ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 мая 2008 г. № Ф08-2551/2008

 Дело № А32-16977/2007-38/245

[Суд не учел, что на арендаторе лежит бремя доказывания возврата
 имущества арендодателю по окончании срока аренды]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие истца Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, ответчика индивидуального предпринимателя Яковлевой Т.В., третьего лица муниципального унитарного предприятия «Ремонтно-эксплуатационная организация № 12», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2008 по делу № А32-16977/2007-38/245, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом администрации города Сочи (правопредшественник истца, далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Яковлевой Т.В. (далее - предприниматель) о взыскании 30 555 рублей 68 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.06.2007 по договору аренды от 01.01.2006 № 12/55-06 и 13 956 рублей  87 копеек пеней за просрочку внесения арендной платы. Истец просил также выселить ответчика из занимаемых помещений в г. Сочи по ул. Голубые Дали, 34.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП «РЭО-12».

Решением от 23.01.2008 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что по истечении срока действия договора аренды ответчик освободил занимаемое помещение. При оценке неисполнения арендатором обязанности по передаче имущества балансодержателю суд учел, что истец не уведомил ответчика о смене балансодержателя.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение, иск удовлетворить. По мнению заявителя, суд не принял во внимание, что ответчик не исполнил установленную договором обязанность по передаче помещений балансодержателю - МУП «РЭО-12», у которого данное имущество на момент рассмотрения спора не изъято.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежат отмене.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи от 01.01.2006 № 12/55-06, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает для использования под магазин помещение общей площадью 50,3 кв. м в подвале здания по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали, дом № 34. В пункте 1.6 договора срок аренды определен с 01.01.2006 по 29.12.2006. Согласно пункту 1.8 договора окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору. Не позднее следующих суток после дня окончания или досрочного прекращения действия договора арендатор обязан освободить арендованное помещение и передать его по акту балансодержателю (МУП «РЭО-12»). Согласно пункту 3.1 договора арендатор уплачивает арендную плату в размере 100% до 10-го числа каждого месяца. В случае неуплаты в срок арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора).

В письмах от 01.06.2007 и 26.07.2007 департамент уведомил предпринимателя о расторжении договора аренды и потребовал освободить занимаемое помещение с передачей по акту балансодержателю.

Считая, что предприниматель не исполнил обязательства по возврату арендованного имущества арендодателю и внесению арендной платы, истец обратился с иском в суд.

Возражая против иска, ответчик заявил, что в январе 2007 года прекратил осуществление предпринимательской деятельности и сдал ключи от помещения в управляющую компанию «Доверие» по указанию руководителя балансодержателя (МУП «РЭО-12»). Кроме того, предприниматель представил акт от 01.03.2007, составленный при участии жильцов дома № 34 по ул. Голубые Дали, в котором зафиксирован факт прекращения предпринимателем деятельности в указанном здании с января 2007 г. Суд согласился с его доводами и счел доказанным факт прекращения пользования ответчиком спорным помещением.

Однако суд не учел следующее. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил.

Предприниматель не оспаривает факт получения помещения в аренду в установленном порядке. Таким образом, факт исполнения арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору подтвержден. В свою очередь на арендаторе лежит бремя доказывания возврата имущества арендодателю по окончании срока аренды. Однако доказательства возврата недвижимого имущества по акту, подписанному обеими сторонами, либо доказательства обращения предпринимателя к арендодателю о получении возвращаемого имущества и уклонения последнего от его получения в деле отсутствуют; суд обстоятельства исполнения арендатором обязательства по возврату имущества не исследовал и неправомерно возложил бремя доказывания данных обстоятельств на истца.

Факт нахождения МУП «РЭО-12» в стадии банкротства не влияет на обязанность арендатора возвратить имущество в установленном порядке. Во-первых, балансодержатель является действующим предприятием до момента исключения его из государственного реестра (пункт 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации). Во-вторых, участником договора аренды на стороне арендодателя является и собственник имущества - муниципальное образование город Сочи в лице департамента, которому арендатор обязан возвратить имущество в случае невозможности его возврата балансодержателю.

Акт от 01.03.2007 о прекращении предпринимателем деятельности в спорном помещении с 01.01.2007 (л. д. 45), составленный жильцами дома, не может восполнить отсутствие акта о возврате имущества, предусмотренного статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не доказывает надлежащее исполнение ответчиком обязательства по возврату имущества.

Доводы предпринимателя о неиспользовании помещения в спорный период не имеют правового значения, поскольку в силу статьи 622 Кодекса арендатор вносит арендную плату до момента возврата имущества арендодателю.

Таким образом, ввиду неправильного распределения бремени доказывания и применения норм материального права суд не исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, и не проверил правильность расчета взыскиваемой арендной платы. Дело надлежит направить на новое рассмотрение для выяснения указанных обстоятельств.

Руководствуясь статьями 274, 286  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2008 по делу  № А32-16977/2007-38/245 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.