• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 февраля 2007 г. N Ф08-0504/2007

 Дело N А32-13989/2005-9/335-2006-31/107

[Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении
договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое
нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок]
(Извлечение)


Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца администрации г. Новороссийска, от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Футбольный клуб "Цемес", рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Новороссийска на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.06 по делу N А32-13989/2005-9/335-2006-31/107, установил следующее.

Администрация г. Новороссийска (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Футбольный клуб "Цемес" (далее - общество) о расторжении договора от 05.09.03 N 4700002897 аренды земельного участка площадью 1 760 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, район ул. Пионерской/ ул. Хворостянского. Иск мотивирован тем, что общество нарушило условия договора: неправомерно начало строительство на земельном участке капитального строения путем возведения бетонных стен и заливания бетонного фундамента вокруг деревянного вагончика (сторожки) и не перечисляло арендную плату в течение двух кварталов подряд.

Решением от 22.08.05 в иске отказано на том основании, что отсутствует предмет спора, поскольку администрация, направив обществу претензию от 18.02.05 N 6-1-1-11/401, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора до предъявления иска.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Постановлением кассационной инстанции от 11.01.06 решение от 22.08.05 отменено, дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям. Условие договора о праве арендодателя направить арендатору предложение о расторжении договора не свидетельствует о праве администрации в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Неправильное применение судом первой инстанции норм материального права повлекло неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора: не оценены доводы общества о добровольном устранении нарушений, не принято во внимание отсутствие в претензии указания на нарушение обществом порядка внесения арендной платы; не учтено, что в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Решением от 23.08.06 иск удовлетворен по следующим основаниям. Общество существенно нарушило условия договора, приступив к строительству на земельном участке капитального строения. Добровольное устранение обществом допущенного нарушения (демонтаж незавершенного строительства) не принят во внимание, поскольку земельный участок не приведен в первоначальное положение: на участке расположен деревянный вагончик (сторожка), демонтаж осуществлен в августе 2005 г., тогда как в предписании инспекции государственного архитектурно-строительного надзора России по г. Новороссийску (далее инспекция) от 06.12.04 срок устранения указан до 14.12.04.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.11.06 решение отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество в разумный срок добровольно устранило допущенное нарушение демонтировало незавершенное строительство. Расположенный на участке деревянный вагончик (сторожка) является временной постройкой, необходимой для размещения сторожей, осуществляющих охрану автотранспорта, поэтому нахождение его на участке не свидетельствует о нарушении обществом договора. После выявления факта нарушения договора администрация и общество заключили соглашение от 18.01.05 о продлении договора до 18.01.10, что свидетельствует об урегулировании сторонами имеющихся разногласий. Общество представило доказательства уплаты аренды в полном объеме.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции. По мнению администрации, суд апелляционной инстанции не учел, что администрация, подписывая соглашение от 18.01.05 о продлении действия договора до 18.01.10, не располагала сведениями о строительстве обществом на земельном участке капитального строения. Допущенное ответчиком нарушение условий договора является существенным (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора. Кроме того, в границах земельного участка, арендуемого обществом, планируется строительство капитального объекта многофункционального значения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества просил постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, указывая, что общество устранило допущенные недостатки.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.09.03 N 4700002897 аренды земельного участка площадью 1 760 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, район ул. Пионерской/ ул. Хворостянского. Срок аренды - до 18.01.05 Согласно договору разрешенным целевым использованием земельного участка является размещение временной автостоянки (без права капитального строительства). Общество вправе осуществлять строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений по согласованию с администрацией. Арендодатель вправе принять решение о досрочном расторжении договора в случае использования арендатором земельного участка не по разрешенному целевому назначению и нарушения условий договора. Администрация обязана при нарушении обществом условий договора в месячный срок направить ему письменное предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств или предложение о досрочном расторжении договора.

Соглашением от 18.01.05 срок договора продлен до 18.01.10.

Соглашение зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Краснодарскому краю. Несмотря за запрет осуществления строительства новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений без разрешения администрации, общество возвело бетонные стены и залило фундамент вокруг деревянного вагончика (сторожки).

Инспекция вынесла в адрес общества предписание от 06.12.04 N 3-6/612133, в котором установила, что строительно-монтажные работы выполняются без разрешения на строительство, и предложила прекратить работы и привести в первоначальный вид место производства работ. МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" в связи с нарушением обществом условий договора (строительство капитального строения, невыполнение предписания инспекции в претензии от 18.02.05 N 6-1-1-11/401) предложило ответчику в 30-дневный срок освободить земельный участок от капитального строения и обратиться в учреждение для подписания соглашения о расторжении договора. Неисполнение обществом данного предложения послужило основанием для предъявления администрацией иска.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Кодекса. В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; На основании пункта 3.1 договора аренды администрация вправе принять решение о досрочном расторжении договора в случае использования обществом земельного участка не по разрешенному целевому назначению и нарушения арендатором условий договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно справке филиала ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по г. Новороссийску от 18.06.05 N 649 обследованием, проведенным на земельном участке 07.06.05, установлено нахождение на нем деревянного вагончика (сторожки), ранее возведенные блочные стены и залитый бетонный фундамент вокруг вагончика снесены. Данное обстоятельство подтверждается справкой инспекции от 04.08.05, в которой указано, что капитальная постройка демонтирована и земельный участок приведен в первоначальное положение, а также актом обследования земельного участка от 05.05.06, проведенном ведущим специалистом МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска", согласно которому деревянный вагончик (сторожка) не является капитальным строением. Изложенное свидетельствует о том, что допущенное обществом существенное нарушение условий договора устранено.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что предоставление земельного участка под размещение временной автостоянки (без права капитального строительства) допускает нахождение на участке временного сооружения, необходимого для непосредственного обеспечения деятельности автостоянки - помещения для размещения сторожей, осуществляющих охрану автотранспорта. Нахождение на участке деревянного вагончика (сторожки) не свидетельствует о нарушении обществом договора.

Суд апелляционной инстанции на основе полного и всестороннего исследования и надлежащей оценки доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному выводу о том, что общество устранило нарушение договора в разумный срок. Довод администрации о том, что, подписывая соглашение от 18.01.05 о продлении действия договора до 18.01.10, она не располагала сведениями о возведении арендатором на земельном участке строения, поэтому вывод суда апелляционной инстанции об урегулировании сторонами имеющихся разногласий со ссылкой на соглашение необоснован, следует отклонить. Арендодатель, подписывая соглашения, мог проверить соблюдение арендатором условий договора. Ссылка администрации на то, что в границах земельного участка, арендуемого обществом, планируется строительство капитального объекта многофункционального значения, несостоятельна, поскольку названное обстоятельство не является основанием для расторжения договора в связи с существенным нарушением арендатором его условий.

Основания для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.06 по делу N А32-13989/2005-9/335-2006-31/107 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

             

      

текст документа сверен по:
файл-рассылка               

Номер документа: А32-13989/2005-9/335-2006-31/107
Ф08-0504/2007
Принявший орган: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Дата принятия: 21 февраля 2007

Поиск в тексте