• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 октября 2007 г. N Ф08-7018/2007

Дело N А32-12018/2007-39/287

[При рассмотрении спора об изменении условий договора суд должен оценить
его на предмет соответствия действующему законодательству]
(Извлечение)


Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис", от ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.07 по делу N А32-12018/2007-39/287, установил следующее.

ООО "Югстройсервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее администрация) о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 05.06.06 N 4000001284 в части, касающейся вида разрешенного использования земельного участка.

Решением от 18.07.07 иск удовлетворен, суд обязал администрацию внести изменения в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования участка, указав вместо строительства и эксплуатации лечебно-оздоровительного комплекса гостиничного типа на 700 мест, строительство и эксплуатацию малоэтажных коттеджей. Судебный акт мотивирован тем, что истец доказал наличие установленных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изменения условий договора.

В апелляционном порядке решение суда не проверялось.

В кассационной жалобе администрация просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель ссылается на то, что изменение договора аренды земельного участка в части, касающейся вида разрешенного использования, не соответствует назначению территории согласно градостроительной документации с. Дивноморское г. Геленджика, градостроительному и земельному законодательству; выводы суда о невозможности сохранения ценных деревьев и других элементов ландшафта при осуществлении строительства лечебно-оздоровительного комплекса гостиничного типа являются преждевременными и опровергаются материалами дела. Суд не учел, что существует досудебный порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков.

Отзыв на жалобу не представлен.

В судебном заседании представители администрации повторили доводы, изложенные в жалобе. Представитель общества просил решение оставить без изменения, пояснив, что нахождение земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта не предполагает строительства в этой зоне только санаторно-курортных учреждений, поскольку законодательство не содержит запрета на строительство жилых домов.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации от 11.08.06 N 1171 обществу предварительно согласовано место размещения лечебно-оздоровительного комплекса гостиничного типа на 700 мест на земельном участке площадью 5,6 га, расположенном в районе ЛОПК "Голубая даль" в с. Дивноморское г. Геленджика и утвержден акт выбора земельного участка от 16.05.06.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.09.06 N 4000001284 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности площадью 55 447 кв. м (кадастровый номер 23:40:05 07 058:0004) сроком на 49 лет для строительства указанного комплекса. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В письме от 01.06.07 N14/Г общество обратилось к администрации с предложением изменить пункт 1.1 договора аренды в части, касающейся вида разрешенного использования земельного участка, указав, что вместо строительства и эксплуатации лечебно-оздоровительного комплекса гостиничного типа на 700 мест участок предоставлен для строительства и эксплуатации малоэтажных жилых коттеджей.

Администрация отказалась вносить изменения в договор со ссылкой на то, что согласно функциональному зонированию по градостроительной документации земельный участок отнесен к рекреационной зоне, в которой в силу части 11 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации возможно размещение только объектов курортно-рекреационного назначения.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка, суд исходил из того, что истец доказал существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку после его заключения общество выяснило невозможность строительства комплекса на 700 мест при обязательном сохранении ценных пород деревьев и элементов ландшафта.

В соответствии со статьей 451 Гражданский кодекс Российской Федерации договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При рассмотрении спора об изменении условий договора суд должен оценить его на предмет соответствия действующему законодательству, поскольку недействительность (ничтожность) договора исключает удовлетворение иска об обязании одной из сторон внести изменения в договор. Как пояснил в судебном заседании представитель общества, земельный участок, предоставленный истцу на основании договора аренды от 05.09.06, находится во второй санитарной зоне охраны курорта, однако в самом договоре и кадастровом плане сведений об этом не имеется.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.95 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.95 N 26-ФЗ "О лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В соответствии с приведенными Федеральными законами, Указом Президента Российской Федерации от 06.07.94 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.96 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Геленджик и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Геленджика отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. В силу части 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Суд не исследовал вопрос о полномочиях администрации на передачу в аренду земельного участка обществу для строительства и эксплуатации лечебно-оздоровительного комплекса. Вопрос о действительности договора при рассмотрении спора об изменении его условий имеет существенное значение. При указанных обстоятельствах решение в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить и дело направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует дать оценку договору на предмет его соответствия законодательству, для чего с привлечением к участию в деле Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю установить, находится ли участок в санитарной зоне охраны курорта федерального значения. При этом необходимо иметь в виду, что отсутствие в кадастровом плане сведений о том, что участок находится во второй зоне округа санитарной охраны, не может являться основанием для неприменения к нему режима земель особо охраняемых территорий в силу пункта 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если земельный участок не относится к федеральной собственности и администрация правомерно распорядилась им, передав в аренду обществу, суду необходимо оценить доводы ответчика о том, что истец до заключения договора знал о необходимости сохранения ценных пород деревьев и элементов ландшафта, и что строительство на земельном участке жилых домов не соответствует назначению территории согласно градостроительной документации с. Дивноморское.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:


решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.07 по делу N А32-12018/2007-39/287 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

текст документа сверен по:
файл-рассылка


Номер документа: А32-12018/2007-39/287
Ф08-7018/2007
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 25 октября 2007

Поиск в тексте