ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 мая 2008 г. № Ф08-2676/2008

 Дело № А53-14098/07-С2-28

[Суд, признав пункты договора о цене аренды недействительными, не учел, что в результате этого в силу
 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации договор от 28.05.2007 является незаключенным]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Десятого подшипникового завода», в отсутствие ответчиков: администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Нирлан», надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2008 по делу № А53-14098/2007-С2-28, установил следующее.

ООО «Строительная компания Десятого подшипникового завода» (далее - общество) обратилось с иском к администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) и Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании договора аренды земельного участка от 28.05.2007, заключенного обществом и департаментом, недействительной сделкой в части пунктов 3.1, 8.11 и 8.12, устанавливающих порядок внесения платежей и стоимость аренды  в размере 23 075 тыс. рублей. Истец также просил суд применить для расчета арендной платы Постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону», в соответствии с которым размер арендной платы в год составляет 11 613 926 рублей 45 копеек, а за пользование участком в 2007 году - 10 205 936 рублей 74 копейки (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Нирлан».

Решением от 11.01.2008 исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды от 28.05.2007 признан недействительной сделкой в части пунктов 3.1, 8.11 и 8.12, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что на момент заключения договора действовало постановление администрации от 15.12.2005 № 283 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки», согласно которому за земли под домами многоэтажной застройки была установлена арендная плата в размере ставки земельного налога.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение по следующим основаниям:

- постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 04.05.2007 № 447 обществу предоставлен в аренду земельный участок, с установлением арендной платы в соответствии с отчетом независимого оценщика согласно постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростова-на-Дону»;

- пунктами 3.1, 8.12 договора аренды установлен размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с результатами оценки муниципальной собственности, подписание обществом договора аренды подтверждает согласие его с размером арендной платы в соответствии с отчетом независимого оценщика;

- размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, недействительность которого влечет недействительность сделки в целом, требования о признании договора аренды земельного участка от 28.05.2007 истец не заявлял;

В отзыве на жалобу общество просит отказать в ее удовлетворении, считая судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 04.05.2007 № 447 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 2,3745 га по ул. 2-й Краснодарской, в 9-А микрорайоне, кадастровый номер 61:44:07 27 04:0144, для завершения строительства многоэтажных жилых домов и подземных гаражей. Департаменту поручено заключить договор аренды указанного земельного участка с установлением арендной платы в соответствии с отчетом независимого оценщика согласно постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростова-на-Дону».

ООО «Нирлан» проведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорным участком, результат которой составил 23 075 тыс. рублей.

Во исполнения названного постановления 28.05.2007 общество и департамент заключили договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 2 Краснодарская, площадью 23 745 кв. м., кадастровый номер 61:44:07 27 04:0144, для завершения строительства многоэтажных жилых домов и подземных гаражей. Пунктом 3.1 договора установлен размер ежегодной арендной платы 23 075 тыс. рублей. Согласно пункту 8.11 арендатор обязан оплатить  за пользованием участком в течении 2007 г. 20 277 551 рубль 37 копеек. Пунктом 8.12 установлено, что размер арендной платы определен на основании протокола комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности от 23.03.2007 № 11, проведенной оценщикам, аккредитованными при администрации.

В пункте 3.4 указано, что размер арендной платы, установленный в соответствии с отчетом об оценке, утвержденным комиссией по согласованию результатов оценки пересматривается не реже одного раза в пять лет. В этом случае исчисление и внесение арендной платы обществом осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Общество, ссылаясь на недействительность договора в части пунктов 3.1, 8.11 и 8.12, фактически просило изменить его условия в части размера ежегодной арендной платы, установив ее в размере 11 613 926 рублей 45 копеек, и за 2007 г. - 10 205 936 рублей 74 копейки.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Стороны в договоре от 28.05.2007 согласовали размер ежегодной арендной платы - 23 075 тыс. рублей в год. Как указано выше, арендная плата установлена в соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 04.05.2007 на основании отчета независимого оценщика и в соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005. Рыночная ставка годовой арендной платы за спорный участок в размере 971 рубль 78 копеек за квадратный метр утверждена комиссией по согласованию результатов оценки (протокол от 23.03.2007). Результаты оценки рыночной стоимости аренды, решение комиссии, постановление от 04.05.2007 не оспаривались обществом; договор подписан истцом без каких-либо возражений.

Заявляя требование об установлении годовой арендной платы в размере 11 613 926 рублей 45 копеек вместо предусмотренных договором 23 075 тыс. рублей, истец не сослался на основания, предусмотренные статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, признав пункты договора о цене аренды недействительными, не учел, что в результате этого в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации договор от 28.05.2007 является незаключенным. Между тем основания для признания пунктов 3.1, 8.11 и 8.12 недействительными отсутствовали, поскольку участок предоставлен для завершения строительства, а не эксплуатации жилых домов. Пункт 4 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки» предусматривает необходимость определения размера годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных в установленном порядке для строительства, исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков.

Поскольку суд на основании имеющихся доказательств полно исследовал фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применил нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным отменить решение и в удовлетворении исковых требований обществу отказать.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2008 по делу № А53-14098/2007-С2-28 отменить. В иске обществу «Строительная компания Десятого подшипникового завода» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.