ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 сентября 2006 г. N Ф08-4700/2006

Дело N А32-1818/2006-41/112

[Иск покупателя о понуждении продавца заключить договор купли-продажи земельного участка, не
 прошедшего кадастровый учет, и по цене, не соответствующей закону, не подлежит удовлетворению]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца общества с ограниченной ответственностью "ПВС", от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования г. Краснодар, в отсутствии ответчика - администрации муниципального образования г. Краснодар, третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Галуст", общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Гардарика", третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмера спора - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "ПВС" на решение от 24.04.06 и постановление апелляционной инстанции от 22.06.06 Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.05 по делу N А32-1818/2006-41/112, установил следующее.

ООО "ПВС" (далее - общество) обратилось с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) и администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация):

- об устранении препятствий в осуществлении правомочий собственника административного здания, принадлежащего обществу, ООО "Юридическое агентство "Гардинка" (далее - юридическое агентство) и ООО "Фирма "Галуст" (далее - фирма) на праве собственности, и прав на земельный участок;

- о признании за обществом, юридическим агентством и фирмой права на выкуп земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 10 Е, по цене на 28.04.05 г.;

- об обязании департамента заключить с обществом, юридическим агентством и фирмой договор купли-продажи данного земельного участка по цене на 28.04.05 г.

Юридическое агентство и фирма обратились в арбитражный суд с самостоятельными требованиями относительно предмета спора к департаменту и администрации об устранении препятствий в осуществлении правомочий собственника административного здания и прав на земельный участок и об обязании департамента заключить с юридическим агентством, фирмой и обществом договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 10 Е, по цене по состоянию на 28.04.05 г.

Истец и третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, уточнили требования и просили обязать администрацию заключить с обществом, юридическим агентством и фирмой договор купли-продажи земельного участка площадью 454 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 10 Е, по цене по состоянию на 28.04.05 г., и заявили отказ от иска в части требований об устранении препятствий в осуществлении правомочий собственника административного здания и прав на земельный участок, и признании за обществом, фирмой и юридическим агентством права на выкуп земельного участка по цене на 28.04.05 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края. Решением от 24.04.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.06.06, прекращено производство по делу в части требований об устранении препятствий в осуществлении правомочий собственника административного здания и прав на земельный участок и признании за обществом, фирмой и юридическим агентством права на выкуп земельного участка по цене по состоянию на 28.04.05 г. в связи с отказом истца и третьих лиц от этих требований. В удовлетворении иска и самостоятельных требований отказано на том основании, что предложенная обществом, фирмой и юридическим агентством цена земельного участка не соответствует действующему законодательству. Кроме того, спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, поэтому не может быть предметом договора купли-продажи.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и понудить администрацию заключить с истцом, юридическим агентством и фирмой договор купли-продажи земельного участка площадью 454 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 10 Е, по цене на 28.04.05 г. Заявитель ссылается на то, что при расчете стоимости спорного имущества за основу принята цена 1 кв. м земли по ул. Сормовская, 10 Е, указанная в письме департамента от 21.03.05 N 4097.49 (224 рубля). В соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации данное письмо является офертой на заключение договора купли-продажи земельного участка. Суд неправильно применил нормы, регулирующие кадастровый учет земельного участка. При отсутствии кадастровой карты участка исполнительные органы муниципального образования обязаны в месячный срок обеспечить ее изготовление и утвердить проект границ земельного участка. По мнению заявителя, действия администрации, препятствующие постановке земельного участка на кадастровый учет и заключению договора купли-продажи, незаконны. Кроме того, выводы суда о ненадлежащем обращении истца и третьих лиц с самостоятельными требованиями в департамент не соответствуют материалам дела и статьям 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 4 решения городской Думы Краснодара от 31.03.05 N 64 п. 8 "О порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар", пунктам 3, 4 постановления главы администрации муниципального образования г. Краснодар от 10.03.04 N 612 "О муниципальном учреждении "Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар".

В отзыве на кассационную жалобу департамент, ссылаясь на законность и обоснованность выводов судебных инстанций, просил оставить решение и постановления апелляционной инстанции без изменения. В судебном заседании представители общества просили отменить судебные акты, представитель департамента просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям. Как установлено судебными инстанциями, истец является собственником нежилых помещений первого этажа N 2, 2/3, 3. 6, 9, 9/1. 10, 12, 13, 14. 15, 18, 19, 22, 23, 24, 25, здания литера Е, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, 10 Е. Юридическое агентство является собственником 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое помещение 1-го этажа N 1/2 площадью 12,8 кв. м здания литера Е. Фирма является собственником 1/2 доли в праве общей собственности на помещения N 1, 21 площадью 193,7 кв. м и нежилых помещений первого этажа N 26, 28. 29, 31, 32, 34 - 37, 371, 39 - 41, 44, 45, 2/2, здания литера Е.

