ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 июля 2008 г. № Ф08-4280/2008

Дело № А32-8708/2007-53/133

[Земельные участки, находящиеся в границах округов санитарной охраны города-курорта Анапа, являются
 федеральной собственностью. Управление федеральной собственностью находится в исключительном ведении
Российской Федерации. Распоряжение такими земельными участками не относится к компетенции
органов местного самоуправления города-курорта Анапа]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от ответчика  общества с ограниченной ответственностью «Ставрополье», от третьего лица - открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма “Ставрополье”», отсутствие истца - администрации муниципального образования город-курорт Анапа и третьего лица - территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу № А32-8708/2007-53/133, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Ставрополье» (далее - общество) об обязании освободить земельный участок площадью 2 га по адресу: город-курорт Анапа, ст. Благовещенская в связи с истечением срока действия договора аренды путем сноса всех расположенных на нем строений и сооружений в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения (требования уточнены).

Определениями от 05.06.2007 и 30.07.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление) и ОАО «Издательско-полиграфическая фирма “Ставрополье”» (далее - фирма).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что срок действия заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 15.05.2000 № 3 (с учетом дополнительного соглашения) истек 31.12.2005. Поскольку общество продолжало пользоваться арендуемым имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для реализации права на отказ от договора администрация должна предупредить другую сторону за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так как в дело не представлены доказательства направления (вручения) ответчику соответствующего уведомления, отсутствуют правовые основания для освобождения земельного участка. Материалы дела подтверждают, что спорное имущество (летние домики) существовало еще до создания общества, поэтому ответчик не может быть принужден к обязанности снести указанные постройки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право собственности на часть (6 из 36) спорных объектов зарегистрировано в установленном порядке за фирмой (третьим лицом без самостоятельных требований). Следовательно, требование администрации осуществить снос этих построек, заявленное к обществу, является незаконным. Апелляционный суд признал документально неподтвержденным довод истца о том, что он ходатайствовал перед судом первой инстанции о привлечении фирмы в качестве ответчика по делу и выделении требований к указанному лицу в отдельное производство. Отклонен и довод территориального управления о том, что земельный участок, на котором размещены спорные объекты, расположен в зоне особо охраняемой природной территории федерального значения, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства (кадастровая карта, заключения уполномоченных органов об отнесении участка к санитарно-охранной зоне), подтверждающие указанное обстоятельство (т. 5, л. д. 44, 107).   

Администрация обжаловала судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение и апелляционное постановление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Истец полагает, что суд первой инстанции неправомерно возвратил его ходатайство о привлечении фирмы в качестве ответчика по делу и выделении требований к указанному лицу в отдельное производство. При разрешении спора судебные инстанции не учли содержащийся в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2006 по делу № А32-20926/2005-21/472 вывод о том, что спорные постройки являются самовольными. Согласно техническим паспортам летние домики возведены (реконструированы) как объекты недвижимости после создания общества, до этого они носили характер временных построек (летние деревянные домики). Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 га для эксплуатации временной базы отдыха. Если ответчик не осуществлял нового строительства, то расположенные на этом участке домики являются временными некапитальными строениями и должны быть демонтированы после истечения срока договора аренды. Вывод судов о несоблюдении истцом требований статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятелен, поскольку администрация неоднократно уведомляла общество о том, что договор аренды продлеваться не будет.

Общество, территориальное управление и фирма отзывов на жалобу не направили.

В судебном заседании представители общества и фирмы возражали против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют закону и основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей ответчика и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 23.01.2008 и апелляционное постановление от 30.04.2008 подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края по следующим основаниям.

В деле имеется  договор аренды земельного участка от 15.05.2000 № 3 (т. 1, л. д. 7). Сторонами названного договора являются администрация Благовещенского сельского округа города-курорта Анапа (арендодатель) и правопредшественник общества ТОО «Ставрополье» (арендатор). Объектом аренды является земельный участок площадью 2 га, расположенный по адресу: ст. Благовещенская, база отдыха «Ставрополье». Договор заключен сторонами сроком на пять лет (пункт 1.2).

22 апреля 2005 года подписано соглашение о внесении изменений в договор от 15.05.2000 № 3 о продлении (до 31.12.2005) срока аренды земельного участка площадью 16 358 кв. м (с кадастровым номером 23:37:02 03:002:0019) для эксплуатации базы отдыха «Ставрополье». Арендодателем в соглашении указан комитет по управлению муниципальным имуществом администрации, арендатором - общество (т. 1, л. д. 8). Те же стороны заключили соглашение от 25.08.2005 к договору, в котором определили размер и порядок уплаты арендной платы в 2005 году (т. 5, л. д. 38).  

