Суд первой инстанции признал перепланировку помещений истца самовольной, исходя из того, что при наличии проекта, утвержденного архитектором Советского района г. Ростова-на-Дону, общество не получило у администрации г. Ростова-на-Дону разрешение на строительство. Разрешение главы районной администрации на устройство маркизы, отмостки и крылец в компетенцию районной администрации, по мнению суда первой инстанции, не входит. Признавая право собственности на помещение, созданное в результате самовольной реконструкции, судебные инстанции исходили из того, что общество является собственником индивидуально определенного помещения - магазина и совладельцем отведенного для эксплуатации многоквартирного дома земельного участка. Перепланировка помещений с увеличением их площади произведена истцом без изменения целевого назначения земельного участка. Постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Вопрос о том, не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы жильцов многоквартирного дома, рассматривался в суде общей юрисдикции, таких нарушений установлено не было. Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан подтверждено заключениями специализированных организаций. Довод администрации о нарушении прав проживающих в многоквартирном доме собственников земельного участка, в связи с увеличением доли общества в праве собственности на землю, признан апелляционной инстанцией не доказанным, ввиду отсутствия претензий жильцов и сведений об изменении соотношения долей совладельцев земельного участка. Апелляционная инстанция также указала на отсутствие нарушений обществом статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, поскольку при изменении объекта капитального строительства, не затрагивающем конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышающем предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции), разрешение на строительство не требуется. Производство по делу в части прекращено, так как признание самовольно возведенной постройки не подлежащей сносу не предусмотрено законодательством в качестве способа защиты права.

В кассационной жалобе администрация г. Ростова-на-Дону просит судебные акты отменить и отказать в иске. По мнению заявителя жалобы, увеличение площади принадлежащего истцу помещения в силу статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации автоматически влечет увеличение его доли в праве общей собственности на земельный участок и не требует специального доказывания. Реконструкция помещения истца, расположенного на первом этаже здания, означает реконструкцию всего дома. В связи с этим на основании пункта 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации для реконструкции объекта капитального строительства необходимо согласие всех правообладателей. Суд апелляционной инстанции неправомерно возложил на ответчика обязанность по доказыванию наличия претензий у собственников помещений в многоквартирном доме.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, считая довод заявителя жалобы о проведении истцом реконструкции всего жилого дома не соответствующим фактическим обстоятельствам. Капитальные конструктивные элементы здания в целом при выносе на метр стеклянных витражей и увеличении за счет этого площади торгового зала первого этажа затронуты не были. Фундаменты здания и стен приобрели дополнительную защиту от воздействия атмосферных осадков, что подтверждено техническими заключениями. Земельный участок под магазином дополнительно выкуплен обществом и индивидуализирован при проведении кадастрового учета. В доме большинство неприватизированных квартир, жильцы которых не являются собственниками земельного участка. В период строительства у общества имелось разрешение районной администрации на выполнение работ, предусмотренных согласованным проектом, в связи с чем ссылка на нарушение статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации несостоятельна. На вынесение маркиз (навесов стеклянных витрин) разрешение не требуется.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене.

Как видно из материалов дела, за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, комнаты N 1, 2-3-24-25-30, 3а, 22, 23, 26, 27, 28, 28а, 29, 30а, 31 общей площадью 613,4 кв. м, расположенное на первом этаже 9-этажного дома литера А по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Зорге, 37 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.06 серия 61 АГ N 231822, т. 1, л. д. 51).

За обществом зарегистрировано также право на 8/100 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 228 кв. м, кадастровый номер 61:44:07 14 03:0036 (свидетельство от 27.07.06 серия 61 N АГ N 101706, т. 1, л. д. 50).

Постановлением главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 21.07.06 N 94 обществу как собственнику нежилого помещения разрешено устройство согласно проекту маркиз, отмостки, крылец входов к нежилым помещениям по ул. Зорге, 37 и сдача объекта после переоборудования межведомственной комиссии с внесением изменений в техническую документацию муниципальным предприятием технической инвентаризации. Эскизным проектом, на который имеется ссылка в постановлении главы районной администрации, предусматривалось устройство под выносимыми витражами ленточных фундаментов, что предполагало увеличение площади реконструируемого помещения. Однако в постановлении и эскизном проекте, представленном в дело, отсутствуют сведения о том, какова должна быть площадь помещения после реконструкции.

Истец произвел перепланировку комнат внутри нежилого помещения, а также вынос витражей и устройство маркиз. Согласно данным технического паспорта от 27.11.06, выданного МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону, спорный объект недвижимого имущества состоит из комнат 1, 2-3-3а-22-23-24-25-30-31, 26, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, 30а, общей площадью 708, 9 кв. м.

Постановлением главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 21.11.06 N 1467 ранее принятое постановление (от 21.07.06 N 94) отменено в связи с допущенными обществом отклонениями от проекта в части увеличения объемных характеристик магазина и нарушением организационно-правового порядка оформления работ, а также в связи с протестом Прокуратуры Ростовской области от 10.11.06 N 7-5-06.

Поскольку перепланированные помещения не введены в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Выводы судебных инстанций о том, что помещение истца после перепланировки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, основаны на заключениях специализированных строительных организаций, имеющих соответствующие лицензии, и не оспариваются в кассационной жалобе, в связи с чем в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для проверки правильности названных выводов. Из содержания искового заявления общества следует, что фактически оно просило рассмотреть требование о признание права собственности на объект, полученный в результате самовольной реконструкции. Поэтому суд правомерно рассмотрел фактически заявленный спор.

