ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 ноября 2008 г. № Ф08-6941/2008

Дело № А32-5441/2008-41/93

[Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение и отказал обществу в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку иск заявлен к администрации города, не являющейся собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании  от ответчика - Администрации г. Сочи, в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью «Арсен», третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Краснодарского края, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсен» постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 по делу № А32-5441/2008-41/93, установил следующее.

ООО «Арсен» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации г. Сочи (далее - администрация) с иском:

- о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества: здание кафе с магазином общей площадью 695,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Ясногорской 4/2, состоящее согласно технического паспорта по состоянию на 27.03.2008 из помещений: литера «А», 1 этаж: помещения № 1 (96,1 кв. м), № 2 -щитовая (3,6 кв. м), № 3 - санузел (3,7 кв. м), № 4 - санузел (3 кв. м), № 5 - коридор (9,8 кв. м), № 6 - кабинет (9,8 кв. м), № 7 - подсобное (6,4 кв. м), № 8 - торговый зал (34,5 кв. м), № 9 - кабинет (15,7 кв. м), № 10 - коридор (10,4 кв. м), № 11 - санузел (8,4 кв. м), № 12 - кабинет (15,4 кв. м), № 13 - лестничная клетка (6,9 кв. м); 2 этаж: № 14 - коридор (12,3 кв. м), № 15 - кухня (56,4 кв. м), № 16 - обеденный зал (167,3 кв. м), № 17 - коридор (7,3 кв. м), № 18 - санузел (1,5 кв. м); литера «А1» мансарда: № 22 - холл (66,9 кв. м), № 23 - кабинет (18,8 кв. м), № 24 - санузел (3,7 кв. м), № 25 -кабинет (17,5 кв. м), № 26 - санузел (2,7 кв. м), № 27 - санузел (2,7 кв. м), № 28 кабинет (18,4 кв. м), № 29 - санузел (3,6 кв. м), № 30 - кабинет (16,3 кв. м), № 31 -кабинет (15,2 кв. м), № 32 - санузел (2,7 кв. м), № 33 - санузел (2,5 кв. м), № 34 -кабинет (13,2 кв. м), № 35 - санузел (2,7 кв. м), № 36 - кабинет (25,1 кв. м), № 37 -коридор (10,1 кв. м);

- обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (отдел в г. Сочи) выдать свидетельство о праве собственности на указанный объект;

- обязании филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи внести соответствующие изменения в инвентарное дело по данному объекту на основании решения суда (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 07.04.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление) (т. 1, л. д. 1).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2008 исковые требования удовлетворены в части признания права собственности на реконструированное здание кафе с магазином общей площадью 695,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Ясногорской 4/2. В части обязания УФРС выдать свидетельство и обязания филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи внести соответствующие изменения в инвентарное дело в иске отказано. Решение мотивировано тем, что администрация являлась в 2001 году надлежащим арендодателем земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости. Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка. Спорное строение соответствует градостроительным, строительным, техническим и пожарным нормам. Поскольку решение суда является основанием для регистрации права собственности и внесения записи в Единый государственный реестр прав, требование об обязании УФРС выдать свидетельство о праве собственности, отклонено.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 решение от 22.05.2008 отменено в части удовлетворения требований, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции не учел особенности правового регулирования земельных отношений в городе-курорте Сочи и рассмотрел иск к ненадлежащему ответчику. Земельный участок расположен в пределах земель особо охраняемой природной территории, является федеральной собственностью и находится в ведении федеральных органов государственной власти. Право государственной собственности в данном случае возникло в силу закона, независимо от регистрации этого права в реестре. Общество не лишено возможности защитить свои права путем предъявления иска к собственнику земельного участка.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 08.08.2008 и оставить в силе решение от 22.05.2008. Заявитель указывает, что реконструкция объекта недвижимого имущества произведена на правомерно отведенном земельном участке и находящимся в правомерном пользовании и владении истца. На момент заключения долгосрочного договора аренды земельного участка администрация действовала в пределах своей компетенции и предоставленных ей полномочий. Права государственного органа по управлению федеральным имуществом по настоящему делу не затронуты, так как вопросы градостроительного законодательства отнесены к компетенции местных органов самоуправления.

От управления в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа поступило ходатайство о приостановлении производства по кассационной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-10660/2008-9/169, по которому заявлен иск о признании недействительным зарегистрированного права аренды общества на земельный участок, на котором расположен реконструированный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения заявленного управлением ходатайства и жалобы, ссылаясь на необоснованность их доводов.

Учитывая, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов, исходя из обстоятельств, существовавших на момент принятия данных актов, а также то, что иск о признании недействительным зарегистрированного права аренды на земельный участок, на котором расположен спорный объект, подан после принятия обжалуемого постановления апелляционной инстанции, основания для приостановления производства по кассационной жалобе отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ИЧП «Вартаньян К.Б. «Арсен» (правопредшественник общества) по договору купли-продажи от 04.04.1998 приобрело у ТОО «Плодоовощи» овощной магазин общей площадью 62,4 кв. м, литера «А», 1 этаж, комнаты № 1 - 5, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Ясногорская, 4/1 (т. 1, л. д. 46). Право собственности зарегистрировано Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, что подтверждается свидетельством № 1293-с от 02.06.1998 (т. 1, л. д. 36).

20 марта 2001 года между обществом и администрацией заключен договор № 2152 аренды земельного участка кадастровый номер 23:49:003 002 0023:0003 площадью 283 кв. м для эксплуатации кафе с магазином по ул. Ясногорской, 4/2 в Хостинском районе г. Сочи на срок с 01.09.2000 по 01.09.2049 (т. 1, л. д. 39). Право аренды зарегистрировано в установленном порядке 06.06.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АА № 161751 от 07.06.2001. В свидетельстве о государственной регистрации права имеется указание, что земельный участок используется с ограничениями, установленными требованиями режима второй зоны горно-санитарной охраны курорта (т. 1, л. д. 44).

На основании постановления Главы города Сочи от 08.12.2003 № 763 обществу разрешена реконструкция здания кафе с магазином с устройством мансардного этажа (т. 1, л. д. 37).

В результате реконструкции площадь строения обществом самовольно увеличена, но при этом реконструированный объект недвижимости не вышел за пределы границ арендуемого земельного участка. Самовольное увеличение площади реконструированного объекта послужило причиной обращения истца в суд.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. В силу пункта 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности.

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждено материалами дела, земельный участок под спорным строением находится во второй горно-санитарной зоне охраны курорта г. Сочи.

В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ  «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

На основании пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Установив, что спорный участок находится в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения и является федеральной собственностью, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что администрация не является собственником земельного участка. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Таким образом, вывод апелляционного суда о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику соответствует материалам дела и приведенным нормам права.

Довод общества о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка от 20.03.2001 с администрацией в пределах своей компетенции и представленных ей полномочий, не принимается судом кассационной инстанции по следующим основаниям. Из пунктов 1.1 и 1.3 договора аренды от 20.03.2001 следует, что земельный участок предоставляется обществу в пользование для эксплуатации кафе с магазином в целях общественного питания. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Кроме того, на момент выдачи разрешения на реконструкцию спорного объекта имущества порядок предоставления земельных участков урегулирован Земельным кодексом Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что общество не лишено возможности защитить свой интерес путем предъявления иска к собственнику земельного участка и доказывать соблюдение условий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Однако в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о приостановлении производства по жалобе отклонить.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 по делу № А32-5441/2008-41/93 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.