ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 февраля 2008 г. № Ф08-61/2008

Дело № А32-9702/2007-36/210

[В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При одностороннем отказе от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым без обращения в суд]

(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью «Фирма “Аракс”», от ответчика - администрации муниципального образования г. Краснодар, от третьего лица - Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования г. Краснодар, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма “Аракс”» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.07  по делу № А32-9702/2007-36/210, установил следующее.

ООО «Фирма “Аракс”» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) о признании права собственности на строение литера над/Б общей площадью 353,9 кв. м, состоящее из мансардного этажа, включающего 14 помещений, и мансарды (помещение № 1 площадью 62,4 кв. м), расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Красных Партизан, 567Б. В обоснование иска общество указало, что спорный объект является надстройкой над одноэтажным муниципальным зданием, реконструкция которого осуществлена силами и средствами истца в соответствии с выданным ответчиком разрешением на реконструкцию и проектной документацией. Однако муниципальные органы отказывают в выдаче разрешения на введение объекта в эксплуатацию, что препятствует регистрации за истцом права собственности.

Определением от 20.07.07 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования г. Краснодар.

Решением от 21.09.07 в иске отказано. Суд указал, что договор о сотрудничестве между обществом и администрацией, предусматривавший реконструкцию муниципального здания, следует считать расторгнутым, так как обществом не выполнены условия о сроках сдачи объекта в эксплуатацию. Расторжение договора повлекло прекращение права общества на использование в целях реконструкции земельного участка под зданием. По мнению суда, истец не предоставил документы, подтверждающие создание объекта недвижимости в установленном законом порядке. С учетом названных обстоятельств спорный объект оценен судом как самовольная постройка. При этом суд указал, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенных прав: в связи с отказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию общество должно обжаловать действия департамента.

В апелляционном порядке решение от 21.09.07 не обжаловалось.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда. Заявитель считает, что при наличии разрешения на реконструкцию существовавшего здания, согласованного проекта и зарегистрированного за муниципалитетом права собственности статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  не подлежала применению. Квалификация объекта как самовольного противоречит одновременному указанию обществу на то, что оно должно обжаловать отказ в принятии в эксплуатацию.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 21.12.2000 мэрией г. Краснодара и обществом (заказчик, застройщик) заключен договор № 266 о сотрудничестве в строительстве мансарды здания по ул. Красных Партизан, 576/Б в Западном административном округе г. Краснодара. Мэрия обязалась предоставить земельный участок, оформить правоустанавливающие документы на него и передать земельный участок после ввода объекта в эксплуатацию для дальнейшего его использования в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Застройщик обязался принять долевое участие в строительстве и развитии объектов городского хозяйства в сумме 136 080 рублей; надстроить мансарду и обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в течение 36 месяцев с момента заключения договора. В случае срыва ввода объекта в эксплуатацию и освоения за указанный период меньшего объема строительно-монтажных работ договор считается расторгнутым, постановление об отводе земельного участка аннулируется. Однако договор может быть продлен на один год при уплате застройщиком штрафных санкций. При превышении срока более чем на год застройщик уплачивает штраф в том же размере на тех же условиях.

По смыслу договора вновь созданный объект передается застройщику в собственность, а с учетом того, что мансарда надстраивается над муниципальным зданием и в результате становится его неотъемлемой частью, у сторон по договору в силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает общая собственность. При наличии в договоре отменительного обстоятельства (срыва застройщиком ввода объекта в эксплуатацию в течение определенного срока), от наступления которого зависит прекращение прав и обязанностей, к сделке применимы положения статьи 157 Кодекса. Наличие, наряду с отменительным условием, условия о продолжении договорных отношений даже при нарушении срока ввода объекта в эксплуатацию, но с возложением на виновную сторону штрафных санкций, означает, что расторжение договора производится в порядке, предусмотренном статьями 450, 452, 453 Кодекса.

В развитие положений договора о сотрудничестве постановлением мэра города Краснодара от 29.12.2000 № 2812 признано утратившим юридическую силу решение горисполкома от 08.12.1989 г. № 565/11 «О разрешении Краснодарскому центру АРДИ-СРЕДА строительства надстройки над существующим одноэтажным зданием жилищно-эксплуатационной конторы-30 по ул. Красных Партизан, 567, в Ленинском районе города, для размещения производственных мастерских центра». Реконструкция здания в виде надстройки мансардного этажа в границах, указанных на прилагаемом топографическом плане разрешена ООО «Фирма "Аракс"» для дальнейшего использования под офис. На общество «Аракс» возложена обязанность в течение одного года после издания постановления разработать и согласовать в установленном порядке проект реконструкции; по завершении реконструкции сдать объект в эксплуатацию и обратиться в мэрию для оформления земельно-правовых документов пропорционально доле собственности. Согласно пункту 4 постановления невыполнение обществом условий договора от 21.12.2000 № 266, заключенного с мэрией г. Краснодара, является основанием к отмене постановления. Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара поручено внести соответствующие записи в земельно-кадастровую документацию г. Краснодара (т. 1, л. д. 8).

