ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 мая 2009 г. Дело № А32-15920/2008-15/188

[Суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что оспариваемые регистрационные действия
 осуществлены в соответствии с законом. В удовлетворении заявленных требований отказано правильно]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии   в   судебном заседании   от   заявителя - закрытого    акционерного  общества «Строй Интернейшнл»,  заинтересованного лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Строй Интернейшнл» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 16.02.2009 по делу № А32-15920/2008-15/188, установил следующее.

ЗАО «Строй Интернейшнл» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) по государственной регистрации обременения (ипотека в силу закона) в отношении принадлежащих обществу  на праве собственности квартир №№ 10, 11, 12 и 53, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая ул. Октябрьская, д. 30/76, обязании регистрационной службы  выдать обществу свидетельства о праве собственности  на указанные квартиры без ограничений (обременений) права.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2008 заявление удовлетворено. Суд  посчитал, что в  силу  части  3 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года  № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве)  к  находящимся  в   залоге отнесены  лишь  те квартиры, для строительства которых привлечены денежные средства участников строительства. Общество (застройщик) обратилось за регистрацией права собственности на жилые помещения, построенные за счет собственных денежных средств.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 решение от 27.10.2008 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем,  в соответствии с частью 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта  недвижимости,   строительство   (создание)   которых   осуществлялось   с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Помещения находятся в ипотеке с целью обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками путем обращения взыскания на имущество, принадлежащее застройщику, в случае ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками. Общество  не представило в регистрационную службу доказательств  исполнения  обязательств перед дольщиками (акты приема-передачи квартир); наличие акта ввода объекта в эксплуатацию недостаточно, поэтому регистрация права собственности с обременением (ипотекой) является правомерной.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции от 16.02.2009, оставить в силе решение от 27.10.2008. Заявитель считает неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что в соответствии  пунктом 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве обременение налагается на любые помещения, принадлежащие застройщику; полагает, что по смыслу указанной правовой нормы в залоге могут находиться лишь те квартиры, для строительства которых привлечены денежные средства участников долевого строительства. Общество обратилось за регистрацией права собственности на жилые помещения, построенные за счет собственных денежных средств. При этом в регистрационной службе имелась полная  информация  о  тех  квартирах,  для строительства  которых  привлекались денежные средства участников долевого строительства,  поскольку  все договоры участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая ул. Октябрьская,    д.     30/76,   зарегистрированы.   Статья   25    Федерального    закона    от 21   июля  1997 года  № 122-ФЗ  «О   государственной   регистрации   прав   на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества. Право собственности на квартиры регистрируется на основании документов, подтверждающих факт их создания. Обязанность застройщика по предоставлению в регистрирующий орган доказательств исполнения обязательств перед дольщиками при регистрации права собственности на квартиры, построенные за счет собственных денежных средств, действующим законодательством не предусмотрена.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы жалобы, представитель регистрационной службы высказал свои возражения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество является застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая/ул. Октябрьская, д. 30/76. Строительство дома осуществлялось с привлечением денежных средств физических и юридических лиц. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2008 № RU 23306000-407-в, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, указанный жилой дом введен в эксплуатацию.

Общество обратилось  в    регистрационную   службу   с   заявлением   о регистрации за собой права собственности на квартиры №№10, 11, 12 и 53 в доме  30/76  по ул. Гимназической/ул. Октябрьской в городе Краснодаре, построенные за счет собственных средств.

Регистрационная служба зарегистрировала право собственности на квартиры с ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона.

Общество обратилось  с заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности на  квартиры без ограничений (обременении) права.

Регистрационная служба, сославшись на пункт 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве,  отказала в такой регистрации.

Общество обжаловало отказ в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Закон об участии в долевом строительстве  регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1  статьи 1).

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 и части 3 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог. С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.  

Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.  Предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не на отдельные объекты долевого строительства.

По грамматическим правилам и  логическому смыслу закона  содержащаяся  в пункте 3 статьи 13  фраза «строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства» относится к словам «многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости», а не к словам  «жилые и (или) нежилые помещения», как толкует заявитель жалобы.

Таким образом, пунктом 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве  предусмотрено, что если строительство  многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, то при государственной регистрации права собственности застройщика на отдельные жилые  и (или) нежилые помещения, входящие в состав такого объекта, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого участия строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

Общество не оспаривает, что не представило в регистрационную службу доказательств передачи объектов долевого участия дольщикам (акты приема-передачи квартир).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что оспариваемые регистрационные действия осуществлены в соответствии с законом.  В удовлетворении заявленных  требований отказано правильно.

Основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 16.02.2009 по делу № А32-15920/2008-15/188 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.