29 мая 2007 года специалистами градостроительной инспекции муниципального образования город-курорт Анапа проведена проверка соблюдения обществом градостроительного законодательства при возведении на территории базы отдыха «Ставрополье» зданий и сооружений. По результатам проверки составлен акт, в котором отражено, что обществом построены как объекты капитального строительства (административное здание, блок душевых, здание столовой, летние домики, мастерская, холодильная камера и здание проходной), так и некапитальные сооружения (склад шиферный и навес). В акте отражено, что на момент проверки строительные работы не проводились, все здания эксплуатируются в летний период (т. 1, л. д. 37). Повторный акт составлен в отношении общества 17.12.2007. Ответчику предложено за свой счет демонтировать объекты базы отдыха (т. 2, л. д. 84).     

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском об обязании общества освободить земельный участок площадью 2 га в связи с истечением срока действия договора аренды путем сноса всех расположенных на нем самовольных построек (зданий и сооружений).

При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 15.05.2000 № 3 (с учетом дополнительного соглашения) истек 31.12.2005. Общество продолжало пользоваться арендуемым имуществом, поэтому договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для реализации права на отказ от договора администрация должна была предупредить другую сторону за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку в дело не представлены доказательства направления (вручения) ответчику соответствующего уведомления, между сторонами сохраняются обязательственные правоотношения. Следовательно, отсутствуют правовые основания для освобождения ответчиком спорного земельного участка.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» следует, что курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1992 № 1954 «О федеральном курортном регионе Анапа» району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совмина РСФСР от 30.01.1985 № 45 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае», придан статус федерального курортного региона. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому территория города-курорта Анапа и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Следовательно, земельные участки, находящиеся в границах округов санитарной охраны города-курорта Анапа, являются федеральной собственностью. Управление федеральной собственностью находится в исключительном ведении Российской Федерации. Распоряжение такими земельными участками не относится к компетенции органов местного самоуправления города-курорта Анапа.

Территориальное управление в отзыве на исковое заявление указывало, что земельный участок площадью 2 га, на котором размещены спорные объекты, расположен в зоне особо охраняемой природной территории федерального значения (т. 1, л. д. 56). Суд первой инстанции в нарушение требований статей 168 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверил этот довод и не дал ему оценки. Апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности территориальным управлением факта отнесения земельного участка к санитарно-охранной зоне города-курорта Анапа. Однако данный вывод не основан на фактических обстоятельствах и является преждевременным. Так, в актах обследования градостроительной инспекции от 29.05.2007 и 17.12.2007 указано, что объекты базы отдыха возведены в прибрежной зоне города-курорта Анапа. Такие же сведения содержатся и в письме МУ «Управление архитектуры и градостроительства» (т. 1, л. д. 37; т. 2, л. д.84, 85). Данное обстоятельство не оспаривалось представителями ответчика в ходе судебного разбирательства.

Судебные инстанции не исследовали вопрос о собственнике спорного земельного участка, на котором расположены объекты базы отдыха. Вместе с тем указанное обстоятельство существенно влияет на вывод судов об отсутствии оснований для освобождения этого участка обществом в связи с наличием действующего договора аренды, заключенного с администрацией.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказывая администрации в иске, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что на ответчика не может быть возложена обязанность по сносу самовольных построек, возведенных до создания общества (его правопредшественника ТОО «Ставрополье»).

Данный вывод судебных инстанций нельзя признать обоснованным. В материалы дела представлены технические паспорта на часть объектов базы отдыха (т. 1, л. д. 117 - 148; т. 2, л. д. 1 - 16), содержащие сведения о времени их постройки (1987 - 2001 годы) и изменениях технических характеристик (увеличении площадей объектов в 1999 и 2000 годах). Однако названные документы не были предметом исследования и оценки судов.

В силу части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения жалобы кассационная инстанция вправе отменить решение и (или) постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Основаниями для отмены решения, постановления суда являются несоответствие выводов, содержащихся в них, фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение от 23.01.2008 и апелляционное постановление от 30.04.2008 следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо разрешить спор с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении. Разрешая спор в отношении построек, зарегистрированных на праве собственности за фирмой, суду следует учесть выводы, содержащиеся в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2008 по делу № А32-17474/2007-22/296.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела с учетом отсрочки, предоставленной администрации при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу № А32-8708/2007-53/133 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.