ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 ноября 2008 г. № Ф08-6479/2008

Дело № А32-12426/2007-27/204

[Истец не доказал существенного нарушения ответчиком договора аренды, поэтому суд правомерно отказал ему в иске о расторжении договора и выселении ответчика (часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации)]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца  открытого акционерного общества «Санаторий "Жемчужина моря"», от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие "Инфэкс"», рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Санаторий "Жемчужина моря"» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2008 по делу № А32-12426/2007-27/204, установил следующее.

ОАО «Санаторий "Жемчужина моря"» (ранее - АОЗТ «Санаторий "Жемчужина моря"», далее  санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Научно-производственное предприятие "Инфэкс"» (далее - общество) о расторжении договора аренды от 19.05.1995, выселении ответчика из занимаемого помещения - корпуса № 19, расположенного в пос. Кабардинка по ул. Мира, 20, взыскании с общества 311 588 рублей задолженности по арендной плате и 4 314 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения санаторий уменьшил размер исковых требований и просил взыскать 181 744 рубля 95 копеек задолженности по арендной плате за период с декабря 2006 по сентябрь 2007 года и 5 856 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2007 договор аренды от 19.05.1995 расторгнут, с общества в пользу санатория взыскано 181 744 рубля 95 копеек задолженности и 5 856 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, общество выселено из жилого строения площадью 210 кв. м, расположенного по адресу: пос. Кабардинка, ул. Мира, 20, корпус № 19. Решение мотивировано тем, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил  арендную плату.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 решение отменено, дело принято к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для  рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2008 договор аренды расторгнут, общество выселено из жилого строения. В остальной части в иске отказано. Постановление мотивировано тем, что ответчик более двух раз подряд нарушил условие договора о своевременной оплате арендной платы. В удовлетворении требований о взыскании задолженности отказано в связи с ее погашением в полном объеме в ходе судебного разбирательства.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2008 суд принял отказ санатория от иска в части взыскания задолженности, отменил постановление апелляционного суда от 23.05.2008, прекратил производство по делу в части взыскания с общества в пользу санатория 181 744 рублей 95 копеек задолженности и 5 856 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и направил в остальной части дело на новое рассмотрение в тот же суд. Судебный акт мотивирован тем, что суды обеих инстанций в нарушение требований  статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследовали обстоятельства изменения размера арендной платы, не оценили данные доводы и не привели мотивы, по которым они отклонены. Выяснение вопроса о правомерности измененного санаторием размера арендной платы напрямую влияет на установление фактов несвоевременного внесения платежей обществом и наличия оснований для расторжения договора.

Постановлением апелляционного суда от 25.08.2008 в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 19.05.1995 и выселении ответчика отказано. Суд отклонил доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, указал, что не оценивает  правомерность размера арендной платы, поскольку  между теми же лицами имеется спор о том же предмете и по тем же основаниям. На момент рассмотрения спора ответчик погасил взыскиваемую задолженность по арендной плате и уплатил проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами. Это обстоятельство свидетельствует о восстановлении на момент рассмотрения спора нарушенного права арендодателя, в связи с чем отсутствуют основания для  расторжения договора и выселения арендатора.

В кассационной жалобе санаторий просит отменить постановление апелляционного суда от 25.08.2008, удовлетворить иск в части расторжения договора и выселения ответчика. По мнению заявителя, общество допустило существенное нарушение договора: систематически не уплачивало аренду, использовало помещение не по целевому назначению и с нарушением санитарных и противопожарных правил, не осуществляло текущий ремонт арендуемых помещений, произвело перепланировку и сдало помещения в субаренду без согласия собственника. В настоящий момент у ответчика вновь имеется задолженность по арендной плате. Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды и выселения общества. Основанный на акте технического состояния арендованного корпуса № 19 вывод апелляционного суда о том, что приведение ответчиком здания в состояние, пригодное для эксплуатации, не является существенным нарушением договора, не соответствует обстоятельствам дела. Данный акт не исследовался в судебном заседании, не является приложением к договору от 19.05.1995, подписан директором без согласования с инженерными службами. Из отчета Краснодарской торгово-промышленной палаты № 000645-04-575 следует, что в 1988 году спорное строение капитально отремонтировано с проведением перепланировки помещений. Проведенная обществом перепланировка помещений не подтверждена документально (отсутствуют акты приемки выполненных работ и договоры подряда),  осуществлена без согласия арендодателя и технических служб. Договор от 19.05.1995 содержит условие о праве истца на перепланировку, а не безусловное согласие санатория с этим. Передача имущества третьему лицу без согласования с арендодателем существенно нарушает условия аренды: правом пользования корпусом санаторий наделил только общество.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения, однако указывает, что апелляционный суд не исследовал вопрос  об определении размера арендной платы.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, санаторий (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 19.05.1995, по условиям которого арендодатель предоставляет обществу  в аренду на 49 лет жилое строение площадью 210 кв. м, расположенное по адресу: пос. Кабардинка, ул. Мира, 20, территория АОЗТ «Санаторий "Жемчужина моря"», корпус № 19. Согласно главе 3 договора арендатор обязан производить необходимый текущий ремонт собственными средствами, имеет право переоборудовать и перепланировывать строение, предоставлять другим лицам или сдавать в аренду арендуемое строение полностью или частично в поднаем (субаренду).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2002 по делу № А32-13410/2002-43/142 в договор от 19.05.1995 внесены изменения в части арендной платы, размер которой установлен судом в 10 тыс. рублей в месяц (без учета НДС). Арендная плата вносится не позднее 10-го числа текущего месяца за предыдущий, а пересмотр арендной платы осуществляется один раз в год с учетом изменения уровня инфляции.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-6934/06-38/135 с общества взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2004 по 15.05.2006.

В связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы и наличием задолженности санаторий направил обществу письмо с предложением расторгнуть договор.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения санатория с иском в арбитражный суд. В процессе рассмотрения дела общество оплатило задолженность по арендной плате, в связи с чем санаторий отказался от требований в части взыскания денежных средств; отказ принят судом.

В обоснование своих требований санаторий ссылается на существенное нарушение ответчиком договора, что в силу пункта  1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его расторжения в судебном порядке.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной части  лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Апелляционный суд оценил доводы санатория о существенном нарушении обществом договора аренды, а именно: перепланировке помещений без согласия арендодателя, нарушении противопожарных норм и санитарных правил, нецелевом использовании имущества, заключении договора субаренды без согласия арендодателя, несвоевременном внесении арендных платежей. Суд, исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, установил следующее. Согласно акту технического состояния арендуемого корпуса № 19 санаторий передал обществу в аренду здание, в котором неисправна система отопления, требующая полной замены, отсутствуют санузлы, на окнах нет остекления, рамы, коробки окон и дверей гнилые, необходим капитальный ремонт потолка, фундамент разрушен, стены и подвал сырые, электрооборудование, канализация, наружные инженерные сети требуют капитального ремонта и замены. В пункте 24 акта указано, что для использования корпуса (бывшая библиотека) под офис необходим капитальный ремонт здания с перепланировкой внутри корпуса. Согласно пункту 3 раздела 3 договора арендатор переоборудует и перепланирует арендуемое строение по схеме без нарушения прочности здания. Вступившим в силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-12390/2007-9/370 установлен факт улучшения арендатором спорного имущества, общество заключило ряд договоров подряда, выполнение работ по которым привело к улучшению объекта, несущие перегородки не переносились.

Довод санатория о том, что акт технического состояния арендуемого корпуса № 19 не является приложением к договору аренды, опровергается материалами дела: в акте, подписанном директором санатория, указано, что он составлен как приложение к договору аренды корпуса № 19. Довод истца о том, что акт подписан  единолично директором без согласования с инженерными службами, не свидетельствует о его недействительности.

Апелляционный суд установил, что ответчик предпринял меры к устранению нарушений противопожарных правил и санитарных норм (заключил договоры на производство работ по установке противопожарной сигнализации, ревизии электропроводки здания, направил письмо в Государственный пожарный надзор г. Геленджика о частичном исполнении предписания № 6/161). Доказательства нарушений ответчиком противопожарных правил и санитарных норм, влекущих последствия, предусмотренные частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Целевое использование корпуса № 19 под офис соответствует условиям договора аренды.

Довод санатория о том, что передача имущества третьему лицу без согласования с арендодателем, существенно нарушают условия аренды, оценен апелляционным судом, который пришел к обоснованному выводу, что право общества на передачу помещений в субаренду предусмотрено главой 3 договора от 19.05.1995; действующие договоры субаренды отсутствуют.

Довод санатория о том, что систематическое нарушение обществом обязательства по внесению арендной платы является основанием для расторжения договора аренды, не состоятелен. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8  информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Общество уплатило взыскиваемую санаторием задолженность и проценты за пользование чужими денежными средствами, в связи с чем санаторий отказался от требований в части взыскания денежных средств. Довод о том, что в настоящий момент у ответчика вновь имеется задолженность по арендной плате, может быть предметом нового спора и  не является основанием для удовлетворения настоящего  иска. Обоснованность размера арендной платы является предметом спора по другому делу

При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно отказал в иске.

Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2008 по делу № А32-12426/2007-27/204 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.