ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ  

от 18 января 2008 г. N Ф08-8870/2007

Дело N А32-3044/2006-39/78

[Арендная плата за земли, находящиеся в собственности Краснодарского края в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то государственными органами. По смыслу данной статьи стороны договора аренды обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности. Изменение размера арендной платы в результате изменения поправочного коэффициента представляет собой исполнение его условия, а не самого договора и подлежит обязательной государственной регистрации]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании истца Департамента имущественных отношений Краснодарского края, ответчика - открытого акционерного общества "Тольяттиазот", рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Тольяттиазот" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.07 по делу N А32-3044/2006-39/78, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Тольяттиазот" (далее - общество) о взыскании 12 562 605 рублей 89 копеек задолженности по арендной плате за период с 17.11.03 по 07.06.06 и 1 447 574 рублей 57 копеек пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 17.12.03 N 0000000069 (уточненные требования).

Общество предъявило встречный иск о внесении изменений в договор от 17.12.03 в части размера ежегодной арендной платы и применении базовой ставки арендной платы - 7 рублей 24 копейки за 1 кв. м, поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка (далее - коэффициент целевого использования) - 1,0 (пункт 1.12 приложения N 6 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.02 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 529) и поправочного коэффициента 0,9.

Решением от 24.07.06 в удовлетворении основного и встречного исков отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате, правомерности применения коэффициента 0,5 и неприменении с 26.10.05 коэффициента 0,9.

Постановлением апелляционной инстанции от 28.03.07 решение по основному иску отменено, иск частично удовлетворен, суд взыскал с общества в пользу департамента 355 309 рублей 30 копеек задолженности и 19 703 рубля 41 копейку пени за просрочку платежей, в остальной части по основному иску отказал. По встречному иску решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.07 постановление апелляционной инстанции от 28.03.07 в части отказа во взыскании с общества 8 345 026 рублей задолженности и 464 818 рублей пени отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в ту же инстанцию. Кассационная инстанция указала на необходимость выяснения того, какой объект строится на арендуемом обществом земельном участке: промышленное производство либо порт по хранению и перевалке аммиака, определить к какому виду целевого использования, предусмотренному в приложении N 6 к постановлению N 529, относится названный объект, и в зависимости от этого установить наличие или отсутствие задолженности по арендной плате.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.10.07 решение от 24.07.06 в части отказа во взыскании с общества 8 345 026 рублей задолженности и 464818 рублей пени отменено, иск в этой части удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что ОАО "Тольяттиазот" (заказчик) и ЗАО "Спецморстрой" (генеральный подрядчик) заключен договор строительного подряда от 09.01.01 N 26Т-01, предметом которого являлось строительство порта по перевалке аммиака с морских судов на сухопутные транспортные средства в хранилища и наоборот. Корневая часть эстакады гидротехнических сооружений является составной частью строящегося порта по перевалке аммиака, поскольку общество не доказало, что она возводится вне связи со строительством порта, поэтому при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент целевого использования 25 (порты, гавани, причалы и комплексы по хранению и перевалке нефтехимических и продовольственных наливных грузов), предусмотренный в пункте 2.4.2 приложения N 6 к постановлению N 529.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение. По мнению заявителя, размер арендной платы предусмотрен договором и может изменяться только по соглашению сторон, зарегистрированному в установленном порядке, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для взыскания арендной платы в повышенном размере. Правовые акты Краснодарского края не имеют приоритета над положениями договора, заключенного до вступления их в законную силу. Общество включено в программы инвестиционных проектов Краснодарского края, поэтому суд неправомерно не применил поправочный коэффициент 0,5, предусмотренный для предприятий, реализующих инвестиционные объекты на территории края, на период проектно-изыскательских работ и строительства. Земельный участок обществу предоставлен для строительства, на нем ведутся проектно-изыскательские работы, строительство объекта не завершено.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации Краснодарского края от 17.11.03 N 1124 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 24.10.01 N 1013 "О предоставлении земельных участков ОАО "Тольяттиазот"" последнему переданы в аренду сроком на 49 лет земельные участки для проектирования, строительства и эксплуатации комплекса по перевалке жидкого аммиака в Темрюкском районе.

