ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 мая 2007 г. N Ф08-2682/2007

 Дело N А63-7110/06-С1

 [Установив, что арендатор погасил задолженность по арендной плате, предпринимал меры по изготовлению проектной документации и несвоевременное освоение земельного участка обусловлено созданием препятствий в пользовании участком смежным землепользователем, суд правомерно отказал арендодателю в иске о расторжении договора аренды]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании истца Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ответчика предпринимателя Айдемировой Р.З., рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на решение от 15.11.06 и постановление апелляционной инстанции от 05.02.07 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-7110/06-С1, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее комитет) обратился с иском к предпринимателю Айдемировой Р.З. (далее предприниматель) о взыскании 99 723 рублей 77 копеек задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 15.09.01 по 31.12.05, 18 886 рублей 52 копеек пеней за просрочку платежей за период с 15.11.01 по 31.12.05; о расторжении договора аренды земельного участка от 12.07.01 N 904 и дополнительного соглашения от 19.07.04; об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Буйнакского, 3/9, квартал 373.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил размер задолженности по арендной плате до 496 рублей за период с 15.06.06 по 15.09.06 и пени до 78 рублей 90 копеек за период с 18.09.06 по 19.10.06. Решением от 15.11.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.02.07, в иске отказано со ссылкой на погашение ответчиком задолженности по арендным платежам и отсутствие оснований для расторжения договора аренды. В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, считая, что судебные инстанции неправомерно отказали в удовлетворении иска, так как имеются основания для расторжения договора аренды, предусмотренные статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Предприниматель в установленные сроки не освоил земельный участок, не разработал проектно-сметную документацию на строительство производственной базы, не имеет лицензии на строительство. Управление Главэкспертизы Российской Федерации по Ставропольскому краю не приняло положительного заключения о возможности строительства производственной базы. Судебные инстанции сослались на архитектурный проект, который отсутствует в материалах дела и не исследовался в судебном заседании. Суд апелляционной инстанции не выяснил вопрос о законности дополнительного соглашения к договору аренды и неправомерно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения дела N А63-928/2007-С7, в рамках которого дополнительное соглашение от 19.07.04 к договору аренды от 12.07.01 N 904 признано недействительным по иску смежного землепользователя ООО "Экватор-Плюс". Суд необоснованно пришел к выводу, что ООО "Экватор-Плюс" препятствовало предпринимателю в освоении земельного участка.

Предприниматель не предоставил отзыва на жалобу. В заседании суда кассационной инстанции представители комитета поддержали доводы, изложенные в жалобе, представитель предпринимателя просил отказать в удовлетворении жалобы и оставить судебные акты в силе.

Изучив материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Постановлением главы г. Ставрополя от 18.05.01 N 2276 предпринимателю для проектирования и строительства производственной базы предоставлен в аренду земельный участок площадью 1824 кв. м с кадастровым номером 26:12:02 05 01:0064, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Буйнакского, 3/9.

Администрация г. Ставрополя и предприниматель заключили договор аренды земельного участка от 12.07.01 N 904. Срок действия договора 3 года до 18.05.04 (пункт 1.1 договора). Договор прошел государственную регистрацию. В пункте 7.2.4 предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных договором, а также в случаях неиспользования земельного участка в течение одного года, невнесения арендной платы в полном объеме более двух раз подряд в установленные сроки, неисполнения других условий, определенных постановлением главы города о предоставлении земельного участка.

Дополнительным соглашением от 19.07.04 договор аренды изложен в новой редакции и его срок определен с 18.05.04 по 17.05.07. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке. Согласно пункту 4.1.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению; при использовании участка способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев; при нарушении других условий договора.

Считая, что неоплата предпринимателем задолженности по арендным платежам и неосуществление строительства базы в установленные сроки являются основаниями для расторжения договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему, комитет обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 Кодекса.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебные инстанции установили, что ответчик погасил задолженность по арендной плате, предпринимал меры по изготовлению проектной документации. В дополнительном соглашении к договору аренды срок для освоения земельного участка установлен с 18.05.04 по 17.05.07. Судебные инстанции пришли к выводу, что несвоевременное освоение ответчиком земельного участка обусловлено созданием препятствий в пользовании участком смежным землепользователем ООО "Экватор-Плюс". Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.11.06 по делу N А63-6959/06-С1 иск предпринимателя к ООО "Экватор-Плюс" об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа железнодорожного вагона, установленного на участке предпринимателя, удовлетворен.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.07 по делу N А63-928/2007-С7 по иску ООО "Экватор-Плюс" признаны неправомерными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю по государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.07.04 к договору аренды от 12.07.01 N 904; признаны недействительными дополнительное соглашение от 19.07.04, его государственная регистрация, запись о государственной регистрации, внесенная в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Утверждения о неправомерности выводов судебных инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора аренды надлежит отклонить, так как заявитель не представил доказательств, опровергающих выводы суда. Доводы заявителя о неисследовании судом апелляционной инстанции вопроса о законности дополнительного соглашения к договору аренды и незаконности отказа в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения дела N А63-928/2007-С7 не могут быть приняты во внимание, так как отказ в удовлетворении ходатайства суд обосновал недоказанностью принятия судом к производству искового заявления по делу N А63-928/2007-С7 на момент заявления ходатайства. Доводы комитета о недействительности дополнительного соглашения к договору аренды не могут быть приняты во внимание, так как недействительность дополнительного соглашения не повлияла на правильность выводов судебных инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора по мотиву непогашения предпринимателем задолженности по арендным платежам и неосуществления строительства базы.

Основания для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.11.06 и постановление апелляционной инстанции от 05.02.07 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-7110/06-С1 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.