ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 апреля 2008 г. № Ф08-2163/2008

 Дело № А15-188/2007

[Поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона и устранение нарушений этого права, судебные инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске обществом срока исковой давности. Не являясь стороной по сделке, истец не требовал реституции, заявив о своем праве землепользователя]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью «Радуга-3», от ответчика - открытого  акционерного общества «Махачкалинский центральный универмаг», в отсутствие ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Республики Дагестан, Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республики Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Радуга-3» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 13.08.2007 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2007 по делу № А15-188/2007, установил следующее.

ООО «Радуга-3» (далее - общество) обратилось с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Дагестан (далее - министерство), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Республики Дагестан (далее - управление), ОАО «Махачкалинский центральный универмаг» (далее - универмаг) о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2003 № 4, заключенного между универмагом и министерством в части земельного участка площадью 187,1 кв. м, находящегося под приобретенным обществом помещением, а также регистрации за универмагом права собственности на недвижимое имущество и  сделок с ним от 26.01.2004 № 05-01/449/2003-205 на указанный земельный участок (уточненные требования).

Решением от 13.08.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.11.2007, в иске отказано со ссылкой на пропуск истцом срока исковой давности и отсутствие возможности восстановить нарушенное право истца избранным им способом защиты.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что на основании заключенного с универмагом договора купли-продажи от 29.12.1995 является собственником помещения площадью 187,1 кв. м в пристроечной части универмага и в силу статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Заявитель ссылается на неправильное применение судом статей 199 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец узнал о нарушении своего права 02.05.2007, когда подал в управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы документы для оформления участка в собственность. Суды не применили последствия недействительности сделки.

В отзыве на жалобу универмаг просит отказать в ее удовлетворении, считая судебные акты законными и обоснованными.

В заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как установлено судебными инстанциями, здание Махачкалинского центрального универмага площадью 1268,4  кв. м расположено на земельном участке площадью 4574 кв. м в г. Махачкале по ул. Коркмасова, 14 (раннее Советская, 14). В 1992  году  создан универмаг, которому решением администрации  г. Махачкалы от 17.06.1994 № 520 в постоянное (бессрочное) пользование передан земельный участок 0,46 га.

По договору купли-продажи от 29.12.1995 универмаг продал ЧМП «Радуга-3» (правопредшественник общества) нежилые помещения площадью 187,1 кв. м в пристроенной части здания универмага. Право собственности общества на эти помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2005 (свидетельство о государственной регистрации прав (серия 05 АА № 003429).

По договору купли-продажи от 25.08.2004 № 4 министерство продало универмагу земельный участок площадью 4 600 кв. м (кадастровый номер 05:40:000047:0002), ранее предоставленный универмагу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Считая, что договор от 25.08.2004 № 4 является ничтожным и нарушает его права землепользователя, общество обратилось с иском в арбитражный суд. Истец указывает, что данный договор препятствует оформлению его прав на земельный участок под принадлежащей ему недвижимостью.

При рассмотрении спора судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

По правилам пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 29.12.1995 и передачи недвижимости обществу, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Отказывая в иске, суды, сослались на статьи 181, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к выводу, что истец пропустил срок исковой давности, исчисленный с момента заключения универмагом договора купли-продажи земельного участка и регистрации за ним права собственности.

Между тем суды не учли, что на основании договора купли-продажи помещений и в силу приведенных норм закона общество приобрело право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под принадлежащей ему недвижимостью, которое относится к числу вещных прав, подлежащих защите в силу статьи 305 Гражданского кодекса  Российской  Федерации. Согласно  части  2  статьи  3  Федерального закона  от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации» и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет право на выкуп земельного участка для использования объекта недвижимости. Заключив договор купли-продажи всего земельного участка, универмаг нарушил право постоянного (бессрочного) пользования общества частью участка под принадлежащим ему недвижимым объектом.

Статья 208 Кодекса предусматривает, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона и устранение нарушений этого права, судебные инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске обществом срока исковой давности. Не являясь стороной по сделке, истец не требовал реституции, заявив о своем праве землепользователя.

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении суда первой инстанции и постановлении апелляционной инстанции.

Исследование приведенных обстоятельств для правильного применения норм материального права не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, поэтому они должны быть установлены судом при новом рассмотрении дела с учетом указаний, данных судом кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 13.08.2007 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2007 по делу № А15-188/2007 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.