На основании указанного разрешения на строительство выполнен эскизный проект надстройки мансардного этажа, согласованный с управлением архитектуры и градостроительства г. Краснодара. В 2003 году разработан и утвержден застройщиком рабочий проект (л. д. 93).

Из акта от 17.01.01 № 4 о взаимозачете, являющегося приложением к договору № 266, следует, что указанные правоотношения возникли между сторонами вследствие задолженности администрации перед обществом на сумму 271 850 рублей за ранее выполненные работы по ремонту детского сада.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что общество реконструировало здание в соответствии с проектной документацией. В письме от 22.11.06 № 5398с Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар подтвердил обществу, что возведение мансардного этажа литера над/Б и мансарды литера над/Б-мансарда градостроительных требований не нарушает. Однако письмом от 07.12.06 № 5707с тот же департамент отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав, что надстройка мансардного этажа возведена самовольно, без разрешительной документации. Обществу предложено обратиться в суд.

При названных обстоятельствах выводы суда о том, что объект возведен самовольно и что общество избрало неверный способ защиты нельзя признать обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Земельный участок для реконструкции существующего муниципального здания предоставлен постановлением администрации, разрешавшим реконструкцию. Внесение изменений в земельно-кадастровую документацию возложено на соответствующий муниципальный орган и от общества не зависело. В результате реконструкции по согласованию с первоначальным собственником возник объект общей собственности, не имеющий указанных в законе признаков самовольной постройки.

Последствием самовольного возведения объекта недвижимости является его снос. Для сноса части здания необходимо выяснение технической возможности такого действия. При отсутствии технической возможности сноса самовольно возведенной части здания возникает перспектива применения последствий, предусмотренных частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде признания в судебном порядке права собственности за собственником земельного участка с компенсацией затрат лицу, осуществившему строительство. Однако администрация как собственник земельного участка с соответствующим требованием в суд не обращалась, предложив обратиться в суд обществу. При таком положении суд, также считающий спорный объект самовольным, не имел оснований для вывода об избрании истцом неверного способа защиты.

По условиям, изложенным в договоре о сотрудничестве и постановлении администрации о разрешении реконструкции, последствия в виде расторжения договора наступают при наличии одновременно трех обстоятельств: застройщик не обеспечит ввод объекта в эксплуатацию в течение 36 месяцев с момента заключения договора; в этот срок не будет освоен необходимый объем строительно-монтажных работ и администрация проявит волю на прекращение договорных отношений путем издания акта об отмене своего постановления. Поскольку постановление от 29.12.2000 № 2812 администрацией не отменялось, продолжение строительства за пределами 36-месячного срока после заключения договора о сотрудничестве также не является основанием считать эти действия самовольными. Кроме того, содержащееся в договоре и постановлении отменительное условие не может считаться наступившим, если пропуску срока для осуществления строительства и сдачи объекта в эксплуатацию недобросовестно содействовала сторона, которой это выгодно. Соответствующие обстоятельства судом не выяснялись.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При одностороннем отказе от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым без обращения в суд. Поскольку отсутствует, по крайней мере, одно из предусмотренных соглашением сторон условий, позволяющих считать договор автоматически расторгнутым, договор может быть признан расторгнутым только по решению суда с соблюдением досудебного порядка предъявления требования о расторжении договора, указанного в статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с применением последствий расторжения договора, предусмотренных статьей 453 Кодекса.

Истец заявил требование о признании права собственности на объект недвижимости, объективно готовый к участию в гражданском обороте, уже выбывший из отношений по строительному подряду и подлежащий государственной регистрации, которой препятствует лишь неисполнение обязанности по принятию объекта в эксплуатацию. Администрация, считая спорные строения самовольными, фактически оспаривала право истца и создавала препятствия для его реализации во внесудебном порядке. В связи с этим истец имел основания для обращения к прямо указанному в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способу защиты - признанию права. Если действия ответчика незаконны, то процессуальные препятствия для признания их таковыми в рамках спора о признании права собственности отсутствуют.

Суд не дал должной оценки представленным в материалы дела документам, свидетельствующим о том, что реконструкция объекта осуществлялась в соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами, не установил, имеются ли предусмотренные статьями 12, 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания за обществом права собственности, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства и разрешить спор в зависимости от обоснованности заявленных требований.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:  

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.07 по делу № А32-9702/2007-36/210 отменить, дело передать в тот же суд на новое рассмотрение.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.