ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 июня 2008 г. № Ф08-2829/2008

Дело № А01-328/2007-9/А01-855/2007-9/А01-34/2008-5

[В нарушение статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора суд не выяснял вопросы, подлежащие выяснению при новом рассмотрении дела и указанные в постановлении суда кассационной инстанции. После принятия судом решения предмет договора аренды земельного участка не представляется возможным определить]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от индивидуального предпринимателя Шартан А.З, от заявителя жалобы, в отсутствие администрации муниципального образования «Южный округ», общества с ограниченной ответственностью «Юг-Агрострой», Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, администрации муниципального образования «Тахтамукайский район», Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Тахтамукайского района, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Адыгея, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Совмиза А.К. на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.03.2008 по делу № А01-328/2007-9/А01-855/2007-9/А01-34/2008-5, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Шартан А.З. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд и просил признать недействительными постановление главы администрации муниципального образования «Южный округ» от 27.06.06 № 573 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: пос. Яблоновский, ул. Гагарина, площадью 39 тыс. кв. м», заключенный администрацией МО «Южный округ» (далее - администрация)  и ООО «Юг-Агрострой» (далее - общество) договор от 30.06.07 № 160 аренды указанного земельного участка и кадастровый план от 30.06.06, выданный обществу.

До принятия решения предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнил требования и просил признать право собственности на земельный участок площадью 10 тыс. кв. м, находящийся по адресу: п. Яблоновский, ул. Гагарина, б/н.

Общество обратилось к предпринимателю со встречным иском о признании недействительной государственной регистрации права собственности на недостроенный склад, расположенный на спорном земельном участке.

Решением от 31.05.2007 суд отказал в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления от 27.06.06 № 573, требование по встречному иску выделил в отдельное производство. Судебный акт мотивирован тем, что у предпринимателя не имеется оснований оспаривать постановление от 27.06.2006 в связи с отсутствием права на земельный участок.

Законность и обоснованность судебного акта в апелляционной инстанции не проверялись.

Постановлением кассационной инстанции от 15.10.2007 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предложено объединить производство по названному делу и делу об оспаривании обществом права собственности предпринимателя на недостроенное здание склада; по требованию о признании недействительным договора аренды привлечь общество к участию в деле в качестве ответчика; дать оценку постановлению о предварительном согласовании предпринимателю места размещения лесоторговой базы на предмет его соответствия Земельному кодексу Российской Федерации; проверить доводы о наложении границ земельных участков (с незавершенным строительством объектом, возведенным предпринимателем, и арендуемого обществом).

Дела по первоначальному заявлению предпринимателя, встречному иску общества и по заявлению общества о признании недействительным постановления администрации Тахтамукайского района от 30.12.2004 № 1291 «О предварительном согласовании места строительства и даче согласия на проектирование лесоторговой базы по адресу: п. Яблоновский, ул. Гагарина, «б/н», объединены в одно производство.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация МО «Тахтамукайский район», комитет по земельным ресурсам и землеустройству Тахтамукайского района (далее - комитет), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Адыгея.

Предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил признать недействительным постановление главы МО «Южный округ» от 27.06.2006 № 573 в части представления в аренду ООО «Юг-Агрострой» земельного участка площадью 10 тыс. кв. м в поселке Яблоновском по ул. Гагарина и договор от 30.06.2006 № 160 аренды земельного участка, заключенный администрацией и обществом, в части аренды площади участка 10 тыс. кв. м. В остальной части предприниматель отказался от заявленных требований.

Решением от 05.03.2008 требования предпринимателя удовлетворены. Суд признал недействительным постановление главы МО «Южный округ» от 27.06.2006 № 573 и договор от 30.06.2006  № 160 аренды земельного участка в части представления в аренду обществу участка площадью 10 тыс. кв. м в поселке Яблоновском по ул. Гагарина, мотивируя решение ссылкой на  постановление администрации МО «Тахтамукайский район» от 30.12.2004 № 1291. В остальной части требований предпринимателя  производство по делу прекращено. В удовлетворении встречного иска общества о признании недействительной государственной регистрации права собственности  предпринимателя на недостроенный склад, а также заявленных обществом требований о признании недействительным постановления администрации МО «Тахтамукайский район» от 30.12.2004 №1291 «О предварительном согласовании места строительства и даче согласия на проектирование лесоторговой базы по адресу: пос.Яблоновский, ул.Гагарина, б/н, Шартан А.З.», отказано. Отказ в удовлетворении требований мотивирован ссылкой на невозможность оспаривания сведений о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, пропуском трехмесячного срока для обжалования постановления администрации района от 30.12.2004.

В апелляционном суде дело не  рассматривалось.

В кассационной жалобе Совмиз А.К. просит отменить решение, производству по делу прекратить. Заявитель, не имеющий статуса предпринимателя и не привлеченный к участию в деле, считает, что признанием договора аренды недействительном суд нарушил его права и интересы, как арендатора спорного земельного участка и собственника расположенного на данном участке здания. Жалоба мотивирована тем, что до обращения предпринимателя в арбитражный суд общество на основании зарегистрированного в установленном порядке соглашения передало  заявителю жалобы права арендатора спорного участка,  о чем администрация извещена.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебный акт без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Предприниматель ссылдается на наличие на спорном земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимости в виде незавершенного строительством склада.

