ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 апреля 2008 г. № Ф08-1300/2008

Дело № А32-17150/2006-41/433-2007-41/359

[При рассмотрении требования о признании сделки недействительной (ничтожной) суд, исходя из приведенных истцом обстоятельств, проверяет действительность сделки не только по заявленному правовому основанию, но и по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи, ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Сизанс», третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата по Краснодарскому краю», Прихода собора Архангела Михаила, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сизанс» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2007 по делу № А32-17150/2006-41/433-2007-41/359, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Сизанс» (далее - общество), в котором просило:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 28.04.2005 № 4900003475, заключенный обществом;

- признать недействительным право аренды общества на земельный участок площадью 970 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 04 028:0043;

- обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 22.04.2005 № 23-23-50/023/2005-172 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены регистрационная служба, ФГУ «Земельная кадастровая палата по Краснодарскому краю» (далее - кадастровая палата) и Приход собора Архангела Михаила (далее - приход).

Решением от 16.10.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.01.2007, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.07.2007 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная инстанция предложила проверить доводы общества и прихода о том, что в их пользовании находятся различные земельные участки, имеющие в связи с технической ошибкой одинаковый кадастровый номер; оценить утвержденные начальником территориального отдела по городу-курорту Сочи Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю землеустроительное дело общества, план земельного участка и акт согласования его границ; полномочия администрации по распоряжению спорным участком; рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление).

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление.

Решением от 03.10.2007 в удовлетворении иска отказано.  Судебный акт мотивирован тем, что предоставленный обществу в аренду земельный участок не входит в границы участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании прихода, и не является смежным по отношению к нему. Договор аренды от 28.04.2005 не нарушает прав и законных интересов администрации прихода, иных оснований для признания сделки недействительной истец не заявлял и суд не рассматривал.  

Постановлением апелляционного суда от 03.12.2007 решение отменено, иск удовлетворен. Апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции о предоставлении обществу и приходу различных земельных участков и пришел к выводу, что спорный земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны города-курорта Сочи и является федеральной собственностью, поэтому администрация не вправе распоряжаться им. Восстановление положения, существовавшего до нарушения прав Российской Федерации, должно быть осуществлено посредством прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о правах общества на участок.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить, решение - оставить в силе. Жалоба мотивирована следующим:

- апелляционный суд признал недействительным договор аренды по основанию, которое не заявлялось администрацией и не было предметом исследования в суде первой инстанции;  

- апелляционный суд не указал, в чем состоит материально-правовой интерес администрации по настоящему делу и какое принадлежащее ей право нарушено; не разъяснил управлению его право обратиться в арбитражной суд с самостоятельным иском, нарушил принципы диспозитивности и состязательности арбитражного судопроизводства, лишил общество права заявить о пропуске срока исковой давности;

- спорный земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий и курортам федерального значения, поскольку не освоен, не используется и не может быть использован в лечебных целях, не изъят из хозяйственного использования, в кадастровом плане отсутствуют сведения о наличии у участка такого статуса;

- право собственности Российской Федерации на земельный участок не зарегистрировано, он относится к участком, государственная собственность на который не разграничена, поэтому администрация правомерно распорядилась им.

Приход заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит  удовлетворить.

Отзывы на кассационную жалобу не предоставлены.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы г. Сочи от 15.04.2005 № 1438 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Сизанс" земельного участка для строительства гостиницы по ул. Орджоникидзе Центрального района» администрация и общество заключили договор аренды земельного участка от 28.04.2005 № 4900003475. По условиям договора обществу для строительства гостиницы в пользование предоставлен земельный участок площадью 970 кв. м  с кадастровым номером 23:49:02 04 028:0043, расположенный в Центральном районе г. Сочи по ул. Орджоникидзе. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Администрация, полагая, что по договору от 28.04.2005 незаконно предоставила обществу земельный участок, находящийся в пользовании прихода и не изъятый у него в установленном порядке, обратилась в арбитражный суд с иском о признании его недействительным.

Исследовав и оценив землеустроительное и межевое дела, схему, на которой изображено взаимное расположение земельных участков общества и прихода, суды установили, что указанным лицам предоставлены различные участки, которые не являются смежными.

Апелляционный суд пришел к выводу, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 04 028:0043 расположен во 2-й зоне округа горно-санитарной охраны Сочинского курорта и в силу закона является федеральной собственностью (статьи 95 и 96  Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статья 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Указ Президента Российской Федерации  от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта» и 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи»).

В силу части 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. В соответствии со статьями 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку спорный земельный участок относится к федеральной собственности и доказательства  права сдачи его в аренду у администрации отсутствуют, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора и правомерно удовлетворил иск.

Довод общества о том, что администрация не доказала наличия материально-правового интереса в признании договора аренды недействительным, не состоятелен. Администрация является стороной в оспариваемой сделке, т. е. заинтересованным лицом, и в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе предъявить иск о признании договора недействительным.

Довод общества о том, что апелляционный суд признал недействительным договор аренды по основанию, которое не было предметом исследования в суде первой инстанции, следует отклонить. Кассационная инстанция, отменяя решение от 16.10.2006 и постановление апелляционной инстанции от 29.01.2007, предложила суду при новом рассмотрении дела проверить полномочия администрации по распоряжению спорным земельным участком с учетом расположения его во второй зоне округа горно-санитарной охраны города-курорта Сочи. При рассмотрении  требования о признании сделки недействительной (ничтожной) суд, исходя из приведенных истцом обстоятельств, должен проверить действительность сделки  не только по заявленному правовому основанию, но и по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В материалах дела имеются основания для признания сделки недействительной (отнесение земельного участка к федеральной собственности), поэтому апелляционный суд правомерно в силу статей 6 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал сделку недействительной исходя из этих оснований и предмета заявленного требования, отметив при этом неисполнение судом первой инстанции указаний кассационной инстанции.

Ссылки общества на то, что спорный земельный участок не освоен, не используется и не может быть использован в лечебных целях, не изъят из хозяйственного использования, право собственности Российской Федерации на участок не зарегистрировано, апелляционный суд нарушил принципы диспозитивности и состязательности арбитражного судопроизводства, лишил общество права заявить о пропуске срока исковой давности, следует отклонить, так как земельный участок относится к федеральной собственности в силу закона. Срок исковой давности по оспариванию сделки от 28.04.2005 при условии подачи иска 11.07.2006 не пропущен (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:  

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2007 по делу № А32-17150/2006-41/433-2007-41/359 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.