ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 марта 2009 г. Дело № А63-3560/2008

[Вывод судебных инстанций о соблюдении истцом (арендодателем земельного участка)
досудебного порядка урегулирования спора не основан на материалах дела]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие истца  отдела имущественных и земельных отношений администрации Левокумского муниципального района и ответчика  крестьянского (фермерского) хозяйства Рашидова Абдурашида Хабибовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства Рашидова Абдурашида Хабибовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.07.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 по делу № А63-3560/2008, установил следующее.

Отдел имущественных и земельных отношений администрации Левокумского муниципального района (далее - отдел) обратился в арбитражный суд с иском к КФХ Рашидова А.Х. в лице главы хозяйства Рашидова Абдурашида Хабибовича (далее - хозяйство) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 27.06.2006 № 34 (требования уточнены; т. 2, л. д. 61).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.07.2008, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008, иск удовлетворен, договор аренды земельного участка от 27.06.2006 № 34 расторгнут. Судебные инстанции исходили из того, что на земельном участке, переданном хозяйству в аренду для использования под пастбища, установлен факт распашки части участка (пастбищ) для выращивания бахчевых культур. Данное нарушение противоречит положениям пунктов 4.1.1, 4.4.1 и 4.4.2 договора; факт нецелевого использования арендатором земельного участка признан судами существенным нарушением условий договора от 27.06.2006 № 34. Истец (арендодатель) неоднократно предлагал хозяйству устранить допущенные нарушения, однако ответчик отказался привести земли в первоначальное состояние (не провел рекультивацию земель в установленный срок). Доказательств устранения выявленных нарушений в разумный срок хозяйство суду не представило, что является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Довод хозяйства о том, что им не допущено нарушение договорных обязательств, а обязанность по восстановлению пастбищ должна быть возложена на иное лицо (Магомедова М.И.), осуществившего незаконную распашку земли и виновность которого установлена следственными органами, признан несостоятельным. Отклонен в связи с необоснованностью и довод ответчика необходимости оставления искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 2, л. д. 74, 123).   

Хозяйство обжаловало судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить принятые по делу акты, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Ответчик полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку хозяйству не направлялось предложение о расторжении договора. Поэтому иск следовало оставить без рассмотрения по правилам статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отдел не предоставил хозяйству разумный срок для устранения нарушений договора аренды земельного участка, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебные инстанции необоснованно не учли, что предоставленный хозяйству в аренду земельный участок был незаконно распахан Магомедовым М.И., виновность которого установлена следственными органами, а также решением Левокумского районного суда от 04.09.2008. Следовательно, вывод судов о существенном нарушении условий договора (допущенном хозяйством нецелевом использовании земли), является необоснованным.

Отдел в отзыве на жалобу указал на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность оспариваемых актов. По мнению истца, вывод судов о существенном нарушении ответчиком условий договора основан на материалах дела и соответствует закону. Довод хозяйства о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением отделом досудебного порядка урегулирования спора, несостоятелен. Доказательством соблюдения истцом положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации является письмо от 16.04.2008 № 98.

От сторон поступили ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края, по следующим основаниям.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждено материалами дела, хозяйство (арендатор) и администрация муниципального образования Величаевский сельсовет (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка от 27.06.2006 № 34. По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 530,5 га пастбищ с кадастровым номером 26:14:05 04 05:0020 из фонда перераспределения района, расположенного в границах плана СПК «Величаевский» для сельскохозяйственного производства. Основанием предоставления земельного участка в аренду является постановление главы администрации Величаевского сельсовета от 27.06.2006  № 98 (т. 1, л. д. 24 - 27).  Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 11.07.2006 произвело государственную регистрацию договора аренды.

Отдел и хозяйство заключили дополнительное соглашение к договору, в котором изменили арендодателя, а также изменили порядок и размер внесения арендных платежей (т. 1, л. д. 26). Срок аренды установлен с 27.06.2006 по 07.06.2055.

В соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.2 договора арендатор обязан выполнять все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при исполнении способами, приводящими к его порче (пункт 4.1.1).