Во исполнение постановления департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.12.03 N 0000000069. Согласно договору обществу в аренду передан земельный участок площадью 50009 кв. м. кадастровый номер 23:30:06 01 000:0013 из земель промышленности для проектирования строительства и эксплуатации корневой части эстакады гидротехнических сооружений.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата на период до 24.10.05 установлена в размере 162 839 рублей в год и составила произведение базовой ставки 4 рубля 02 копейки за 1 кв. м, с применением коэффициентов целевого использования 0,5, инфляции 1,8, коэффициента на период строительства 0,9 на площади земельного участка 50009 кв. м.

По истечении установленного договором срока администрация предложила обществу оплачивать аренду в порядке и размере, предусмотренном постановлением N 529.

Поскольку общество продолжало перечислять арендную плату в размере, предусмотренном в договоре, департамент обратился в суд с иском о взыскании задолженности и пени.

Как установлено апелляционной инстанцией и не оспаривается обществом, корневая часть эстакады гидротехнических сооружений, расположенная на арендуемом земельном участке, является составной частью строящегося порта по перевалке аммиака. Следовательно, суд обоснованно при расчете арендной платы за земельный участок применил коэффициент целевого использования 25 (порты, гавани, причалы и комплексы по хранению и перевалке нефтехимических и продовольственных наливных грузов), предусмотренный в пункте 2.4.2 приложения N 6 к постановлению N 529.

В соответствии с пунктом 14.1 приложения N 6 к постановлению N 529 к предприятиям, реализующим инвестиционные проекты на территории края, на период проектно-изыскательских работ и строительства применяется коэффициент 0,5. Для всех категорий арендаторов земельных участков на период строительства к поправочным коэффициентам к базовым ставкам ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земельных участков дополнительно применяется коэффициент 0,9 на основании заключений органов архитектуры и градостроительства в пределах срока действия разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом. Согласно данной статье разрешение на строительство выдается лишь после проверки уполномоченным органом проектной документации, то есть проектно-изыскательские работы должны быть проведены до выдачи указанного разрешения. Такой же порядок предусматривался Градостроительным кодексом Российской Федерации 1998 года.

Как видно из материалов дела, строительство объекта не завершено, в установленном законом порядке срок действия разрешения на строительство от 24.10.03 N 9, закончившийся 24.10.05, не продлен.

Ссылка общества на то обстоятельство, что им ведутся проектно-изыскательские работы, не может быть принята во внимание, поскольку завершение указанных работ до выдачи разрешения на строительство и соответствие подготовленной по их окончании проектной документации по действующему законодательству являются необходимыми условиями получения соответствующего разрешения.

При таких обстоятельствах оснований для применения коэффициентов 0,5 и 0,9 к базовой ставке арендной платы по договору аренды от 17.12.03 не имеется.

Довод общества о необходимости применения коэффициента целевого использования 1 (промышленное, гражданское и дорожное строительство), установленного в пункте 1.12 приложения N 6 к постановлению N 529, несостоятелен. Земельный участок предоставлен обществу для проектирования, строительства и эксплуатации корневой части эстакады гидротехнических сооружений. На период строительства к поправочному коэффициенту базовых ставок ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земельных участков, определяемому в соответствии с приложением N 6 к постановлению N 529, дополнительно применяется коэффициент 0,9 на основании заключений органов архитектуры и градостроительства в пределах срока действия разрешения на строительство, а не коэффициент 1.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются, органами государственной власти этих субъектов. Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в собственности Краснодарского края в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то государственными органами. По смыслу данной статьи стороны договора аренды обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности. Изменение размера арендной платы в результате изменения поправочного коэффициента представляет собой исполнение его условия, а не самого договора и подлежит обязательной государственной регистрации.

В договоре от 17.12.03 стороны установили размер арендной платы на период строительства до 24.10.05. Соглашение о размере арендной платы после 24.10.05 стороны не заключали. При отсутствии соглашения сторон о сумме арендной платы на период после 24.10.05 плату за пользование земельным участком следует рассчитывать исходя из базовых ставок арендной платы с применением коэффициентов в зависимости от категории арендатора и вида целевого использования участка, определенных уполномоченным органом власти, поэтому доводы общества в этой части подлежат отклонению.

При указанных обстоятельствах основания для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.07 по делу N А32-3044/2006-39/78 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.