В судебном заседании представители  предпринимателя и Совмиза А.К. поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

В судебном заседании  10.06.2008 был объявлен перерыв до  16 часов 17.06.2008.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав присутствующих в судебном заседании представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что  обжалованное решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации Тахтамукайского района от 30.12.2004 № 1291 «О предварительном согласовании места строительства и даче согласия на проектирование лесоторговой базы по адресу: п. Яблоновский, ул. Гагарина, б/н, Шартан А.З.» предпринимателю утвержден акт выбора земельного участка площадью 10 тыс. кв. м и разрешено проектирование базы. Договор аренды земельного участка  заключен не был, участок на кадастровый учет не поставлен.

Предприниматель 14.12.2005 зарегистрировал право собственности на недостроенный склад (18 % готовности), находящийся по указанному адресу. Площадь незавершенного строительством склада   в свидетельстве о праве собственности  не указана (т.1, л.д. 43).

27 июня 2006  администрация МО «Южный округ» приняла постановление № 573 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: пос. Яблоновский, ул. Гагарина, б\н, ООО "Юг-Агрострой»"» и заключила сроком до 27.06.2016 с обществом договор от 30.06.2006 № 160 аренды земельного участка (кадастровый номер 01:05:02 00 166:0178) площадью 39 тыс. кв. м, предоставленного арендатору для строительства жилого комплекса. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 3, л. д. 78 - 87).

Полагая, что постановлением от 27.06.2006 № 573 и договором аренды нарушены его права на пользование земельным участком, предварительно согласованным для строительства лесоторговой базы, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поставив также вопрос о признании частично недействительным договора от 30.06.2006 № 160 в части передачи в аренду обществу 10 тыс. кв. м  площади.

Согласно пункту 1 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан недействительным в случае его несоответствия закону.

Пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации определен порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, предусматривающий:

- выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

- проведение работ по формированию земельного участка;

- государственный кадастровый учет земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 70 Кодекса;

- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей  32 Кодекса.

Таким образом, согласно Земельному кодексу Российской Федерации до начала строительства необходимы формирование земельного участка и  его  государственный кадастровый учет (статья 32 пункт 1 Кодекса).

Причины незаключения предпринимателем с администрацией договора аренды земельного участка и отсутствия кадастрового плана на этот участок в период строительных работ суд не  проверял.

В нарушение статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора суд не выяснял вопросы, подлежащие выяснению при новом рассмотрении дела и указанные в постановлении суда кассационной инстанции. В частности, не выяснен существенный вопрос о наложении границ земельных участков общества и предпринимателя. Кассационная инстанция предложила суду при новом рассмотрении дела  выяснить: какие права предпринимателя нарушены оспариваемым ненормативным актом (право землепользования собственника объекта незавершенного строительства либо право на строительство базы (пункт 8 абзац 3 статьи 31 либо статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Согласно упомянутым нормам материального права собственник объекта недвижимости имеет право на использование земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его эксплуатации. В случае же, если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Кодекса и принявших такое решение, понесенных убытков.

В силу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом спорных земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Предметом оспариваемого предпринимателем договора аренды является конкретный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет и имеющий определенную площадь и ориентиры на местности.

Судебный акт  об удовлетворении требований предпринимателя о частичном признании ненормативного акта  администрации от 27.06.2006 № 573 и договора, за отсутствием кадастрового плана земельного участка площадью 10 тыс. кв. м, неисполним, поскольку место расположения спорного участка относительно площади арендуемого обществом участка с кадастровым номером 01:05:02 00 166:0178 площадью 39 тыс. кв. м  из материалов дела установить не представляется возможным. Предмет договора аренды не определен.

В обжалованном решении суд сослался на разрешение предпринимателя осуществлять строительство на земельном участке, выданное 19.10.2005. Между тем в деле имеется постановление администрации Тахтамукайского района от 14.10.2005 по данному вопросу, отмененное постановлением этой же администрации от 18.04.2007 по протесту прокурора. Оценку данным доказательствам судом  не дана.

Суд при рассмотрении требований общества не выяснил обстоятельства передачи земельного участка обществу в аренду по акту, наличие либо отсутствие на данном участке незавершенных строительством объектов,  площадь застройки  на момент заключения оспариваемого договора аренды (т.3, л.д. 84).

Соглашением от 02.04.2007 свои права  и обязанности арендатора земельного участка общество передало  заявителю жалобы. Данный документ предметом рассмотрения суда не был, в то время как на копии соглашения, прилагаемой к кассационной жалобе, имеется отметка о регистрации его администрацией 07.05.2007. Общество и администрация не сообщили суду о наличии такого соглашения, причины подлежат выяснению в судебном заседании.

В связи с ограничением полномочий, предусмотренных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценка доказательств, не исследованных судами первой либо апелляционной инстанций, в суде кассационной инстанции недопустима, в связи с чем дело надлежит направить на новое рассмотрение, при котором суду следует выполнить предыдущие указания кассационной инстанции; решить спорный вопрос относительно границ налагаемых земельных участков; определить предмет договора аренды в случае удовлетворения требований предпринимателя; обсудить вопросы о предоставлении предпринимателю не сформированного участка испрашиваемой площади, возможности привлечения к участию в деле Совмиза А.К. в качестве третьего лица, либо о необходимости прекращения производства по делу в части признания договора аренды недействительным и передаче его в суд общей юрисдикции, поскольку Сомиз А.К. статуса предпринимателя не имеет.  

При новом рассмотрении дела в порядке, предусмотренном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду следует распределить между сторонами расходы по оплате госпошлины, в том числе по двум кассационным жалобам.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.03.2008 по делу № А01-328/2007-9/А01-855/2007-9/А01-34/2008-5 отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же  суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.