ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июля 2008 г. № Ф08-3736/2008

Дело № А32-12426/2007-27/204

[Расторгая договор аренды ввиду неуплаты арендатором арендных платежей, суд не
 проверил его доводы о неправомерном изменении истцом размера платы]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от истца  закрытого акционерного общества «Санаторий "Жемчужина моря"», от ответчика  общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие "Инфэкс"», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Научно-производственное предприятие "Инфэкс"» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2008 по делу № А32-12426/2007-27/204, установил следующее.

ЗАО «Санаторий "Жемчужина моря"» (правопредшественник ОАО «Санаторий "Жемчужина моря"», далее  санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «НПП "Инфэкс"» (далее - общество) о расторжении договора аренды жилого строения от 19.05.1995, выселении ответчика из занимаемого помещения - корпуса № 19, расположенного в с. Кабардинка по ул. Мира, 20, и взыскании с общества 311 588 рублей задолженности по арендной плате и 4 314 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения истец уточнил требования и просил взыскать 181 744 рубля 95 копеек задолженности по арендной плате за период с декабря 2006 года по сентябрь 2007 года и 5 856 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2007 договор аренды от 19.05.1995 расторгнут, суд предписал выселить общество из жилого строения площадью 210 кв. м, расположенного по адресу: с. Кабардинка, ул. Мира, 20, корпус № 19. С общества в пользу санатория взыскано 181 744 рубля 95 копеек основного долга и 5 856 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение мотивировано тем, что ответчик не исполнял обязательства по своевременному внесению арендных платежей.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 решение отменено, дело принято к рассмотрению по правилам первой инстанции.

Постановлением этого же суда от 23.05.2008 договор аренды расторгнут, общество выселено из жилого строения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Постановление мотивировано тем, что ответчик допустил более двух раз подряд нарушение условий договора о своевременной оплате арендной платы. В удовлетворении требований о взыскании задолженности отказано в связи с ее погашением в полном объеме в ходе судебного разбирательства.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции. По мнению заявителя, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Суд не рассмотрел ходатайства, заявленные при рассмотрении спора в суде первой инстанции. Резолютивная часть постановления не позволяет его исполнить в связи со множественностью объектов с указанными реквизитами. Суд не учел, что между сторонами имеется спор о размере арендных платежей и ответчик считает незаконным односторонне установленный истцом новый размер арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу санаторий просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу  без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.

Как видно из материалов дела, санаторий (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 19.05.1995 на аренду жилого строения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду на 49 лет жилое строение площадью 210 кв. м, находящееся по адресу: пос. Кабардинка, ул. Мира, 20, территория АОЗТ «Санаторий "Жемчужина моря"», корпус № 19.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2002 по делу № А32-13410/2002-43/142 в договор от 19.05.1995 внесены изменения в части арендной платы, размер которой установлен судом в 10 тыс. руб. в месяц (без учета НДС). При этом арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца за предыдущий, а пересмотр арендной платы осуществляется один раз в год с учетом изменения уровня инфляции.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-6934/06-38/135 с общества взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2004 по 15.05.2006.

По мотивам систематического дальнейшего неисполнения обязательств по своевременному внесению арендной платы санаторий направил обществу письмо с предложением о расторжении договора.

Названные обстоятельства послужили основаниями для обращения истца с иском в суд.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Суд счел доказанным наличие обстоятельств, указанных в названной норме Кодекса, в связи с чем удовлетворил иск.

Однако суд не учел следующее. Пункт 1 раздела 4 договора аренды предусматривает возможность ежеквартального изменения размера арендной платы с учетом инфляции. Как указано выше, ранее по другому делу судом устанавливалась арендная плата в размере 10 тыс. рублей (без НДС). Согласно уточненному расчету истца ответчик должен был вносить арендные платежи в размере: за декабрь 2006 года - 16 578 рублей 03 копейки; за январь - сентябрь 2007 года - по 18 351 рубль 88 копеек (т. 1, л. д. 51). В отзывах общество оспаривало правомерность измененных санаторием в одностороннем порядке размеров арендных платежей. Однако суды обеих инстанций в нарушение требований статей 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследовали обстоятельства изменения размера арендной платы, не оценили данные доводы и не привели мотивы, по которым они отклонены. Вместе с тем выяснение вопроса о правомерности измененного санаторием размера арендной платы напрямую влияет на установление фактов несвоевременного внесения платежей обществом и наличия оснований для расторжения договора.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора были предметом исследования суда и мотивированно отклонены со ссылкой на доказательства; кассационная инстанция не имеет процессуальных полномочий по переоценке доказательств.

Санаторий заявил отказ от исковых требований в части взыскания задолженности. Отказ не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, поэтому его надлежит принять и производство по делу в названной части прекратить.

Поскольку суд не исследовал обстоятельства изменения арендных платежей, которые имеют существенное значение для правильного разрешения спора, дело в остальной части надлежит направить на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 274, 286  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

отказ ЗАО «Санаторий "Жемчужина моря"» от иска в части взыскания задолженности принять.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2008 по делу № А32-12426/2007-27/204 отменить.

Производство по делу в части взыскания с ООО «НПП "Инфэкс"» в пользу ЗАО «Санаторий "Жемчужина моря"» 181 744 рублей 95 копеек задолженности и 5 856 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами прекратить.

В остальной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.