ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 февраля 2008 г. № Ф08-8920/07

Дело № А53-15819/2006-15

[Судебные инстанции установили, что общество продолжало владеть и пользоваться спорными нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны управления после 01.01.06, то есть по истечении срока действия договора аренды от 27.12.95 № 718/95, в связи с чем названный договор правомерно признан возобновленным на неопределенный срок]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, от ответчика - закрытого акционерного общества «Научно-производственное объединение "Информатика"», в отсутствие третьих лиц: государственного учреждения культуры Ростовской области «Донское наследие», Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО «Научно-производственное объединение "Информатика"» на решение от 10.07.07 и постановление апелляционной инстанции от 05.12.07  Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-15819/2006-15, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Научно-производственное объединение "Информатика"» (далее - общество) о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 68.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное учреждение культуры Ростовской области «Донское наследие» (далее - учреждение культуры) и  Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрационная служба).

Решением от 10.07.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.12.07, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительное соглашение от 30.10.03 № 2 к договору аренды нежилых помещений от 27.12.95 № 718/95, предусматривающее срок аренды до 31.12.10, подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть вторая которого применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Договор аренды является возобновленным на неопределенный срок, управление реализовало предоставленное ему законом право отказаться от указанного договора в одностороннем порядке, поэтому у общества отсутствуют основания для владения и пользования спорными нежилыми помещениями.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, в иске отказать.  Заявитель указывает, что в силу статьи   6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) не подлежат обязательной государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие названного закона. Права и обязанности по аренде возникли до введения в действие указанного закона, поскольку дополнительное соглашение от 30.10.03 № 2 не прекращает существующее и не создает новое право аренды, а лишь изменяет условия сделки. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его заключении на неопределенный срок и не влечет его недействительность. Управление является ненадлежащим истцом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия его прав на спорные нежилые помещения.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение культуры просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.  

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 27.12.95 Комитет по управлению имуществом Ростовской области (арендодатель, далее - комитет) и ЗАО «Северо-Кавказский научно-производственный центр "Информатика"» (правопредшественник общества, арендатор) заключили договор аренды от 27.12.95 № 718/95 находящихся в федеральной собственности нежилых помещений общей площадью 83,3 кв. м для использования под административно-производственные помещения. Срок аренды установлен с 01.08.95 по 01.08.2000.

1 октября 1996 года стороны заключили дополнительное соглашение № 1 об изменении и дополнении условий договора аренды от 27.12.95 № 718/95. В соответствии с названным соглашением общая площадь арендуемых помещений составила 334,6 кв. м, срок аренды установлен с 01.01.96 по 01.01.06 (т. 1, л. д. 11-12).

30 октября 2003 года стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору аренды, в соответствии с которым общая площадь арендуемых помещений составила 346,6 кв. м, срок аренды установлен с 01.11.03 по 31.12.10 (т. 1, л. д. 13-14).     

Управление письмами от 26.06.06 № 05-5637/01 и 21.09.06 № 05-8750/02 уведомило общество об отказе от договора аренды и необходимости освобождения нежилых помещений в срок до 01.10.06 (т. 1, л. д. 19, 20).

Общество арендуемые им помещения не освободило, что послужило основанием для обращения управления с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 131, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Закона о государственной регистрации прав договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона о государственной регистрации прав названный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения указанного закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

Дополнительное соглашение от 30.10.03 № 2 к договору аренды подписано в период действия Закона о государственной регистрации прав, по условиям которого оно вступает в силу с момента государственной регистрации договора аренды от 27.12.95 арендатором (пункт 6.3). Однако соглашение не зарегистрировано в установленном им порядке, поэтому в силу пункта 3 статьи 433 и пункта статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным. Поэтому суды обоснованно руководствовались договором аренды от 27.12.95 № 718/95 в редакции дополнительного соглашения от 01.10.96 № 1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судебные инстанции установили, что общество продолжало владеть и пользоваться спорными нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны управления после 01.01.06, то есть по истечении срока действия договора аренды от 27.12.95 № 718/95, в связи с чем названный договор правомерно признан возобновленным на неопределенный срок.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон заключенного на неопределенный срок договора аренды вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Управление воспользовалось предусмотренным законом правом отказаться от договора аренды, уведомив общество о необходимости освобождения нежилых помещений в установленном порядке, поэтому ответчик обязан возвратить обществу арендуемое имущество.

Довод общества о том, что управление не вправе обращаться с настоящим иском, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у  него прав на спорные нежилые помещения, подлежит отклонению. В соответствии с пунктами 1, 5.32, 6.9 постановления Правительства Российской Федерации от 27.11.04 № 691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» осуществление от имени Российской Федерации юридически действий по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории Российской Федерации от ее имени осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. На территории Ростовской области указанные функции на основании Положения, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.05 № 37, осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области. Согласно выписке из ЕГРП от 26.04.07 собственником спорных нежилых помещений является Российская Федерация (т. 2, л. д. 46, 47). Кроме того, предъявленное требование вытекает из обязательственных отношений, поэтому управление не обязано доказывать свой титул на объект аренды.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 6.3 дополнительного соглашения 30.10.03 № 2 обязанность по государственной регистрации договора аренды возложена на общество. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.07 по делу № А53-17688/2006-С2-41 обществу отказано в иске к управлению, регистрационной службе и учреждению культуры о государственной регистрации договора аренды от 27.12.95 № 718/95 и дополнительных соглашений к нему. При рассмотрении названного дела суд установил, что общество  не обращалось в установленном порядке в регистрационную службу с заявлением о регистрации договора аренды.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства обращения общества с таким заявлением в дальнейшем, а также невозможности регистрации договора аренды по причине непредставления управлением необходимых документов. Учитывая изложенное, доводы заявителя об уклонении истца от государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему несостоятельны.

При указанных обстоятельствах основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.07.07 и постановление апелляционной инстанции от 05.12.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-15819/2006-15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.