ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 февраля 2008 г. № Ф08-205/08

 Дело № А53-5709/2007-С2-28

[Установив отсутствие нарушений действующего законодательства и прав муниципального образования
 при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, суды правомерно отказали
в удовлетворении иска о признании этой сделки недействительной]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - прокурора Ростовской области - Лоза О.В., в отсутствие ответчиков: администрации Тацинского района Ростовской области, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ужва А.П., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу прокурора Ростовской области на решение от 30.07.07 и постановление апелляционной инстанции от 17.10.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5709/2007-С2-28, установил следующее.

Заместитель прокурора Ростовской области (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Тацинского района Ростовской области (далее - администрация) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ужве А.П. (далее - глава КФХ) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 26.04.05 № 149 путем обязания главы КФХ возвратить в государственную собственность земельный участок площадью 3,9 га с кадастровым номером 61:38:60 00 01:0400, расположенный по адресу: в 4 км по направлению на северо-восток от х. Качалин Тацинского района Ростовской области; обязании администрации возвратить главе КФХ 552 рубля 91 копейку, полученных по ничтожной сделке; о признании недействительным права собственности главы КФХ на указанный земельный участок.

Решением от 30.07.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.10.07, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель) его положения не распространяются на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Глава КФХ, является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, поэтому он имел исключительное право на приобретение этого участка в собственность.

В кассационной жалобе прокурор просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, иск удовлетворить. Заявитель указывает, что на земельные участки сельскохозяйственного назначения не распространяется действие Закона об обороте земель. В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) не подлежат передаче в частную собственность. Спорный земельный участок сформирован таким образом, что включает в себя как занятые, так и не занятые зданиями земли. Выкупная цена земельного участка определена с нарушением требований Закона Ростовской области от 22.07.03 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовский области».

В отзывах на кассационную жалобу глава КФХ и администрация просят решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Администрация заявила ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие, которое подлежит удовлетворению на основании части 2 статьи 156 и части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель прокурора поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, главе КФХ на основании решения Тацинского районного суда от 18.11.03 принадлежит на праве собственности здание коровника площадью 2 792,3 кв. м, литер А, находящегося примерно в 4-х км по направлению на северо-восток от ориентира Ростовская область, Тацинский район, х. Качалин (л. д. 13). Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  от 21.03.05 серии 61 АБ № 064113 (л. д. 12).

18 апреля 2005 года постановлением главы администрации № 101 главе КФХ предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 3,9 га с кадастровым номером 61:38:60 00 01:0400, расположенный по тому же адресу. Разрешенное использование участка - под зданием и прилегающей территорией (л. д. 11).

26 апреля 2005 года администрация (продавец) и Ужва А.П. (покупатель) заключили договор купли-продажи № 149 земельного участка в границах, указанных в кадастровом плане. Согласно пункту 2.1 договора цена участка составила 522 рубля 91 копейку (л. д. 14). Право собственности на участок зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.05 серии 61 АБ № 205693 (л. д. 9).

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением действующего законодательства, прокурор обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В силу пункта 7 названной статьи и пункта 1 статьи 1 Закона об обороте земель его действие не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, предприниматель, являющийся собственником расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, реализовал предоставленное ему законом исключительное право на приобретение земельного участка в собственность.

Ссылка прокурора на пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации подлежит отклонению. Из анализа пунктов 6 и 7 статьи 27, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 1 Закона об обороте земель в их системной взаимосвязи следует, что иными федеральными законами могут быть предусмотрены порядок и условия приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, но не возможность запрета их приватизации.

Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса) запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не содержат.

Кроме того, из смысла пункта 8 статьи 28 Закона о приватизации (в редакции, действовавшей на момент приватизации) вытекает, что земельные участки сельскохозяйственного назначения не подлежат отчуждению именно в соответствии с установленным им порядком. Здание коровника, расположенное на спорном земельном участке, приобретено предпринимателем не в порядке, установленном названным законом, а по договору купли-продажи от 01.09.03, заключенному с СПК «Качалин».

Довод прокурора о том, что выкупная цена спорного земельного участка определена с нарушением требований Закона Ростовской области «О регулировании земельных отношений в Ростовский области», не может быть принят во внимание. В соответствии со статьей 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Кодекса, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации. Стоимость спорного земельного участка правомерно определена на основании Закона Ростовской области от 28.03.02 № 229-ЗС «Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений», исходя из действовавшей ставки земельного налога. Ссылка заявителя на статью 12.1. Закона Ростовской области от 18.09.06 № 539-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовский области» несостоятельна, поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен до введения его в действие.

Довод прокурора о том, что спорный земельный участок сформирован таким образом, что включает в себя как занятые, так и не занятые зданиями земли, равно как и занижение цены, сами по себе не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.    

При этом согласно пункту 2 статьи 35 названного Кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с частью 1 стать 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Прокурор в нарушение указанной нормы не доказал, что земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность с превышением установленных предельных размеров.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу статей 12 и 167 названного Кодекса возможность применения последствий недействительности ничтожной сделки обусловлена как несоответствием оспариваемой сделки закону, так и нарушением ею прав и законных интересов определенных лиц.

Установив отсутствие нарушений действующего законодательства и прав муниципального образования при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, суды правомерно отказали в удовлетворении иска о признании этой сделки недействительной.

При указанных обстоятельствах основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.07.07 и постановление апелляционной инстанции от 17.10.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5709/2007-С2-28, оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.