В предмет исследования по настоящему спору входило также определение правовой природы осуществленной обществом перестройки. В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство определено как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Эта же норма определяет реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Определение пристройки как недвижимого имущества дано в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 N 37. Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Произведенный обществом вынос за периметр здания существовавших до этого стеклянных витражей с установкой их на дополнительный ленточный фундамент и изменением в результате площади торгового зала не подпадает ни под понятие - строительство (создание) нового объекта, ни под определение пристройки, так как дополнительно образовавшаяся площадь (74 кв. м) не отделена от существовавшего встроенного помещения магазина капитальной стеной. Таким образом, произведенные обществом изменения следует отнести к реконструкции индивидуально определенного объекта (встроенного помещения в многоэтажном доме) по признаку увеличения его площади.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов в области градостроительной деятельности, в частности, относятся: подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципальных районов; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях. К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности, в частности, относятся: подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов; утверждение правил землепользования и застройки городских округов; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов. Следовательно, выдача обществу главой администрации городского района (городского округа) разрешения на реконструкцию помещения в здании, расположенном на территории района, входила в компетенцию данного должностного лица. Квалификация произведенной реконструкции как самовольной, ввиду отсутствия разрешения компетентного органа, противоречит указанной норме.

Вывод о том, что перепланировка спорных помещений произведена обществом на принадлежащем ему на праве общей собственности земельном участке без изменения его целевого назначения, ответчиком не оспаривается. По этому основанию реконструированный объект также не может быть отнесен к числу самовольных.

В то же время в постановлении главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 21.11.06 N 1467 об отмене ранее принятого постановления, разрешавшего реконструкцию, указано, что обществом допущены отклонения от проекта в части увеличения объемных характеристик магазина. По этому признаку осуществленная реконструкция может признаваться самовольной, и при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, предметом настоящего спора являлось, в частности, выявление нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц в случае сохранения результатов самовольной реконструкции.

В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. По мнению администрации, нарушение прав собственников квартир состоит в том, что увеличение площади принадлежащего обществу магазина влечет пропорциональное увеличение зарегистрированных за ним 8/100 долей в праве общей собственности на земельный участок и соответствующее уменьшение долей собственников квартир. Данное утверждение не основано на нормах жилищного, гражданского либо земельного законодательства. Указанное в статьях 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации пропорциональное соотношение размера доли собственников в общей собственности на земельный участок и площади принадлежащих им помещений в многоквартирном доме определяется при создании многоквартирного дома и первоначальном распределении помещений. Изменение указанного соотношения возможно лишь в результате совместного распоряжения земельным участком как объектом общей долевой собственности (статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации), выражающего согласие совладельцев на увеличение доли в земельном участке одного из совладельцев вследствие увеличения площади принадлежащего ему помещения. Если соглашением совладельцев предоставлялась возможность одному из них увеличить площадь своего помещения, но в соглашении специально не оговаривались последствия в виде увеличения доли застройщика в земельном участке, автоматически такие последствия не наступают.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен и довод администрации о нарушении обществом пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной нормой в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет уполномоченному органу заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагается, в том числе, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Из содержания приведенной нормы следует, что общество до осуществления реконструкции должно было предоставить согласие собственников квартир лишь в том случае, если реконструкция затрагивала весь многоквартирный дом, а не только принадлежащее истцу индивидуально определенное помещение. В статье 51 названного Кодекса указано, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Судом установлено, что вынос обществом витражей принадлежащего ему помещения не затрагивает фундаменты, несущие стены и другие конструктивные элементы, обеспечивающие надежность и безопасность дома в целом как объекта капитального строительства. Данный вывод основан на имеющихся доказательствах и не опровергнут ответчиком. В связи с этим общество не было обязано получать разрешение на реконструкцию дома в целом, соответственно, не требовалось предоставлять согласие жильцов, право собственности которых не распространяется на непосредственно реконструируемый объект - помещение общества.

Вместе с тем, факт расположения самовольно реконструированного помещения на земле, находящейся в общей долевой собственности, является основанием для предположения о том, что права совладельцев на коллективное распоряжение общим имуществом могли быть нарушены. Диспозиция последнего абзаца статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяет возложить на ту или другую сторону бремя доказывания наличия либо отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц сохранением помещения истца в существующем виде. В связи с этим распределение обязанностей по доказыванию должно производиться по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебные инстанции указали, что претензии жильцов рассматривались в суде общей юрисдикции. Однако из имеющихся в деле материалов (экспертного заключения по гражданскому делу по иску Маковской Л.А. к администрации и ООО "Апекс-плюс") усматривается, что в суде общей юрисдикции рассматривался вопрос о возмещении ущерба квартире жильца от строительных работ, тогда как правовое значение по настоящему делу имеет наличие или отсутствие возражений совладельцев земельного участка (а не всех жильцов) относительно размещения части помещения истца на общем земельном участке.

Суд без оснований освободил истца от обязанности представить доказательства отсутствия возражений указанных лиц. При таких обстоятельствах судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.07.07 и постановление апелляционной инстанции от 31.10.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-4475/2007-С2/52 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.