Управление сельского хозяйства и территориальный (межрайонный) отдел № 6 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю 19.03.2008 провели проверку использования земель на территории Величаевского и Урожайненского муниципальных образований. По результатам проверки установлено нецелевое использование арендуемых земель из фонда перераспределения района сельскохозяйственного назначения (пастбищ) с кадастровым номером 26:14:05 04 05:0020, на которых проведена распашка пастбищ под выращивание бахчевых культур на площади 199,3 гектара из 530 гектар, арендованных хозяйством (т. 1, л. д. 30).

Факт нарушения порядка землепользования подтверждается также актом проверки соблюдения земельного законодательства от 20.03.2008 и протоколом осмотра территории от 20.03.2008 с приложением обмера площади земельного участка (т. 1, л. д. 31 - 33), составленными Главным государственным инспектором по использованию и охране земель в Левокумском, Нефтекумском районах Ставропольского края. В ходе проверки выявлено, что хозяйством допущено использование земель не по целевому назначению, а именно с 17 по 19 марта 2008 г. распахано 199,3 га пастбищ. На земельном участке размещены временные постройки, в которых проживают сезонные рабочие.

Главным государственным инспектором по использованию и охране земель в Левокумском, Нефтекумском районах Ставропольского края выдано предписание от 23.04.2008 № 11 об устранении нарушений земельного законодательства в отношении Магомедова М.И., который самовольно занял и распахал под выращивание бахчевых культур часть земельного участка площадью 199,3 га (т. 1, л. д. 102).

Постановлением мирового судьи судебного участка № 2 Левокумского района по делу от 27.05.2008 Магомедов М.И. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 КоАП Российской Федерации, и подвергнут административному штрафу в размере 300 рублей (т. 1, л. д. 104).

Постановлением территориального (межрайонного) отдела № 6 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю от 04.04.2008 прекращено производство по делу об административном правонарушении в отношении главы хозяйства Рашидова А.Х. (т. 1, л. д. 101).

В письме от 16.04.2008 № 98 арендодатель предложил арендатору устранить допущенные нарушения, провести рекультивацию распаханных земель путем засева многолетними травами в срок до 01.05.2008, указав, что в противном случае договор будет досрочно расторгнут в судебном порядке (т. 1, л. д. 59).

Актами проверок целевого использования земель и проведения рекультивации по состоянию на 05.05.2008 (т. 1, л. д. 80) и на 21.07.2008 (т. 2, л. д. 6) установлено, что 199,3 га пастбищ из 530 га используются не по целевому назначению, рекультивация не проведена, продолжается работа по выращиванию бахчевых культур. Ссылаясь на нарушение хозяйством (арендатором) условия о целевом использовании предоставленного земельного участка (пункты 4.4.1 и 4.4.2) отдел обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 27.06.2006 № 34.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на отсутствие оснований для расторжения договора аренды, поскольку незаконную распашку земли осуществило не хозяйство, а Магомедов М.И., виновность действий которого установлена следственными органами Левокумского района Ставропольского края. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассматривая спор по существу, судебные инстанции исходили из того, что арендодателем соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора, поскольку соответствующее требование (письмо от 16.04.2008 № 98) направлено арендатору и получено последним. Данный вывод судов является необоснованным.

Требование истца о расторжении договора аренды основано на подпункте 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением) и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит следующее разъяснение. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя и в том случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. При этом, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Письмо от 16.04.2008 № 98, на которое суды сослались в обоснование вывода о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, является лишь письменным предупреждением арендодателя о необходимости исполнения арендатором договорного обязательства (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из содержания названного документа не следует, что арендодатель предлагал арендатору расторгнуть договор в случае неисполнения предупреждения (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Таким образом, вывод судебных инстанций о соблюдении истцом (арендодателем) досудебного порядка урегулирования спора не основан на материалах дела. Кроме того, при оценке письма от 16.04.2008 № 98 суды не обсудили вопрос о том, является ли указанный в нем срок (14 календарных дней) разумным применительно к возможности арендатора устранить нарушения, выявленные арендодателем (осуществить рекультивацию части земельного участка площадью 199,3 га и засеять его травами). Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать обжалуемые акты законными и обоснованными, принятыми на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела. Поэтому решение от 31.07.2008 и апелляционное постановление от 13.10.2008 следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду необходимо всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства, оценить их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, а также с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела с учетом суммы, уплаченной заявителем при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.07.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 по делу № А63-3560/2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.