Право собственности указанных лиц зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии КК N 009642, серии 23-АБ N 328886, серии 23-АБ N 345586 (т. 1, л. д. 33 - 34, 40). Спорный земельный участок на основании договора аренды от 25.09.97 N 1150 предоставлен в возмездное пользование предыдущему собственнику недвижимого имущества - ОАО "Мехводстрой" (т. 1, л. д. 20 - 25). Общество, юридическое агентство и фирма обратились в департамент с заявлением от 28.04.05 о выкупе в общую долевую собственность земельного участка, расположенного в г. Краснодаре по ул. Сормовская, 10 Е. Не получив ответа от департамента и считая, что уполномоченный орган безосновательно уклоняется от заключения договора купли-продажи, общество обратилось в суд с иском, а фирма и юридическое агентство - с самостоятельными требованиями. В силу пункта 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов нижестоящих инстанций в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии со статьей 445 Кодекса лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве. Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Названная статья в ее системной связи с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предоставляет право выбора титула на земельный участок собственнику недвижимого имущества, расположенного на нем.

В пункте 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Обратившись с заявлением о выкупе земельного участка, общество, юридическое агентство и фирма реализовали предоставленное им законом право выбора правового режима землепользования. При подаче искового заявления и до принятия по делу решения истец представил в суд проекты договора купли-продажи спорного земельного участка (т. 1, л. д. 16 - 19, 126 - 128). В первом проекте договора условие о цене отсутствует, а во втором стоимость спорного земельного участка определена в размере 101 696 рублей. В исковом заявлении, апелляционной и кассационной жалобах общество просит понудить заключить договор купли-продажи по цене на 28.04.05 (т. 1, л. д. 4 5, 79 - 80, 103, 147 - 150; т. 2, л. д. 24 - 27). Таким образом, предметом заявленных требований является понуждение ответчика к заключению договора по предложенной истцом цене.

Суд правомерно указал, что выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должна определяться по правилам и в порядке, установленным действующим законодательством. По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1), Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. В силу статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации. В Краснодарском крае стоимость земельных участков определена в статье 10 Закона Краснодарского края от 05.11.02 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", согласно которой в городе Краснодаре стоимость земельных участков устанавливается в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В соответствии со статьями 12 (пункт 4), 15, 387 (пункт 1) Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог является местным налогом и устанавливается названным Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. В настоящее время ставка земельного налога определена решением городской Думы Краснодара от 24.11.05 N 3 п. 2 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город Краснодар" (ред. решения от 23.03.06 N 8 п. 2). В материалах дела отсутствуют достоверные доказательства того, что в апреле 2005 г. общество обращалось в уполномоченный орган в установленном законом порядке с заявлением о выкупе спорного земельного участка. В связи с этим отклоняется довод заявителя о том, что выкупная цена участка должна быть определена по состоянию на 28.04.05.

Расчет выкупной цены произведен заявителем без учета соответствующих поправочных коэффициентов и кратности размера ставки земельного налога. Кроме того, суд не может обязать заключить договор земельного участка, границы которого не описаны и удостоверены в установленном порядке, поскольку объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (пункт 2 статьи 6, пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации). Суд апелляционной инстанции установил, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя о том, что письмо департамента от 21.03.05 N 4097.49 является офертой на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка. В письме указано, что департамент рассмотрел обращение общества по вопросу расчета стоимости земельного участка по ул. Сормовской, 10 Е в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара. Истцу сообщено, что стоимость 1 кв. м данного участка составляет 224 рубля (т. 1, л. д. 113).

Для признания сделанного предложения офертой необходимо наличие названных в статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации признаков. Так, предложение заключить договор должно быть адресовано конкретному лицу (лицам); оферта должна содержать указание на существенные условия, на которых предлагается заключить договор, оферта должна быть достаточно определенной, т. е. ее получатель должен иметь возможность сделать однозначный вывод о воле оферента; предложение должно выражать намерение оферента заключить договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Названное письмо не может рассматриваться как оферта на заключение договора, поскольку оно не отвечает приведенным критериям. Из письма определенно не следует волеизъявление ответчика на заключение спорного договора, в нем не отражено явно выраженное намерение департамента заключить договор купли-продажи земельного участка с обществом, юридическим агентством и фирмой на стороне покупателей. Данный документ носит лишь информативный характер о цене 1 кв. м земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 10 Е.

Доводы заявителя о том, что при отсутствии кадастровой карты участка исполнительные органы муниципального образования обязаны в месячный срок обеспечить ее изготовление и утвердить проект границ земельного участка, и что действия администрации, препятствующие постановке земельного участка на кадастровый учет и заключению договора купли-продажи, являются незаконными, следует признать необоснованными.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации изготовлению кадастровой карты земельного участка должно предшествовать соответствующее заявление юридического лица. Из дела следует, что общество с таким заявлением не обращалось, а также не представило доказательств оспаривания действия или бездействия исполнительных органов местного самоуправления об отказе в постановке участка на кадастровый учет.

Учитывая, что исковые требования заявлены с указанием конкретного размера выкупной цены, суд в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе выходить за пределы исковых требований и понуждать общество заключать договор на иных условиях. Иск покупателя о понуждении продавца заключить договор купли-продажи земельного участка, не прошедшего кадастровый учет, и по цене, не соответствующей закону, не подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены либо изменения судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.04.06 и постановление апелляционной инстанции от 22.06.06 Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.05 по делу N А32-1818/2006-41/112 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.